行业观察 | 华夏幸福2019年园区收入大涨 产业新城战略初显成效
文|王尔玉
近日，华夏幸福（600340.SH）发布2019年1-12月经营情况简报显示，其产业园区结算收入额381.31亿元，同比增长22.85%；物业及酒店业务销售额42.34亿元，同比增长29.80%。
这两大业务的两位数增长，意味着华夏幸福的收入结构正在发生正向改变，产业服务能力的提升切实体现在了产业服务收入提高上，其他业务也快速成长，成为重要补充，说明产业新城战略布局已进入了收获期。
业绩简报显示，华夏幸福2019年全年实现销售额1451.59亿元。该公司销售额主要来自三大业务，房地产开发、产业园区、以及其他业务(物业及酒店等)。其中，房地产开发业务的签约销售额同比下降20.42%，其它两大主营业务产业园区和物业、酒店的销售额均上涨。
华夏幸福在2002年就提出了产业新城的概念，十多年来，这家公司一直在产业新城开发建设领域深耕不辍，并致力于增强产业发展能力，加大产业促进与产业服务的收入比重。
产业新城模式一般是政府鼓励私营企业、民营资本与其合作，参与公共基础设施的建设，双方共同出资、招商，建设产业园区，采取PPP（Public-Private Partnership）合作模式。
华夏幸福是地产企业中参与产业新城PPP合作模式的头部企业，其与地方政府的合作思路，主要是“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”。
产业新城在规划建设全过程中，都以产业发展为核心，围绕中心城市，结合区域特点与优势，利用招商引资，入驻园区的龙头企业驱动创新，不仅完善了区域的创新生态圈，也为产业园区所在地区打造了竞争力的高端产业集群。
这种模式前期投入巨大，对现金流占用较高，但如果后期运营得当，却可以改变房地产开发商高负债率的增长模式，增强其抵抗周期性调控的能力。
在产业新城中，除了卖房子，运营商从物业管理、招商引资、商业租赁等业务中都会得到长期稳健的利润。华夏幸福2019年三季报显示，其净利润为98.88亿元，同比增长24.44%。
目前，华夏幸福已经将产业新城现金流指标纳入团队考核体系中，现金流转正的产业新城数量不断增加。包括京津冀城市群、长江三角洲城市群、长江中游城市群，华夏幸福已经与地方政府合作共计打造了70多个产业新城。
关于房地产开发签约销售额下降，华夏幸福表示，主要由于2018年投资取地不足导致阶段性货值不足，2019年房地产销售规模受到一定影响，但2019年取地积极，斩获颇多，将有效补充资源货值。
华夏幸福2019 年公司房屋出租收入2.55 亿，同比增涨74.97%;已出租面积90.62万方，同比增涨90.73%。中泰证券分析师倪一琛认为，这些数据表示，华夏产业新城主业及出租业务正在有续拓展。他表示华夏新城短期内住宅销售下滑，不会改变公司产业新城主业积极健康发展、园区模式异地复制扩张成功的长逻辑。
受房地产行业周期性调控影响，近两年我国房地产市场热度继续回落。2019年，国家统计局数据显示，2019年，我国商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%。
2018年7月，平安集团入股华夏幸福后，华夏幸福又重启了拿地节奏。
简报显示，2019 年华夏幸福取地金额共计311 亿元，面积共计421 万平方米，分别较2018 年增长204%和63%。这是未来公司销售业绩和短期获得充沛现金流的保障。
4月，我国新冠肺炎疫情基本可控，但各地都面临恢复经济秩序的重大考验，而产业新城恰恰为经济复苏提供了新的动能。
4月4日，中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，中国处在重要战略机遇期，应调整思路，着眼于释放结构性潜能。从空间角度看，今后五到十年，最大的结构性潜能就是都市圈和城市群加快发展。
“华夏幸福的产业新城就是在都市圈的外围进行布局。”华夏幸福产业研究院院长顾强认为，从中国的实际情况来看，都市圈还在向外扩展的过程当中。在发展进程中，一些城市会对外部一定空间尺度内的生产要素进行虹吸。
再经过一定时间的发展，城市就进入到了外溢阶段，会将城市内的各类要素往外输送。随着城市的发展，会进入一个虹吸和外溢的平衡。
华夏幸福所运营产业新城的节点城市建设就是综合考虑了都市圈本身的发展特点、发展阶段、辐射范围等情况。华夏幸福所建设运营的产业新城不仅可以服务中心城市发展，为其在生产、生活各领域形成配套，缓和中心城市通勤压力，还能最终形成“创新尖峰+产业高地”的发展模式，整体提升区域发展实力。