谁在贩售恐慌？这个城市房价涨幅居然比深圳还高？

来源|国是直通车

作者|庞无忌

深圳楼市的“躁动”还没完全平息，它紧挨着的另一座城市——东莞又因为“二手房价涨幅超过深圳”被刷上热搜。
近期，有公众号发布了一份《62城二手房冰山指数涨幅排名（157期）》。该指数显示，6月第一周，东莞二手房价环比涨幅超过深圳，排名全国第一。
消息一出，又“炸锅”了。
过去因为深圳房价、地价过高等原因，不少深圳企业迫于成本压力开始向周边城市迁移，而东莞恰恰是深圳外迁企业的主要承接地之一。
例如：2014年华为在东莞松山湖的终端基地动工；2015年，大疆创新科技在松山湖启动总部建设；2017年，蓝思科技、康佳集团进军东莞。此后还有中集、顺丰等知名企业落子东莞。
现在，东莞不仅“抢”了深圳的产业，连房价涨幅也要超过深圳了吗？

东莞房价的真相

东莞住建局出来回应了。
该部门表示，从网签交易数据来看，最近三个月来，东莞新建商品住房、二手住房成交价格略有波动，但总体平稳。当前，东莞正在严厉打击恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为。
根据东莞住建局提供的二手住房网签价格数据，3月至5月，东莞二手房价格有两个月环比负增长、一个月正增长。5月份二手房均价为每平方米16402元人民币，比3月二手房均价每平方米16541元还略低一些。
东莞住建局官微转发的这篇文章称，东莞确实存在某些核心地段、热门楼盘涨价较快的现象，而这些现象被各种网络媒体“局部”放大。城市中心区和各镇街，也存在冷热不均现象。
疫情之后，东莞楼市确实处于复苏通道。中新社国是直通车记者查阅链家APP等二手房交易平台发现，东莞一些热门区域、热门小区的二手房价出现明显上涨。
以东莞西平光大景湖时代城为例，交易信息显示，去年8月份-11月份，98平方米左右的三室两厅，成交价格在每平方米3.3-3.5万元左右。而目前，该小区挂牌的二手房价格绝大多数在每平方米4万元以上，个别超过每平方米4.6万元，涨幅超过20%。
据当地媒体报道，虽业主要价高了，但这个小区的房子仍然供不应求，有好几次房源挂出后“秒没”。记者查阅房源记录发现，多套挂牌房源近期房价调涨几万元到几十万元不等。
贝壳研究院发布的数据显示，近期东莞二手房市场比较活跃。根据链家成交来看，预计6月份，东莞二手房成交量与5月持平，环比4月增长18%。
从价格方面看，6月首周，东莞二手房成交均价为每平方米23400元，环比上涨3.6%。目前业主预期较为强势，挂牌房源调价中涨价占比为43%，环比提升3个百分点，同比提升17个百分点。
当然，东莞并非每个区域房价都出现集中上涨。在东莞的各区域当中，贝壳研究院数据显示，临深（樟木头、黄江等）、主城区、松湖板块热度较高，一方面是深圳需求的溢出，一方面是深莞产业联动带来的需求。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新社国是直通车表示，从长期看，深圳面临较为严峻的住房缺口和较大的土地开发强度，供需矛盾较大，会导致部分需求向外溢出，且东莞和深圳有产业联动，预计未来两个城市及粤港澳大湾区核心城市的融合度会更高，实现一体化发展。

新一轮监管风暴来了

事实上，多地楼市正迎来一轮监管风暴。
东莞方面近期表示，将采取“硬措施”稳控房价。
1、加强新建商品住房价格指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案；
2、加强房价信息公开，在每月定期公布上月新建商品住房网签销售数据的基础上，增加发布全市及各镇街二手住房交易价格信息，进一步提高房价透明度；
3、密切关注二手房价异动，对二手房挂牌价明显高于近期真实成交价、或周边楼盘均价的房源，全部下架处理；
4、对捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、捏造和散布不实言论等行为，依法依规从严查处，并及时予以曝光；
5、金融监管部门对违规挪用各类信贷资金进入房地产市场的行为，实施常态化打击，规范银行消费贷、经营贷等的审批管理，对房贷违规行为予以处罚。
北京严查学区房炒作等乱象。5月下旬，北京市住建委执法部门联合北京市10个区住建房管执法部门开展房地产市场检查，严查发布委托手续不全、虚假宣传“不限购”、炒作“学区房”，以及违法群租、违规租赁等扰乱市场秩序的违法违规行为，21家房地产经纪机构被查处。
深圳市也在5月下旬严厉查处部分二手房挂牌价虚高行为。同时，开展房地产市场专项治理行动，排查、监督包括恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等违法违规行为。
多个监管部门近期也重申坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等要求。
中国人民银行5月29日发布的一份报告称，下一步，要坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。坚持因城施策，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
银保监会有关部门负责人26日强调，今年要坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化。

谁在贩售恐慌？

疫情过后，多地楼市出现恢复性增长。据机构统计，5月份，多数一二线城市房地产市场交易量已慢慢恢复到疫情前的水平。
但是这种恢复还远达不到一些人所说的“暴涨”程度。最近几周，房地产成交已经出现回落迹象。链家成交数据显示，5月最后一周，一线城市中，除深圳微升外，北京、上海、广州的二手房周度成交量均不同程度下降。6月首周，链家重点18城市实际的链家交易量环比减少5.7%。
房地产的特点决定了它具有很强的地域性，因此，在恢复过程中，一些区域热度相对集中，实属正常现象。
今年，在疫情的特殊背景下，政府工作报告再提“房住不炒”。这意味着，中央对楼市调控的基调已经十分明确。
地方也正在调整政策。随着5月份中国多地楼市数据出现企稳回升迹象，各地房地产扶持政策出台的频度也明显下滑。
而且，疫情让不少民众的实际收入预期受到影响，房价并没有大规模上涨的基础。
在这种背景下，若非人为炒作“暴涨”，引发焦虑，房地产市场会自然回落到理性状态。针对部分过热区域，地方也会有相应的“降温”措施。
但目前，业内人士指出，有些未经核实的失真房价数据充斥市场，加之个别自媒体和中介的煽风点火，会给民众特别是购房者建立错误的预期，甚至煽动恐慌情绪，导致非理性抢房。
有的数据仔细一看其实错漏百出，比如数据里房价如股价一般剧烈波动，短短两周就从涨幅居前变成明显下跌。有的连城市、乡镇等级别都不加区分，全部并列在城市房价排名中，这样的数据难以给市场提供有意义的参考，反而会传递错误的信号。

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