来源 |智本社（ID：zhibenshe0-1）
作者 |清和 智本社社长
题图 | 视觉中国
2019年，深圳演绎了一曲曲“冰与火之歌”：
前有国家战略部署及经济学家张五常“地球经济中心”之冀望，后有经济突然“失速”之不适及“产业空心化”之质疑；前有在中美贸易战中独挑大梁的粤海街道办，后有深陷舆论漩涡、成为众矢之的的华为。
图：2010年-2019年前三季度深圳GDP（红线）与全国GDP增速（蓝线），来源：智本社
近距离观察，深圳经济却有“冰火两重天”之景象：
一方面是经济增速下滑势头过快，另一方面是房价上涨独领风骚；
一方面是国有投资高速增长，另一方面是私人投资大幅度下降；
一方面是龙华区经济陷入低增长，租金上涨，工厂外迁，另一方面是南山继续保持高增长，湾区板块火热；
一方面是豪宅与新盘惹千人摇号抢购，销售现场火爆，价格动辄十万一平，另一方面是写字楼空置率持续上升，企业倒闭、停业、退租之势头未减。
深圳，到底怎么了？
爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其著名的《商业性质概论》中指出：“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格。”
其实，惜土如金的深圳，可从其土地政策及房地产市场中大致可预测或感知这座城市的未来。本文以房地产视角透视深圳经济的问题及前途。
01. 深圳过去：住房，还是制造业？
一切还得从房价说起。
2015年开始，深圳引领了新一轮全国房价普涨。2015年深圳楼市均价从前一年的2.39万上升到3.34万；2016年继续上涨到5.34万。
2016年底开始调控，此后两年多时间，深圳房价一直处于横盘状态，新房成交量快速萎缩。
两年时间，深圳房价高位翻倍，均价上涨了3万元一平米，市场大为吃惊，很多人大为不解。
最开始，深圳房价大涨的合理解释是供需严重失衡，即深圳可开发的土地供给量太少。
深圳土地面积为1997平方公里，只有北京的12%。深圳常住人口为1302万，加上流动人口应该在2000万左右。深圳的人口密度大于北上广。
2005年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》，划定了 974 平方公里不可开发，占去了将近一半的面积。这意味着，深圳只有1023平方公里的土地可供开发。以此计算，深圳的实际人口密集可能达到2万/平方公里，这已经是世界上人口密度最高的大城市之一。
在这1023平方公里中，2016年已经建成的面积达到了923.25平方公里。换言之，从2016年开始计算，如果不考虑旧改，深圳能够使用的新增土地面积不超过100平方公里。
在深圳已建成的城市面积中，2014年数据显示，工业物流用地占34%，居住用地占24%，交通设施用地占20%，商业服务用地占5%，公共服务设施用地占6%，其它占11%。
可以看出，深圳居住用地只占整个城市面积的11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据仅比香港（8%）高一点。
不过，深圳的人地矛盾由来已久，为什么房价却在2015年短时间内高位翻倍？
直到2017年11月，深圳公布《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》，人们才恍然大悟。
“十三五规划”应该是2015年已经制定，2016年开始实施，但一直没有对外公布。这个时间点，与深圳房价暴涨相符。
这份文件指出：
一、到2020年深圳的基本生态控制线不变，即不少于974平方公里。
二、到2020年深圳的建设用地总规模控制在1004平方公里（1023平方公里基础上，划出20平方公里基本农田）。
三、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了270平方公里的“工业用地红线”。
