行业观察 | 华夏幸福2019年报：产业新城进入利润收割期 商业地产蓄势待发
文| 王尔玉
华夏幸福的财报发布会引起了地产圈的高度关注。原因很简单，这是其董事长王文学和联席董事长、首席执行官(CEO)吴向东的联合首秀，也是中国平安成为华夏幸福第二大股东之后的第一个财年。
截止报告期末，中国平安（601318.sh）通过旗下子公司平安人寿、平安资管在华夏幸福合计持股25.16%，为第二大股东，仅低于董事长王文学35.99%的控股比例。
一个万亿级的综合金融集团和一家前20强房企，一年之内究竟发生了哪些化学反应？从数据来看，投资人也许不会失望。
4月26日，华夏幸福（600340.sh）发布 2019 年年报，公司全年实现营业收入 1052.1亿 元，首次突破千亿，同比增长25.6%，归母净利润 146.1 亿元，同比增涨24.4%。
其中，产业新城业务的营销和利润都表现抢眼。报告期内，华夏幸福产业新城业务销售额同比增长19%，毛利润占比达到 51.7%，超过总毛利一半。
随着产业新城项目逐渐进入成熟期，华夏幸福的营收结构和盈利能力正在发生转变。报告期内，华夏新城净资产收益率为(ROE) 达 35.7%，同比增加 0.5个百分点。
变化的不只是利润，产业新城的盈利正在摆脱核心城市的地域限制，平安也给华夏幸福带来了商业地产业务发展的新动能。
产业新城异地复制展开
与往年不同，2019年为产业新城贡献利润的大多数项目并不在环京区域。
财报显示，2019 年，华夏幸福新增的 7 个 PPP 入库项目，均位于环北京以外的外埠区域。去年，华夏幸福环北京以外区域销售额达到 828 亿元，同比增长 9.5%，占比 57.8%。
这表明华夏幸福的产业新城模式已摆脱环京区域的地域限制，其运营能力已支持异地复制、发展。
华夏幸福从2017年开始，加大力度推行异地复制战略，2019年，公司乘胜追击在京外加强产业新城布局。财报期内，华夏幸福环北京以外区域新增入园企业 430 家，新增签约投资额 1618.73 亿元，同比增长 15.1%，占公司整体新增签约投资额达到 82.8%。
华西证券房地产行业首席分析师由子沛团队认为，这表示华夏幸福的商业模式异地复制已全面铺开。
2019年，产业新城的招商能力也在增强，财报期内公司引入多家行业龙头，如腾讯科技、欧菲光、欣旺达等，其中不乏百亿级。新增签约入园企业 545 家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。
业绩会上，王文学表示，华夏幸福产业新城是按照都市圈进行布局的，公司已经重仓了都市圈。他认为2019年，中国已经进入了都市圈的元年。
2019年，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》；四中全会也提出了提高中心城市和城市群承载力，和资源优化配置的能力。
现在，华夏幸福已经在13个省、15个都市圈布局了产业新城，并打造了“3+3+N”核心都市圈格局。即在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角(南京、杭州、合肥)都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈，推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。
王文学相信，未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈。
下一个增长引擎：商业地产
业绩会上王文学认为，华夏幸福要成为头部的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台，就得打造产业新城、商业地产两大平台，并持续构建新平台。
其中，商业地产从产品的角度而言，华夏幸福要立足轻资产方式，即不持有物业，只做管理运营，盈利以收租金方式为主。
做产业新城是王文学的强项，但要跨界商业地产，则并非易事。
商管轻资产运营需要软实力，尤其在写字楼和大型商业综合体的招商和管理方面，这与盖楼、定价、销售，完全是两种商业模式，与产业新城的招商引资也不尽相同。
只有形成规模效应和品牌产品，才有可能实现盈利。如万达商管遍布全国300多家万达广场，这一规模可以让万达广场在招商引资时更有议价能力，而根深蒂固的品牌形象也有助于其带动周边的写字楼、商场、酒店等物业的价值，从而形成合力，保障整个商业圈的可持续发展与增值。
商业地产轻资产运营虽非一日之功，但有了平安的加持，华夏幸福有可能弯道超车。“协同中国平安在都市圈募集长期优质资产，可以说在都市圈方面上，华夏幸福大有作为。”王文学在业绩会上强调。
