房价上涨，房租下跌！一个危险的信号

文|凯风

房价正在企稳，房租却跌了。

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哪些城市房租在跌？

据诸葛找房数据，2020年5月，全国大中城市租金挂牌均价为43.57元/平方米/月，环比-0.95%，同比-1.56%，降幅均有所扩大。

国家数据也证明了这一点。

近日发布的物价数据显示，2020年3月和4 月CPI涨幅都在3%以上，而房租CPI 同比分别下降-0.2%和-0.3%，创下有数据以来最低水平。

即使在2008年金融危机期间，也没出现全国房租同比负增长的情况。

具体到核心城市，在受监测的20个大中城市里，17个城市房租出现下跌。

相比一年前，房租跌幅最大的5个城市：三亚（-13.98%）、杭州（-6.56%）、深圳（-5.94%）、郑州（-5.21%）、武汉（-4.19%）。

这其中，深圳不仅房租走弱，甲级写字楼租金也出现明显下滑，空置率有所提升。

要知道，目前一二线城市房价正在企稳，而深圳、杭州热度居高不下。

前不久，深圳刚因经营贷流入楼市而受到全国关注，从而打响2020年楼市调控第一枪，而杭州则出现6万人抢900多套房的盛况。

房价涨、房租跌，释放了什么信号？

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为什么会这样？

房价与房租，向来并不同步，而经常出现背离。房价上涨而房租下跌的场景并不少见，根本原因在于两者的决定机制不同。

房价取决于有钱人，房租取决于普通人。房价可以无限高，房租却很难一直涨。

房价容易受到信贷水平的影响，在加杠杆的支持下一路上行。而房租，却始终受到供求关系制约，更受到居民实际收入水平的约束。

换言之，房价与居民收入水平没多大关系。而租房市场则受制于就业和收入，只要收入不涨，房租就没有肆意上涨的空间。

除非出现长租中介这种垄断性机构，租房市场一般很难大起大落。

退一步讲，即便存在供求失衡，存在垄断性中介机构，一旦就业和收入受到影响，房租的上涨空间必然也会受到限制，而一旦信贷松绑，房价就如同脱缰之马一路向上。

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房租下跌，释放了什么信号？

其一，房租受到收入约束。房租下跌，可以视为实体经济的先行指标。

近日，中央提出“六稳”、“六保”，且将“稳就业、保民生”放在关键首位，不是没有原因的。

其二，房租下跌，房价企稳乃至上行，必然带动租金回报率进一步下行。

目前，北上广深租金回报率均不足2%，厦门更是只有1.2%，与国际4-5%的平均水平相距甚远。

如果房价能一路上涨，租金回报率再低都不是问题，不少人直接将房子空置，根本就不在乎租金收益。

然而，楼市只要横盘，房价不涨就是跌。根据李迅雷的研究，房子资金成本、折旧成本超过5%，再加上未来即将落地的房地产税，持有成本远远超过租金回报率。

这样格局下，房价涨幅如果无法与GDP增速同步，就会面临每天实际都在亏钱的局面。

其三，房价可能还会涨，但面对不确定的未来，必须要考虑租金回报率了。

一个连房子都租出不去的区域，自然不适合自住。而租金远远低于周边区域的楼盘，必然存在一定问题。

在未来，不产生租金的区域，不仅不适合刚需，同样不适合投资。

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4月一二线城市租金下跌房价上涨，“房地产泡沫风险在增加”

文章来源：澎湃新闻网

作者：澎湃新闻记者 计思敏

5月27日，中国社会科学院财经战略研究院发布2020年04月纬房综合指数，数据显示今年4月全国核心城市（主要为一二线城市）二手房成交量与价格快速回升，租金较快下降。三四线城市房价总体下跌。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，按一般的分析逻辑，租金下跌房价上涨，表明房地产泡沫风险在增加。但市场风险是否可控，还要看2020年下半年的房价和租金走势。

全国核心城市房价上升，租金速降

数据显示，全国核心城市房价出现较快回升，并创出一年来的新高。反映全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心指数显示，2020年4月，核心城市综合房价已经高于2019年全年最高房价，但是仍要低于2018年中的房价水平。2020年4月，纬房核心指数为107.01点（以2018年1月核心城市综合房价为100），比2020年3月106.43点上涨0.54%，比2019年4月105.26点上涨1.11%。

虽然房价上涨迅速但核心城市住房租金较快下降。

反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市近2个月住房租金出现较快下降，与房价走势形成背离。2020年4月，纬房租金核心指数为102.6点（以2018年1月核心城市综合租金为100），比2020年3月103.19点下降0.57%，比2019年4月104.12点下降1.46%。

从全国10大重点城市的数据看，二手房成交量也迅速增长。10大重点城市二手住房成交量指数为222.93，比2020年3月的158.37上升40.8%,已经超过了2017年调控前的成交量水平。

邹琳华及纬房指数研究小组认为，核心城市二手房成交量的迅速反弹，和1-2月受疫情影响市场停摆恢复后形成的“刚性需求累积效应”有关。预计下半年二手房成交量将回落。

一线城市房价较快上涨，三四线城市房价微跌

分城市等级来看，各城市房价分化明显，一线城市房价较快上涨，但三四线城市房价微跌。

反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数显示，与2020年3月相比，2020年4月纬房一线城市指数上涨1.5%，涨速相对较快。

具体而言，与3月相比，2020年4月北上广深四个一线城市房价均出现上涨。其中深圳（2.36%）、上海（1.68%）、北京（1.29%）的环比涨幅均在1%以上，涨速相对较快。广州环比上涨0.17%，市场相对平稳。北京房价沉寂3年以来，首度出现较快上涨。

同比来看，2020年4月深圳、上海房价均高于一年前的水平，北京、广州房价仍低于一年前的水平。其中深圳同比上涨14%、北京同比下跌4.03%，广州同比下跌4.74%。

另外，二线城市指数上涨0.3%，市场较为平稳。三四线城市微跌，其中三线城市指数下跌0.1%，四线城市房价下跌0.18%。

具体来看，二线城市中，成都房价环比上涨1.17%，宁波环比上涨1.06%，南京环比上涨1.03%，近一个月涨速相对较快。三线城市中，呼和浩特环比上涨1.9%，银川环比上涨1.62%，芜湖环比上涨1.5%，近一个月涨速相对较快。与此同时，三线城市中海口房价环比下降3.1%，宜昌环比下降1.39%，贵阳环比下降1.05%，近一个月市场较为疲软。四线城市中市场较为疲软的是鄂州，其房价环比下降3.41%，秦皇岛环比下降1.75%，北海环比下降1.48%。

纬房指数研究小组认为，一线城市房价上涨相对较快，与经济下滑背景下，市场避险意识增加有一定关联。三四线城市房价总体下跌也是如此。预计该分化态势将会延续到2020年下半年。

此外，经历了2017年来房价持续低迷后，近期京津冀核心指数反弹相对较快。与2020年3月相比，2020年4月纬房长三角核心指数上涨0.78%，京津冀核心指数上涨0.67%，粤港澳大湾区指数上涨0.55%，东北核心指数上涨0.03%。

纬房指数研究小组认为，相对长三角等其它同等级城市群带，京津冀房价沉寂时间较长，这属于正常的市场“填谷”效应。

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