这意味着到2020年，深圳50%的土地不可开发，15%的用地划拨给了工业，剩余35%由居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。
四、到2020年使用各种办法释放253平方公里的土地供应量。
包括新增建设用地在87平方公里、清退建设用地58平方公里、城市更新用地30平方公里（拆迁重建规模 12.5 平方公里）、土地整备用地规模50平方公里，以及 12 个围海造田 28.2 平方公里。
这说明，深圳基本无可开发土地。在253平方公里的土地中，166平方公里来自旧改、填海等。
图：深圳可开发土地，来源：智本社
以253平方公里计算，除去工业用地30%，深圳只有177平方公里的土地可使用。
根据“十三五规划”，综合交通用地不低于2078万平方米，市政设施用地不低于225万平方米，生态保护用地不低于56万平方米，医疗新增用地不低于68 万平方米，教育用地不低于 250 万平方米，文体设施不低于 82 万平方米，而保障房用地仅有 31 万平米。
177平方公里土地减去以上用地规模总和，只剩下149平方公里。其中有多少是住宅建设用地，这份规划没有明确指出。
图：深圳居住用地，来源：智本社
不过，文件计划在“十三五”期间，全市实现新增住房有效供应65万套；其中新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套。
这里有两个问题值得关注：
一是不少新增土地来自拆旧建新，真实住宅数量供应不会太多；
二是深圳的医疗、教育、文体都是短板，这些年还需要大量建设医院、学校，尤其是高中、高水平大学及高质量医院。所以，医疗、教育及文体的用地定然挤占住宅用地，商品房供应依然不乐观。
以上只是规划，我们看实际的数据：
从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。
2017年前8月，北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应（只有一块“只租不售”性质的住宅土拍，面积仅2万平方米）。
2018年深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供应。直到六月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米。这五宗土地还只是限售三年的人才房，土地位置在宝安西乡、龙华民治、光明区及坪山区。
与“可怜”的住宅用地相比，深圳“大手笔”推出工业用地。今年11月，深圳一次性推出30平方公里的产业用地。这是什么概念？上海面积比深圳大三倍多，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。
居住用地供给极度不足，是深圳房价持续居高不下的根本原因。
我们再看需求。
与全国其他城市相比是，深圳的特殊性是它是一个移民城市，对全国各省的年轻人都有相当的吸引力。
图：2012年-2018年深圳常住人口增速，来源：智本社
从数据上看，近些年深圳新增人口数量呈爆炸性增长，规模居全国各大城市之首。2012年深圳常住人口为1055万人，2013年新增8万，2014年新增15万，2015年新增60万，2016年新增53万，2017年新增55万，2018年新增56万。
深圳每年大规模的新增人口，是一个日益膨胀的刚需市场。2015年、2016年城市新增人口突然暴增，与房价快速上涨高度一致。
深圳是北上广深中限购程度最低的城市。这主要是因为深圳的户籍门槛是这四大城市最低的。只要是全日制本科学历、在深圳购买社保，便可直接入户。深圳还推出了“秒批”政策，20个工作日以内即可完成入户。为了吸引人才，深圳市政府还给予1.5万元补贴；同时，龙岗区及宝安区区政府，再追加1.5万元补贴，一共三万元。
这种开放性的户籍政策，相当于为深圳的购房需求及资金来源打开了巨大的口子。
