【财经秘书】房地产行业情报

导读： 本期情报行业数据更新了上海4月住宅市场的一些重要变化：均价直逼6万、外环内成交量大涨超80%、库存回归至19年12月水平等，后面情报还会更新包括北京、深圳、广州、杭州等热点城市的一些数据变化，感兴趣的朋友欢迎订阅【房地产行业情报】跟踪查阅！对于没有更新到的城市，您在订阅后也可以通过专家秘书客服向我们直接索取。 热点资讯
1、深圳优质学位房大涨，银行对一些优质学位房显得很“宽容” ★★★★★ 证券时报：深圳市二手房价涨幅前三的片区分别是南山科技园、福田八卦岭和福田保税区。无独有偶， 这些片区的房价上涨都是因为优质学位或者“即将拥有”优质学位。 银行对一些老旧的优质学位房显得很“宽容”， 只要符合条件，就可以三成首付。 财秘认为：最近，北京和广州的学位房改革被迅速引爆。事实上，深圳早在2015年就在南山、福田、罗湖和盐田小范围内试点“大学区制”以及“共享学区”。此外，今年罗湖区还增加了学位房“实际居住”等要求，如果没有实际居住，将取消地段公办学校申请资格。这些措施出台对于打击学位房炒作、促进教育资源的公平和均衡、促进学位房的规范发展起到了积极作用。
2、建业新生活募资20.55亿港元，15日港交所上市发行 ★★★★★ 中国网地产：据市场消息， 建业新生活新股发行价格确定为6.85港元，面向全球发行3亿股股份， 预计募资20.55亿港元（合2.65亿美元），并于5月15日在联交所主板上市。 财秘认为：2016年至2018年及截至2019年6月30日，建业新生活分别录得收入3.49亿元、4.61亿元。、6.94亿元、6.8亿元，在管建筑面积分别为1679.4万平米、2036.1万平米、2568.8万平米、4175.2万平米。截至2017年、2018年及2019年度，归属股东利润分别为2341万元、1947万元，以及2.33亿元。年复合增长率为144.0%。2019年，公司股本回报率59.7%，资本负债比率0%，毛利率32.8%。
3、深圳78亿挂牌4宗人才房用地 ★★★★★ 观点地产网：5月12日，深圳市土地房产交易中心挂出3宗纯宅地及1宗涉宅类地块， 大部分建设为人才住房及安居房， 分别位于龙华、光明区、坪山区，土地面积共26.32万平方米，挂牌起始总价77.78亿元。

财秘认为：5月8日，深圳市规划和自然资源局出台相关规定，深圳市住房建设部门负责统筹全市范围内三类公共住房的套数比例，住房供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务，实现市场商品住房和三类公共住房套数4:6的供应结构要求。
4、1-4月房企海外融资大降，资产证券化等产品成“香饽饽” ★★★★★ 中证报：受4月单月海外债券发行量减少的影响， 2020年1-4月海外债券金额占比较2019年同期下降13%，为近十年第三低位。 在此背景下， 境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。
5、中指院发布《2020年4月产业地产市场月度报告》 ★★★★★ 中指院：2020年1-4月，全国300城共推出工业用地2.4亿㎡，同比下降10.2%； 同期全国300城共成交工业用地2.1亿㎡，同比下降12.9%； 全国300城工业用地成交楼面均价为254.7元/㎡，同比下降5.3%； 全国300城工业用地平均溢价率为0.62%，较上年同期下降0.58个百分点。

6、部分地区调整棚改申报计划 ★★★★★ 上证报：去年2万多亿元的专项债，约七成资金投向土储和棚改项目等。此前监管部门要求今年1.29万亿元提前批专项债不得用于棚改领域。据了解， 日前地方已经开始梳理棚户区改造项目，为后续发行棚改专项债做准备。 按照要求，棚改专项债仅支持已开工项目，且不得用于货币化安置项目。
7、华润置地首4月销售金额578亿，单月拿地5宗涉资26亿 ★★★★ 华润置地：2020年1-4月，华润置地总合同销售金额约578.08亿元，总合同销售建筑面积约326.88万平方米， 同比分别减少16.25%、12.56%。 4月，华润置地合计新增5宗用地，分别位于青岛、常州、沈阳、成都、杭州，总楼面面积60.81万平方米， 权益土地出让金约为25.9亿元。
8、碧桂园区域调整升级，15个区域拆分裂变 ★★★★ 北京商报：碧桂园集团已经再次对区域组织架构作出大规模调整，共涉及到21个区域， 其中沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等规模较大的15个区域进行了拆分，拆分后新增区域26个； 其余区域则涉及到管辖项目范围的调整变更。此次调整后， 碧桂园下辖区域数量由此前的47个增至73个。 财秘认为：对于此次调整，碧桂园方面表示，区域架构调整的目的始终是围绕提高全周期竞争力，调整的依据主要是所在区域的市场容量、业绩规模、管理半径等。具体而言，对偏小的临近区域进行合并的目的是整合聚焦、提高效能，对规模较大的区域进行裂变细分则是充实布局、贴近市场、继续深耕三四五线，使区域达到相对均衡的“体态”。
行业数据

4月上海住宅市场总结： 2月、3月积压盘源集中入市，成交回升至60万方水平，均价直逼6万； 外环内成交量大涨超80%，中外环、郊环外均价回调5%；南汇、松江成交突破7万方，浦东由于滨江凯旋门、东方惠礼等高价项目影响，均价大涨26%；90-130㎡、300-600万主力产品成交占比收缩6%，四室以上千万豪宅占比扩大； 开盘量回归疫情前水平；两级分化明显， 前滩、徐泾等热门区域网红盘去化较好；绿地海珀外滩、中海汇德里、滨江凯旋门、东方惠礼等市区高端项目成交火热； 库存回归至19年12月水平。
图表1：供求走势——2月、3月积压盘源集中入市，成交回升至60万方水平，均价上涨5%近6万元/㎡

图表2：环间——外环内成交量大涨超80%，中外环、郊环外均价回调5%

图表3：区域对比——南汇、松江成交突破7万方，浦东由于滨江凯旋门、东方惠礼等高价项目影响，均价大涨26%

图表4：成交结构——90-130㎡、300-600万主力产品成交占比收缩6%，四室以上千万豪宅占比扩大

图表5：开盘走势——开盘量回归疫情前水平，各开发商积极开盘入市回笼资金

图表6：开盘去化——两级分化明显，前滩、徐泾等热门区域网红盘去化较好

图表7：项目排名——绿地海珀外滩、中海汇德里、滨江凯旋门、东方惠礼等市区高端项目成交火热，位于金额套数榜单前列

图表8：存量——31盘齐开供应开闸，拉高库存至709万㎡，回归至19年12月水平