2018-09-30

万科焦虑的不是活下去 而是如何活得更长

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       今年1~8月销售流量金额达到3892亿元、排名行业第二的万科竟然考虑“如何活下去”？

　　事实上，在9月初，万科召开南方区域9月月度例会时，郁亮在讲话中已经提到，所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。万科的战略将围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略，是“收敛”和“聚焦”的战略。

　　因此，郁亮尤其强调了现金流的重要性。而万科今年6300亿元的回款目标目前还有一半没有完成，“活下去”的目标或许更多是郁亮对万科内部的提醒。

　　因为与此同时，郁亮也重新对万科内部业务进行了梳理。“之前我们对开发业务一直很有信心，现在看来也并非如此，因为我们中大多数人没有经历过2008年的政策调控。”

　　郁亮表示，在政策调控后，内部的产品力在削弱，管理动作没有及时考虑好如何应对政策调控，比如不考虑一次性付款和分期付款的区别，更没意识到回款延迟或没有回款的时候给公司带来的损失。

　　不久前，业内专家在接受《中国经营报》记者采访时也表示，万科一向看重现金流的安全，但现在限价限售等政策、市场环境的变化都会对房企现金流有不小的影响。

　　在今年万科中期业绩投资者会上，管理层就表示万科的投资原则是谨慎，会根据每年现金流回款的比例和销售投资额度的“双阀门”去考虑，买地节奏也是跟销售回款挂钩。

　　当然，谨慎的不只是万科。克而瑞方面指出，相较去年，各梯队房企投资节奏均有所放缓。去杠杆的大背景下，房企更注重控制土地投资强度，保证现金流。不过，从2018年前8个月各梯队房企的销售和新增货值来看，超过五成土地被销售TOP10所获得，新增货值在百强占比达到50%，比销售金额占比高出6个百分点。

　　郁亮也直言，行业的转折实实在在到来了。“我们必须对战略进行检讨，虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变。”因此他认为，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好方法，否则就很容易在转折点中被淘汰。

　　也因此，郁亮更强调了开发业务对公司的重要性。万科未来支撑所有新业务的现金流都将主要来源于开发业务；未来集团有序增长的任务相当一段时间内都将依赖于核心业务；万科500强地位的维持，也主要靠开发业务。“我们知道行业转折到来的时候，我们需要开发业务来拉长有序増长的时间，来换得我们新业务发展的空间，来实现开发业务本质的调整。”

       按照目前的销售情况，郁亮预计万科在年末会有1000亿元的长期库存。他要求区域公司梳理哪些项目在未来变化之后能做得更好，哪些投资不太慎重需要进行调整。当然关键的还是产品力和服务水平提升的问题，郁亮认为这是能够让万科在未来保持持续竞争力的法宝。“未来市场有可能不会増长，但总体市场规模仍然很大，靠什么让消费者选择你？要靠性价比、产品和服务的能力。”

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