每年新增50万人口中，大多数都是年轻人，不少是大学毕业生。他们当中若有8000人，带着父母的钱（含贷款）前来深圳购一套房，这就是一笔疯狂的资金。8000套房的刚需，若一套房800万总价，一共是640亿。要知道，今年上半年深圳新房成交量不过1.7万套。
可见，深圳的房价，是全国的年轻人背着父母的首付款和自己的月供托举着的。
图：2008年和2018年北上广深小学在校人数，来源：智本社
另外，深圳年轻人正处于结婚及生育的高峰期。从2008年到2018年，小学生在校人数，北京增长了38.3%，上海增长了35.5%，广州增长了22.7%，深圳增长了75.5%。
2018年深圳在校小学生人数达102万人，超过上海和北京，仅少于广州3万人。深圳的中小学生及在园儿童超过200万，为四大城市之首。深圳快速增加的在校人数，是学位房快速上涨的主要动力。
其实，自由户籍，自由购房以及接受教育，本身是所有人的权利。全国大量青年涌入深圳，说明这座城市拥有足够的吸引力；大量新增人口及出生人口，是这座城市未来的希望。问题不在旺盛的需求，而在极度短缺的供给。
这么多人来深圳，房源如此之少，大批年轻人只能居住在城中村。深圳全市1071万套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%为城中村出租屋。现在深圳租房人群达80%，大概有1600万人租房，其中1100万人租住在城中村。
所以，客观上的土地紧缺，以及人为制造的巨大的供需缺口，导致了2015年深圳房价大涨以及房价居高不下。
深圳土地稀缺不假，但为何对工业用地如此“大手笔”，对居住用地却如何“吝啬”？
为何深圳对深漂们如此苛刻？
02. 深圳当下：资产，还是保增长？
深圳为什么不增加住宅用地的供应量？
这确实令人费解。与大多数城市相比，深圳的土地财政依赖度并不高，地方税收及财政盈余都比较可观，房价上涨的动力是什么？
一是金融城市的需要（做大资产）；
二是战略部署的压力（保持增长）；
三是工业立市的需要（第三部分分析）。
先来看看金融城市的需要。我曾经在《深度地产 | “房住不炒”的楼市到底怎么走？》中指出：“深圳和上海的土地财政依赖度都不高，但为了维持金融资产及地位，这两座城市都不太能容忍房价下跌。这是由金融的信用来源决定的。”
房产和土地是金融体系的支柱，是融资最重要的抵押物。世界天量金融资产都是建立在房地产的基石之上，经过层层加杠杆、证券化而形成的。房地产的估值，决定了金融城市的起跑线。世界金融城市如纽约、伦敦、东京、香港、新加坡，都是高房价城市。
比如说，500万在深圳买一套房，两年后涨到1000万，然后将其抵押获得600万贷款，再将这600万投入到金融市场或实业投资。
我们通常说，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，比拿房地产作为短期刺激经济手段更为可怕的是，将房地产作为长期做大金融资产的工具。如此，这座金融城市的房价将持续维持高位。
正常情况下，树不会涨到天上去。房地产市场具有明显的周期性，房价上涨到一定程度也会下跌。但是，若人为干预，如严控土地供应、货币刺激，很可能导致房地产市场长期扭曲，房价持续上涨。
美国曾经就这么干过。在30年代大萧条期间，联邦政府出于救市目的，以透支国家信用的方式给低收入者贷款买房。这一举措催生了低首付比、分期付款的购房模式。
到了1960年代末，原本救市之用的联邦国民抵押贷款协会摇身变为大名鼎鼎的房利美。伴随着投资银行的兴起，房地产逐渐演化为长期做大金融资产的工具，从此走上证券化之路。
1968年，美国诞生了第一份抵押贷款支持证券（MBS）。1970年第一季度，美国抵押贷款证券化规模为460亿美元。到了1974年第三季度这一数据突破千亿。
从1980年代开始，里根、克林顿总统以及美联储主席格林斯潘努力推动金融混业。从此，美国房地产及金融市场迎来了持续达20多年的史诗级大牛市。在危机爆发之前，机构MBS的规模达到了近8万亿美元，美国房价、股票市值及金融衍生品规模到达历史峰值。