王文学的底气除了在于大股东的加持，还在于老将吴向东的加入。
吴向东此前为华润置地董事总经理，在商业地产领域战绩斐然，在华润的25年里，他带领团队创造了以万象城为代表的商业地产体系。
现在，“万象城”已经成为华润置地的主力品牌，几十个优质物业每年给华润置地源源不断地提供现金流。
在业绩会上，吴向东坦言，目前中国重要城市中，商业地产以数量而言已经供大于求了，但运营得好的项目却很少，这是整个商业地产行业的问题所在，也是机遇所在。
未来，华夏幸福在商业地产领域的打法，就强调一个“好”字，做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报的商业地产。“大家泛泛听我讲所谓的六好，可能觉得是文字游戏，但因为我长期做商业地产，对每一个好都有很深刻的体会。我们要做中国最好的商业地产项目，成为最好的商业地产发展商、运营商之一。”吴向东表示。
目前，华夏幸福的第一个轻资产模式运营的商业地产项目已经落地，坐落在北京的丽泽商务区，华夏幸福作为该项目的运营公司。
2019年，华夏幸福还获取了武汉长江中心为第二单项目，业态组合包括办公、商业、住宅和公寓。
这一项目未来华夏幸福持有的如地标写字楼、高端购物中心等办公和商业业态，或将出售给平安人寿。
“未来华夏幸福在开拓新业务的时候，有一个重要的出发点是要服务中国平安未来大的发展战略需要，全世界的保险公司无一例外都在不动产领域配置足够比例、足够数量的优质的不动产，所以在这方面我们会发挥华夏幸福应有的作用。”吴向东谈道。
据悉，这一项目的住宅和公寓等销售型物业有望在2021年，也就是明年的第三季度开始销售。
未来华夏幸福还将重点在五大都市圈、八大核心城市布局商业地产。五大都市圈分别指京津冀都市圈、粤港澳大湾区都市圈，以及以武汉为中心的华中片区和以成都为中心的华西片区，八大核心城市包括北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉和成都。
平安能否助华夏幸福在商业地产领域占有一席之地尚待考查，但其对华夏幸福现金流维稳的影响却已经显现。
平安加持 现金流有望转好
2018年开始，房企在去杠杆、降负债的总调控基调下，都面临资金链紧张与融资渠道缩窄的困局，华夏幸福也不例外。
2019年，华夏幸福的现金流仍然承压，但平安的入股后，华夏幸福的资金安全有明显改善。
2020年第一季度，公司实现经营活动现金流入119.89亿元；经营现金流相比去年同期缺口大幅收窄29.42亿元。经营性回款率达76.9%，比2019年底提升15.5个百分点，比去年同期提升25.7个百分点。公司总负债率为83.9%，比去年同期下降2.7个百分点。
2020年第一季度末，货币资金464.36亿元，比2019年末增加34.73亿元。
现金流是房企的生命线，现金流过低直接影响一家房企的偿债能力和抵抗周期性调控风险的能力。
华夏幸福现金流紧张主要有两部分原因，一是，报告期内，公司投资力度加大。2019年，华夏幸福拿地金额达 311 亿元，同比增长 204%；二是，产业新城帐期过长，影响回款效率。产业新城是华夏幸福与地方政府的合作项目，回款周期一般在2年左右，远长于地产营销业务。
日子再紧，房企也不能轻易减少拿地规模，这是未来销售额的保障。何况，华夏幸福如果在2019年逆市积极投资，有利于低位抄底，保障企业两年后的利润增长。而产业新城是华夏幸福主营业务，更不可能因为帐期长就放弃。
2019年平安入股后，有这样一个资本巨头做背书，华夏幸福在信贷市场的评级和融资能力大增。作为全牌照的综合金融集团，融资本就是平安的看家本领。
2019年全年，控股股东直接为华夏幸福提供了 18 亿永续债权资金支持，用于补充流动资金。
华夏幸福的投资活动、融资活动产生的现金流量净额也均转正。其中，融资资性现金流入达 1252.13 亿元，同比增长 61.7% 。四季度，公司的经营性现金流量净额为 77.35 亿元，实现单季转正，同比大幅增长 32.3 倍。
华创证券首席分析师袁豪预计，华夏幸福与平安战略合作稳步开展后，公司融资环境及债务结构将持续优化。
但华夏幸福现金流转好不全是二股东功劳，还在于产业新城回款效率的提升。
目前，华夏幸福已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，66座已整体实现回款，22座已进入成熟期。
华夏幸福董事会秘书林成红解释，成熟期意味着产业新城净现金流转正。虽然，更多的区域还处于发展期，但2019年也已积极实现了回款，产生了利润。2019年，华夏幸福经营性现金流入 943.8 亿，较去年同期增加 143.2 亿。
未来华夏幸福还将把提升经营质量、经营回款、优化经营性现金流，合理控制负债，优化杠杆作为公司发展重点。