香港，再向中央要一个横琴？
◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 江文华、黄狮虎
香港要学习澳门，再向中央要一个横琴？
最近，香港发展研究基金提出一个石破天惊的提议：
在中山、珠海划一块地给香港，参考“澳门新街坊项目”建设香港社区，并建设商业楼宇，发展高新技术产业，辐射带动周边发展。
这个香港发展研究基金，来头不简单，是由港区全国人大代表郑耀棠组织成立的。
郑耀棠是香港工会联合会荣誉会长，德高望重，从1988年起，已经连续7届当选全国人大代表。
可以说，他是香港在国家层面的一位重要代言人。
我把香港文汇报上，关于此事的报道，给大家划了一下重点。有几个非常值得关注的提法。
一是，这个区域在大湾区一小时生活圈内，实施香港法律，由香港管辖。
二是，郑耀棠透露，自己早已和同事到惠州、中山、珠海等地考察过，心目中的选址是靠近香港，未充分开发的半岛区域。
说明他心中已经有意向选址。但现阶段不能透露。
三是，拟形成人大议案提交中央。
要知道，议案的提出，是需要一个全国人大代表团，或者30名以上全国人大代表联名提出的，必将得到国家的高度重视和正式答复。
再过几天，全国两会就要在北京召开，郑耀棠代表会把这个议案带给高层。
那么，这个“大胆”的建议，会得到中央采纳吗？
为什么要在大陆“借地”，是香港的土地不足吗？
其实，香港并不缺土地，只是没法用。
比如在香港大面积存在的“棕地”——包括物流后勤用地、荒废的农地、回收场等，政府可以在《收回土地条例》授权下收回。
一处香港的棕地
光新界就有约1500多公顷的棕地。
相关数据显示，香港土地面积1111平方公里，已建设土地占24.3%，其余75.7%为郊野公园、水塘等，其中房屋用地面积仅占6.9%。
所以，从卫星地图看香港，还存在大片绿油油的未开发区域。
香港地图/谷歌地图
但发展棕地困难重重。
因为棕地上有多种作业存在，政府开发会遭到棕地租用者的反对。
香港特区政府，只好采用填海的方式来解决土地问题。
2017年的时候，香港有6%的土地来自填海。
但是，填海的方式遭到越来越大的炮轰，环保组织给香港政府巨大的压力。
最具代表性的失败案例，就是“明日大屿”填海计划。
2018年10月，香港特首林郑月娥发表第2份施政报告，提到以“填海造岛”应对房价高企、房屋供不应求问题。
这个名为“明日大屿”填海计划，将发展1700公顷人工岛，可容纳26万至40多万住屋单位，供70万至110万人口居住。
如果成功，能容纳约1/10香港人口。
然而，这个计划遭到部分议员反对，还引发大批民众上街游行。
他们认为，这个计划将耗尽香港的财政储备，也会进一步破坏香港的海洋生态。
支持和参与“明日大屿”短片制作的刘德华，也遭到网民猛烈攻击。
短片截图/图源：观察者网
棕地不行，填海也不行，香港只能在逼仄的区域进行开发。
这也是导致香港房价奇高的重要原因。
根据SquareFoot数据，今年3月，香港住房均价为13.9万元/平方米。
是深圳的2倍左右。
一名月入刚破万的年轻人，要不吃不喝存半年，才能在深圳买1平米。
一个6平米的卫生间，要存钱3年。
而在香港，这个时间要乘以2。
相当吓人。
根据瑞银全球房地产泡沫指数，香港是全球购房成本最高的地区之一。
而相对廉价的公屋，数量远远不够。一般申请人的平均轮候时间就高达5.4年。
比大城市的车牌摇号难太多了。
2017年，香港只有不到一半的家庭拥有自己的住房。这个数据是20年来最低。
所以，香港人把目光转向大陆，也就很自然了。
这几年来，大陆尤其是大湾区的内地城市，向港澳居民开放购房，力度可谓巨大。
这两年，佛山、肇庆要建香港城的声音不绝入耳。
今年4月，万科+深圳地铁联合体拿下佛山南海三山新城香港城TOD地块，未来，至少将3万㎡住宅建筑面积卖给港澳居民。
此外，肇庆的香港城项目正在加快规划建设。这里的房价，只有香港的1/10甚至1/20。
去年底，北京传来一个重磅消息。
大湾区9个城市彻底开放对港澳居民的限购，豁免所有证明，直接享有与当地居民同等的待遇。
可以说，香港居民在大湾区内地城市购房，是不存在任何问题的，能够享受到低房价的福利。
那么，为什么香港发展研究基金还要提出建议，参照“澳门新街坊”项目，建设香港社区呢？
建议是这么表述的：