金融危机爆发后，美国联邦财政部及美联储又积极救市，接管“两房”，拯救贝尔斯登、美国国际集团等巨头。美联储甚至直接在市场上购买抵押证券累积达数万亿美元之巨。这些救市措施促使美国股市逆势上扬，美国房地产在2012年也开始反弹。如今，美国股市及房价又处于历史性高位。
这时，房地产又如大萧条时沦为了短期刺激经济的工具。
从大萧条至今，美国摸索出一套房地产金融玩法：短期保增长与长期做大金融资产交替轮换。当房地产用于长期做大金融资产玩崩后，又将其作为短期刺激经济、保增长的手段再使用。如此反复交替使用，持续近百年之久。
究其原因：人为利用市场制造泡沫，然后再嫁祸给市场。
我们再回到深圳的情况。从2010年开始，中国经济增速进入拐点。从整体来看，深圳经济增速下降，与全国经济换档下行是一致的，不过深圳经济的波动性明显高于全国整体。
2011年中国GDP增速破10，2012年直接破8，2015年破7。今年前三个季度，经济同比增速为6.2%；第三季度增速为6%。市场预测第四季度全国GDP大概率破6。
深圳GDP增速也是从2010年进入拐点，2010年GDP增速还有12%，2011年直接跌到10%，2014年破9。但从2014年到2017年这四年，深圳GDP增速维持在8%以上，比全国增速更加坚挺。这是为什么？
这四年间，深圳房价翻了一翻，加上杠杆效应，深圳的金融资产放大了几倍。深圳房地产及金融资产的倍增，为实体投资、贸易融资、科技创投提供了资金便利。
但是，随着全国经济持续下行，中美贸易战深入，深圳这种通过房地产做大金融资产的玩法立即出现副作用，经济增速下滑明显。
2018年深圳GDP增速破8，2019年上半年破7，2019年前三季度增速为6.6%。目前，深圳尚未公布第三季度的经济数据。虽然前三个季度深圳GDP增速依然高于全国平均增速6.2%，也高于广东省平均增速6.4%，但是下滑速度太快。而且，这种下滑速度不是周期性及贸易战能够解释的。
做大金融资产本质上是债务型经济。但经济出现周期性衰退时，债务型经济则会加速下滑。
深圳杠杆率明显高于北上广。深圳贷款多于存款，住户存款1.381万亿，贷款近2万亿。按照1302万常住人口计算，人均负债15万元；如果考虑到存款因素，深圳人均净负债4.4万元。
上海的情况与深圳相反，上海住户存款多于贷款，上海住户存款2.857万亿，住户贷款2.22万亿。
其中，深圳住房贷款占大头，深圳住户贷款约占贷款99.7%。上海公布了住房贷款1.33万亿，房贷占贷款的比重远低于深圳，只有60%。
房贷对消费的挤出效应也非常明显。深圳人收入的30%都用于供房贷、租房。2018年深圳零售总额6168亿，与广州9256亿的零售总额差距相当大。究其原因，一方面，广州的批发市场规模巨大，提高了零售总额；另一方面，深圳的居住支出比重太高削弱了消费能力。2015年深圳房价大涨，社会消费品零售总额增速骤降至2%。
图：2014-2018年深圳社会消费品零售总额及增速，来源：智本社
当经济失速，深圳房地产从长期做大金融资产切换为短期保增长，房地产上涨动能被释放，市场长期供给失衡引发了一场“爆力补缺”（宋丁语）的大戏。
今年上半年开始，新房和二手房成交量都开始上升。虽然今年深圳新盘供应量相比过去两年明显增加，但是远无法满足市场需求。
另外，今年开盘的不少楼盘都是大户型豪宅，与市场刚需不匹配。今年上半年的深业中城、华侨城新天鹅堡、华润万象府等豪宅新房，千人摇号抢购，一房难求，价格均在十万以上一平米，甚至还出现亿元豪宅。
俨然，深圳的新房已经成为了投资品，玩家只是极少数人。奇缺、火爆的一手房市场将大多数购房需求推向二手房市场，引发二手房量价齐涨。
2019年4月深圳二手房成交重返7000套之上，同比增加37.7%，创16个月以来的新高；5月新房成交4605套，创2016年调控以来新高。9月开始，深圳二手房三连涨。11月数据显示，深圳二手住宅销售价格环比上涨1.4%，上海持平，北京和广州分别下跌0.4%和0.2%。
