如何从房地产角度理解“新基建”？

据不完全统计，截至4月中旬已有13个省区市发布了2020 年新基建相关重点项目投资计划，其中 8 个省份公布了计划总投资额共计 33.83 万亿元。国家正式推动的“新基建”，肯定会成为资本和政策追逐的亮点，地方政府很容易卷入追逐新热点的竞争中。

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2018年12月，中央经济工作会议确定2019年重点工作任务时提出“加强人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设”，这是新基建首次出现在中央层面的会议中。这之后，党中央开始了一系列的密集部署，在各种场合提出发展新型基础设施。党中央密集部署之下，市场开始热捧，新型基础设施建设（以下简称新基建）迎来风口。

2020年4月20日，国家发改委在新闻发布会上首次明确了新型基础设施的范围。新型基础设施是以新发展理念为引领，以技术创新为驱动，以信息网络为基础，面向高质量发展需要，提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系。

不难看出，新基建的范畴，主要焦点集中在5G和信息技术方面，如大数据、人工智能之类的，这些富含科技营养的建设内容与大多数人的生活无关，与大多数的生产活动无关。那么我们所提出的新基建和之前大力修建铁路和公共交通有什么区别呢？

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不同于旧基建，即使加大这些新基建领域的财政投入，这些新基建拉动经济的作用也十分有限。这其中一些产业属于基础战略性产业，在产权性质上必须由国有控股，在业务开展范围上属于牌照管理的高管制行业；另一些产业属于需要大量、持续和长期的前期研发投入和积累，无形中进入门槛很高，不是通过短期内砸钱就可以大干快上的。城市是我国产业、技术、资本的首要聚集地，也是新基建的主要承载体。

2020年城市建设方向，重点在通过新基建提升城市发展质量。新基建与新形势下城镇化进程配合的三个重要支点：一是改善城市公用设施；二是实施新型智慧城市；三是加快推进城市更新。这其中的核心是城市更新。

首先，城市更新的体量足够大，足以作为中国经济增长的支撑。城市更新广义上是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

城市更新可分为再开发、整治改善及保护三种方式，在实际操作中也会根据具体情况，将几种方式结合在一起使用。由此可见，城市更新包含的内容很广泛，单就老旧小区改造，国务院总理李克强在两个会作政府工作报告就提到，2020年老旧小区改造计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。2019年住建部统计显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米，能拉动5万亿元投资。按照这样的比例计算，今年新开工改造3.9万个小区，预计就能拉动今年投资1.2万亿元左右。上海市宏观经济学会环境能源经济委员会主任许泽成曾提到“在直接投资之外，老旧小区改造还将起到3至5倍的乘数效应，对内需产生带动作用。”。

不单单是老旧小区改造，在经历了以投资驱动和增量发展为主的城市发展阶段后，中国城市进入以存量资源为载体的发展阶段。面对越来越复杂的城市，城市更新亟待与社会治理相结合，构建新型城市形态。随着城市化进程的减速、增长红利的消失，推动着整个商业地产市场从增量市场向存量市场的过渡。

在土地稀缺的存量时代，随着城市产业结构和人口结构的调整和改变，城市核心区域部分建筑在功能和定位上与所处地段和市场需求不匹配，造成建筑使用效率低下。城市更新为这些建筑提供新的改造方案，将已有建筑重新包装、定位，并进行改造、翻新，进而重新招租运营，使旧建筑焕发新生命，实现土地资源的节约集约利用。

其中，旧工业区复兴、城市设施再利用、街区街坊微更新、老旧厂房改建、特色小镇新建等，代表了城市更新改造中所呈现出的多元化载体形态与产业业态。而且，文化创意产业正通过文化、艺术、时尚、购物等新元素反哺城市更新，激活着城市的历史文脉底蕴，试验着城市更新产业化的探索。这些都将在城市经济的不同领域，发挥重要的作用，支撑着城市经济的发展。其次，房地产业始终是城市经济的支柱产业，而城市更新是发展房地产业的抓手。搞城市更新不是房地产开发，而是发展房地产业，房地产业与房地产开发是不一样的。