“参考澳门的横琴模式，由香港特区管辖，实行香港法律，政府可作出整个社区规划，兴建公屋、医院、学校等公共设施……”
这是因为，横琴模式实在太特殊了。
就像澳门特首贺一诚提到的，“打造第二个澳门”。
澳门新街坊项目，计划把澳门教育、医疗、社会保险、通讯等民生配套，移植到横琴，让琴澳人享受与澳门本土相当的社会服务。
比如澳门大学新校区，虽然位于珠海的横琴，实行的却是澳门的法律。
澳门大学围墙外挂有“翻越澳门大学围墙属偷渡行为”的条幅。
真是世界上最难翻越的校墙。
横琴模式的本质就是：
建设香港社会的配套，实现与香港无差别的生活环境，相当于一块香港的“飞地”。
香港发展研究基金建议，第一阶段可以拨出30平方公里用地，容纳60万至70万人口。
这六七十万人口，可以来广东工作，但仍有大部分人会过着香港工作、内地居住的候鸟生活。
因此，与香港的通勤问题就显得格外重要。
选址可能在哪儿？
香港发展研究基金的建议是，首选邻近香港的惠州、中山、珠海等大湾区城市。
郑耀棠还提出，新区完全实施香港法律，由香港政府管理，该区原居民自动获得香港居留权。区内以公屋为主、居屋为辅，并新建商业楼宇。
全国政协委员、香港立法会议员李慧琼也表示，她打算在全国两会期间，提议在珠海市桂山岛、港珠澳大桥珠海段南侧指定水域填海建造香港城。每处至少提供10平方公里的未发展用地，打造成一个集住宅、商业、教育、科研及现代物流和工业的新型经济中心。
10平方公里，相当于横琴可开发面积的1/3，清华大学面积的2倍。
可见，香港政界早就有类似的动议。甚至民间也有一些呼应的声音。
比如前几年，香港有个民间智库组织就建议，在现有伶仃岛、担杆岛等岛屿填海造地约120平方公里，建立“海上飞地”。
2018年，香港房地产协会也建议，在桂山岛附近填海130平方公里，造地面积相当于1/9个香港。
桂山岛离香港非常近/高德地图
上述这些建议有一个共同点：借珠海的地，造香港的城。
他们都不满足于只建设住宅，而是要建一个繁荣的经济中心。
如果就香港发展研究基金提出的惠州、中山、珠海来看，珠海的可能性更大。
惠州和香港之间，还隔着深圳的大鹏半岛、大鹏湾。还不如深圳方便。
中山距离香港较远，深中通道也不能直达香港。
从香港坐大巴去中山，还是要走港珠澳大桥，经过珠海，车程超过1.5小时。
更别说高铁——先花50分钟从香港西九龙到广州南站，除去换乘时间，还要坐半个多小时动车才能到中山。
珠海就方便多了。
不仅跟香港海域相接，通过港珠澳大桥，从香港开车到珠海只需要半小时，加上到上班地点和居住小区的时间，总耗时可能控制在1小时。
这个通勤时间完全可以接受。
港珠澳大桥穿梭巴士实行24小时运营。即使加班到深夜，也有车回。
极光大数据资料显示，北京、上海、重庆的平均通勤时间在55分钟左右。
现在港珠澳大桥的穿梭巴士单程票价为60元人民币左右，一个月光在穿梭巴士上的花费，也只有2600元。
比起香港高昂的房租，微不足道。
未来还可以通过巴士专线，从小区楼下直达香港。
郑耀棠的提议，不仅仅是为了香港解决住宅问题，还包括产业转移，建设新的经济中心的考虑。
其实，珠海横琴不仅仅对接澳门，它早就做了大量的政策探索和布局，以对接香港的人才和产业。
横琴方面表示，香港单牌车入出横琴的政策正在酝酿中。甚至，他们连行驶路线都设计好了：
“在港珠澳大桥珠海公路口岸入境，经港珠澳大桥延长线行驶，在洪湾立交驶入横琴二桥延长线，经深井二线通道入出横琴。”
另外，因为内地个税税率比港澳高，横琴还全面实行“港人港税，澳人澳税”，合计补助1.54亿元。
人民日报的数据显示：截至2018年上半年，横琴已吸引975家港资企业，注册资本约1057.94亿元。其中，港资金融企业107家，注册资本逾479亿元。东亚银行、创兴银行等纷纷落户横琴。
横琴和香港的合作深度，甚至大大超出了香港特首林郑月娥的预料。
2018年，她就在考察横琴新区、港珠澳大桥的时候笑言，自己之前还不太了解情况，误以为香港的对接地是深圳前海，横琴则与澳门对接。
其实，横琴不仅是澳门的横琴，也是香港的横琴。它到香港的距离，完全在一个小时的范围之内。
横琴的未来，会成为澳门、香港共同的“飞地”吗？
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