2019年1月~11月北上广深二手房价格涨幅，来源：智本社
而点燃深圳楼市内热之火的是大湾区、示范区概念热炒及一系列利好于楼市的政策。大湾区和示范区吸引了全国资金看多深圳楼市。下半年开始，深圳出现多次“史诗级土拍”，土地拍卖收入创新高。一些业主及中介商通过微信群集中控盘，哄抬价格。
随着经济增速快速下滑，深圳今年保增长的压力明显增大。尤其是中国特色社会主义先行示范区的战略部署下达后，深圳连续出台一系列利好于楼市的措施：
调整豪宅税征收标准，直接导致二手房成交大幅上升；取消商务公寓“只租不售”政策，大大激活了商务公寓市场；深汕新区解冻商品房市场，抬高了市场对房价上涨的预期。
保增长光房地产还不够，还包括国有投资尤其是基建拉动。2019年前三季度深圳平均投资增速为17.9%，其中国有投资增速在40%以上，而民营投资增速仅仅为3%。
深圳是一个典型的民营资本经济体，如今民营投资增速如此之低，而国有投资增速奇高，其中不少来自基建投资。今年上半年，深圳基础设施投资猛增48%。
今年，深圳挖路已挖出新高度，市民不论开车、步行无处不遇反复修挖，“深圳挖路”网络搜索指数大幅度上涨。
在长期做大金融资产+短期保增长的模式下，经济失速依然明显，民营投资大幅度缩减，住宅用地严重供不应求，新房变为投资品，二手房及学位房价格居高不下，深圳的未来如何？
03. 深圳未来：香港，还是新加坡？
深圳的土地规划以及楼市政策，决定了这座城市的产业格局及城市定位。
爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其著名的《商业性质概论》中指出：“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格。”
他发现，掌控土地的城邦领主如何安排土地生产，种植粮食，种植葡萄，还是狩猎，决定了这块土地上能够养活多少人，决定了这块土地上的粮食价格。
深圳人地矛盾紧张，可开发土地奇缺，政府每年供应多少土地，如何安排土地的使用，决定了这座城市的产业结构及未来前途；决定了这座城市的所能够容纳的人口数量，很大程度上影响着房地产价格；同时也间接地影响着这座城市的年轻人是否晚婚，是否不生育，生育多少个孩子，是否生育二胎。
从深圳的土地供应结构基本上可以看出这座城市的产业格局：
一、极度压缩住居住用地的土地供应，从而维持高房价，做大金融资产，以金融强市，为实体经济及高科技产业融资；
二、保障充足的工业用地（全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%），以工业立市，促进产业结构转型升级，大力发展高科技产业及高端制造业。
很多人不理解，为什么深圳宁愿把仅有稀缺的土地划拨给工业，也不多划拨一些给供给严重失衡的住宅市场。
反过来说，这种土地安排是由深圳的产业布局及城市定位决定的。可以推测，深圳试图发展成为一座“高房价+强金融+强工业+高科技”的国际性都市。其标杆是新加坡还是香港？
今年11月深圳集中推出30平方公里产业用地，面向全球招商，主要对象是新兴产业及先进制造业。在这30平方公里的产业用地上，计划重点布局以下三个方面：国家实验室、国家产业创新中心、智能制造装备产业群、人工智能产业群等。
在全球招商新闻发布会上，深圳政府对外称：“到2035年，深圳更重要的是面向全球的价值，以先行示范区的姿态成为全球标杆城市。”
深圳市领导还将深圳与新加坡、纽约对标：“全球标杆城市来看，新加坡每平方公里33亿元产出，纽约每平方公里接近90亿元，深圳12亿元的地均产出与其比较还有较大距离。”
新加坡的人口密度与深圳差不多，其国土面积只有719平方公里，人口达564万。但是，就在这弹丸之地，新加坡的工业产值比重高达30%，同时新加坡还是国际金融中心、国际贸易中心及国际航运中心。作为金融中心，新加坡的房价也是亚洲顶级，每平方米折合人民币在5-20万之间。