房地产业指的是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、经营、装饰、服务等集多种经济活动为一体的综合型产业。它包含了房地产中介服务、物业管理、房地产金融、房屋开发和建设、地产的经营、土地开发和再开发等；具有基础性、先导性、带动性、风险性等特征。

近十几年国内各个城市一直在搞的房地产业，其实是搞房地产开发，就是以土地为基础大搞开发，大干快上。在开发模式上，都是建立在增量土地开发基础上，借着扩张式的城市化大片大片地搞开发，获取土地出让金和开发收益。在房地产产品上，开发商大多推出的都是空前的大盘。相应的城市化，也是开发式的城市化。

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在城市更新概念下的房地产改造和更新，以及由房地产衍生出来的多种服务业，也是未来房地产业发展的重要方式。从城市资产经营来看，城市房地产业实际上是一种永续产业——只要城市里有人、城市中有商业，就会有房地产业。这个阶段的房地产业，一定是高度体现价值的房地产产品以及城市资产经营产业。

从世界城市发展规律来看，房地产业是构成一国经济的合理组成部分。经合组织的一份数据显示，2018年，从房地产业占GDP的比重来看，美国为12.2%，日本为11.3%，英国为11.9%，法国为11.5%，意大利为12.5%，加拿大为12.5%，德国为9.6%，中国为6.6%。从这份数据中可以看出，在世界主要国家中，房地产行业都在整体经济中占有一席之地。在大规模开发模式之后，围绕存量房地产资产来做资产经营，是房地产业发展的必然结果。在城市服务业中的核心产业——“FIRE”产业（FINANCE, INSURANCE, REAL ESTATE，即金融、保险、房地产业）中，房地产业就是重要的服务产业。

从城市更新的角度看，日本2008年估算住宅再生的行业规模是4500亿人民币，大概相当于日本全部新房交易额的45%。实际上，美国、欧洲、日本等发达国家和地区早在上百年前就完成了大规模的房地产开发，进入到存量资产阶段，更新、运营和改造是房地产行业重要的市场之一。从世界城市发展规律来看，在大规模房地产开发之后，围绕已有物理空间进行品质提升、资产经营，是城市发展的必然结果。

安邦智库（ANBOUND）首席研究员陈功在内部讨论中也提出：要把房地产开发与房地产业分开，强调价值以及修复城市建设要点、城市更新项目都是房地产业，这也是实际大都市的普遍规律。最后，城市更新将为城市带来可持续的经济增长。

城市的土地是国有的，是国家资产，各个城市之前的土地财政，实际上是将国有资产一次性廉价出售了，房地产企业获得了土地的使用权，而政府只有一次性收益，没有获得可持续的资产收益。城市更新是重建可持续城市经济动力与城市活力的重要载体，是承载大量资金并撬动城市经济的关键领域 。通过城市更新发展的房地产业是要创造城市经济增长的内生动力，实现可持续地增强城市空间活力、繁荣城市街道与商业、提高城市空间的经济产出，最终逐步实现以税收代替土地出让金，同时稳定经济增长。

事实上，这一行业若能繁荣发展，也是一个巨大的市场。据估计，建设一座大楼的成本大概占整个大楼使用总成本的30%，而内部装修、维护等成本则占到40%左右。对于整栋建筑物来讲，如果定期地检查门窗、地面、墙体并持续地进行维护和翻新，也可以带来建筑业的繁荣，促进经济的发展。对此，政府要做的是出台相关政策和标准，促进基建维护等房地产业的良性发展。

事实上，新基建只是一种手段和模式的变化，其发展的核心应用场景还应该是围绕城市更新做文章。

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lihuicong2005；PreservedRoses