深圳诸多方面与新加坡有相似之处。除了人口密度大外，工业（科技）、航运、贸易、金融及房地产这五大产业格局与新加坡接近。
深圳能否借鉴新加坡模式，发展高端制造业的同时，做强金融产业？
新加坡模式的逻辑是，高房价支撑金融资产，金融资产支撑国际贸易融资，贸易产业支撑国际航运，金融、贸易及航运共同支撑工业及科技。这个看似完美的产业网络，存在一个巨大的漏洞，那就是人才如何在高房价的城市中立足。
这个漏洞该如何填补？
新加坡政府早在1960年就推行了组屋制度，建设了持续大规模的组屋以低廉的价格租给公民居住；到80年代，基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的政府组屋；到2008年，新加坡85%的公民都居住在政府组屋，只有另外15%的公民在市场上购买高档商品房，真正做到“居者有其屋”。
深圳该如何填补这个漏洞？
深圳也试图建设保障性住房解决居住问题。2018年6月，深圳推出了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》：计划深圳人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重，提升到新增住房供应总量的60%左右，其总量到2035年不少于100万套。
但是，由于深圳新增住房供应非常有限，保障性住房还很难满足市民住房需求。现今深圳租房人数达1600万，到2035年假如增至2000万；而100万套保障性住房，预计只能够解决300万人的居住问题，覆盖面积只有15%，远远低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%。
根据“十三五”规划，从2016年到2020年，深圳保障房仅规划 31 万平米用地。深圳想要扩大保障房建设用地，只能向城中村要地。
前两年，深圳城中村旧改轰轰烈烈，但如今有些走走停停。城中村旧改能否缓解住房问题？还是加剧了居住困难？
以深圳著名的白石洲旧改为例。白石洲是一个规模巨大的城中村，这个片区有2500余栋农民房，包含5万套出租房，容纳超过15万打工者。
这次白石洲旧改启动，诞生了1878个亿万富翁，但是15万打工者则需要另寻栖身之所。周边天鹅堡、波托菲诺纯水岸的房价为14万，房租过万，绝大部分打工者只能搬到上下沙、桃源村、珠光村等，或到关外。这些地方房源紧张，学位紧张，房租及房价上涨。
深圳1100万人租住在城中村，若大规模启动旧改，不管是建设保障性住房还是商品房，居住房源都可能下降，房价及租金可能上涨。
其实，密集的城镇村，是深圳狭小的空间、高房价的“海绵地带”，一定程度上起到了廉价住房的作用。因为城中村降低了深漂的住房成本，深圳才能享受全国的人才红利。
深圳现有的“城中村+高房价”模式，与“保障性住房+高房价”模式，如何取舍？
虽然城中村的房价低，但它依然是一座城市的“伤疤”。毕竟，一座大都市的长远发展不能建立在房屋产权不明、居住环境糟糕的城中村之上。
另外，根据12月印发的《深圳建设先行示范区行动方案(2019-2025年）》，深圳对医疗、教育及基础设施的支持力度很大，医疗和教育的短板将进一步挤占居住用地。
若没有足够的保障性住房解决居住问题，又继续严控住宅用地供给，那么深圳很难学习新加坡模式，可能一不小心进入香港模式。
香港与新加坡是两个旗鼓相当的竞争对手，两者都是世界级的金融、航运及贸易中心，也都是高房价城市。香港与新加坡存在两个区别：
一是香港的保障性住房覆盖率为50%，远低于新加坡，居住条件更无法与新加坡相提并论。
二是香港的工业基本被淘汰，出现我们常说的“产业空心化”现象。
先看第一个问题。按理来说，香港接近50%的市民都居住在政府的公屋及居屋之中，与世界同等城市相比，其保障性住房的覆盖率其实已经不低。但是，香港住房问题在于土地使用率极低，居住环境不理想，人均居住面积过低。
这是为什么呢？
我们先来看看香港的房价是怎么涨起来的。
香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年？1984年底，政策规定：香港“所批出的新的土地，每年限于50公顷（不包括公屋用地）”。
50公顷，什么概念？相当于深圳一个大型楼盘的面积。香港一年只供应这么少土地及新房，市场严重供不应求，资金蜂拥而入。此后，香港房价持续上涨，直到1997亚洲金融风暴前达巅峰，这一政策也在这一年失效。
香港的土地是国有产权，香港政府掌控着土地批租权。九七之后，香港政府为何不大规模批租土地建设商品房及公屋？
事实上，亚洲金融风暴时，董建华特首提出“八万五”建屋目标计划，但不幸夭折。如今，林郑月娥提出大屿山开发计划也因各种反对而搁浅。
为什么？
从1985年开始，香港持续多年的极低土地供应推高了房价不说，还将社会矛盾集中于楼市之中。手握土地供给大权的港府，夹在中间、左右为难。在多方利益博弈之下，香港以法律的形式约束了土地供应。
如今，香港的土地开发率仅有23.7%，用于住宅用途的土地开发面积76平方公里，仅占土地总面积的6.8%，低于上海和深圳。
香港另外75%的土地属郊野及海岛，其中23个郊野公园、15个特别地区、4个海岸公园及1个海岸保护区，合计约占香港总面积超过38%的土地，被冠以环保之名明确禁止开发。另外，近9%的土地属农业用地。港府手上的空置住宅用地有2100公顷，扣除不适合建筑的土地及丁屋预备土地，可供住宅开发的土地不到400公顷。
我们来看深圳的情况。根据之前的分析，深圳划定了50%左右的生态红线，30%的产业用地，留给住宅用地的空间非常低。深圳这种极限住宅土地供给趋势，与当年香港非常相似。这种趋势令人感到担忧。
再看保障性住房，按照上面的分析，到2035年深圳的保障性住房覆盖面积还远低于香港。从居住条件来看，深圳的城中村相当程度上替代了保障房作用，价格不算太高，但居住条件不如香港的公屋。
所以，从房地产的角度，深圳的生态红线及住宅供给正在走向香港模式；但保障性住房的供给在一定时期内还跟不上香港的公屋。
接下来，看“产业空心化”问题。
在全球化及产业转移过程中，城市间的产业更新换代，属于市场竞争及自然淘汰的结果。对产业空心化，需要有效区分市场行为还是人为干预：
在五六十年代之前的纽约，其市中心到处是工厂，且脏乱不堪，如今工厂都消失了，取而代之的是金融。这就是产业空心化，但无关宏旨。
香港亦如此，六七十年代香港靠轻工业品制造起家；到八九十年代，香港制造业转移到深圳、东莞及内地，如今成为了一个世界级的金融中心。这也无关宏旨。
如今，我们看待一座城市的地位，需要城市群、都市圈的宏观视野：各城市分工协作，构成一个庞大的经济体。我们说纽约、东京、旧金山强大是说纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区强大。
张五常说，深圳将成为地球经济中心。其实，他说的并不只深圳，而是深圳一带，包括东莞、惠州。其实，更准确的说是珠三角或大湾区。
深圳主要发展金融、科技、航运及贸易，东莞主打制造业，若是市场形成的结果，必然有它的合理性。但是，我们需要警惕的是，过度的人为主导。
深圳其实一直都坚持工业立市，确立产业用地红线，划拨大规模的产业用地支持实体经济及制造业发展。但是，为什么如此优越的土地条件，却没有留住企业？
主要原因可能有两个：
一、人为规划土地供给，忽略了市场的传递效应。
深圳试图划拨大规模土地给工业，以平抑工厂及物流用地成本，但是极度稀缺的住宅用地引发房价上涨、物价上涨、用工成本上涨，催生传递效应，反过来推高了工厂及企业成本，对实体经济及制造业造成一定的反噬。
中国有经济学家称，拿掉猪肉就是通缩。这其实是违反市场规律的。猪肉稀缺导致猪肉价格上涨，进而带动牛肉、羊肉、鸡肉、鱼肉以及其它食物替代品价格上涨。在市场中，猪肉不是独立的存在，产业用地也是如此。
住房稀缺导致房价上涨，进而引发传递效应，工厂用工成本、物流成本甚至租金成本也跟着上涨。这就是住宅商品房价格及租金上涨给工业带来挤出效应。
2015年这轮房价大涨，大幅度拉涨了房租，包括城中村的房租。从2015年到2019年，福田区、南山区三房一厅的小区房月租普遍翻倍，如今达7000-8000元；城中村月租也跟着翻倍，两房或三房达3000-4000元。这意味着深圳80%的人群，即1600万人的生活成本大幅度增加。
房价、房租大涨进一步推高企业的店租、办公租金、工资成本。受房租上涨及近期物价上涨影响，关内的工作午餐大概从2015年的20元，涨到现在的30元左右，涨幅为40%-50%。深圳月平均工资从2016年的7400元上涨到2019年的9300元，涨幅为25%左右，远低于房价及房租涨幅，房价收入比进一步扩大。
深圳企业雇佣成本持续上涨，如今关内企业雇佣一名员工，每月工资加上社保及办公租金（均摊10平米一人）的总费用超过13000元。
2018年，深圳规模以上的工业企业营收达3.3万亿，保持了9.3%的增速，但是利润却下滑了4%。劳动成本、租金成本上涨很大程度上挤压了工业企业利润。
二、“腾笼换鸟”政策加速了工厂撤离深圳。
在“腾笼换鸟”的推动下，支持性政策减少，或土地被征用，一些工厂逐渐迁移到东莞、惠州，或直接关闭。结果是，笼子腾出来了，鸟飞走了，凤凰没有能及时请进来；关外一些地方厂房空置，门店关闭，城中村居住人口减少。
今年前三季度，南山区GDP增长率为7.6%，福田区为7.2%，龙华区只有2%。龙华区是传统的工业重镇，曾经大名鼎鼎的富士康就坐落在龙华。但如今富士康迁移到河南，甚至海外。
2018年，深圳的工业增加值增速还有9%，今年第一季度掉到8.6%，上半年下滑到7.4%，七月份进一步跌到6.1%。工业技术投资方面，2018年投资增速还有22.1%，今年上半年迅速下滑到11%。这个下滑速度着实让人惊出一身冷汗。
“腾笼换鸟”应该是一种市场行为，让价格机制发挥作用，触发产业结构转型升级。若人为过度干预，可能会适得其反。尤其是在宏观经济整体下行，中美贸易摩擦的大环境下，人为干预的副作用则更加明显。
与产业升级干预类似的是，金融整治。
2012年开始，私募及P2P金融大规模兴起，深圳福田中心区办公楼月租在短时间内被抬高了100多一平米。然而，近些年，对金融严厉整治，大量金融企业倒闭，P2P几乎被全面封杀。一些物业公司甚至明确不将办公楼出租给P2P及私募公司。这是深圳写字楼大量空置、空置率持续走高的原因之一。
金融整治及产业转型升级固然是好，但是如果过度干预市场的自然淘汰，过度采用行政手段而不是稳定的制度手段，则容易加速周期性下行，导致产业接力不济，经济突然失速。
最后有两个问题需要理性面对的是：
一、新加坡与香港都是开放经济体，深圳距离国际化开放经济体还隔着一层金融屏障，因此二者无法在同一个维度比较；但是，新加坡与香港的发展模式，值得深圳借鉴与警惕。
二、深圳经济“失速”有周期性因素，本不必过度担忧。
深圳，是全国市场化程度最高的城市，又是科技型、外向型、金融化程度较高的经济体，其经济增长具有更为明显的周期性，受到全国宏观经济及国际环境影响更大。
2019年中美贸易战进入实质性互加关税的阶段，这导致深圳前三季度的进出口总额下降1.8%，其中进口下降9.3%。进出口总额的下滑一定程度上拖累了深圳经济增速。
增速快速下跌本身是市场对过去高增长的一种修正。这正如那句话：“萧条的唯一原因是繁荣”。深圳的优势，是发达的市场经济及私人投资。这样的城市，需要更加相信市场，而不是干预市场。
总结
我曾经在《深圳，凭什么？》说过：“深圳其实没什么奇迹。‘深圳奇迹’只不过是对常识的尊重，对市场的尊重，对人性的尊重，对人类文明发展规律的尊重。”
注：文中数据多来源于网络公开，虽经过考究与对比，但难免存在一定的不准确性及争议性。
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