涨幅超深圳！这个地级市，下死手了……
俗话说：枪打出头鸟，“房住不炒”那根警戒线，是万万不可突破的。
五月的最后三周，在冰山指数二手房涨价榜上，东莞超越深圳，连续三周霸榜。
所以，东莞终于出手了。
一方面，住建部门摆出数据，质疑“冰山指数”的真实性，另一方面，又开始整顿二手房市场，清理炒作房价、虚高挂牌等行为。
具体来看，东莞采取稳控房价的主要措施有：
1，对新建商品住宅价格进行指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案；
2，加强房价信息公开，在每月定期公布上月新建商品住房网签销售数据的基础上，增加发布全市及各镇街二手住房交易价格信息，进一步提高房价透明度；
3，对二手房挂牌价明显高于近期真实成交价格、或周边楼盘均价的房源，全部下架处理；
4，对捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、捏造和散布不实言论等行为，依法依规从严查处，并及时予以曝光；
5，金融监管部门对违规挪用各类信贷资金进入房地产市场的行为，实施常态化打击，规范银行消费贷、经营贷等的审批管理，对房贷违规行为予以处罚。
6，在增加土地供应、稳定地价房价、规范市场秩序的同时，东莞还将加大安居房、租赁房、人才房的建设力度，不断扩大保障范围，实现多渠道保障。
除了现在大热的东莞在楼市展开监管之外，最近一段时间，全国一些楼市异动的城市，也都开展了类似的监管活动。
比如近段时间，深圳、北京等地也都相继展开市场乱象专项整治，查处一批恶意炒作房价、打击“捂盘销售”、下架虚高二手房源、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、炒作“学区房”等违法违规行为。
多个监管部门近期也重申“坚持房住不炒定位”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”。
不过虽然深圳和北京房地产市场进行了严格的监察，但是楼市的火热并没有就此止住，深圳二手房房价依然小幅上涨，同样北京5月二手房成交也创下了新高。
真正影响楼市走势的，还是取决于城市房地产市场的基本面。
东莞楼市的基本面决定了这次出台这些监管措施可能不会产生什么作用，但至少表明了东莞的态度。
那么东莞房价真实的情况是怎样的？接下来的走势会如何呢？我们一一来分析。
01
东莞利好频频
首先可以确认，东莞楼市目前确实比较火热。但是这些区域主要集中在临深片区、东莞城区、松山湖大区、滨海湾新区。
深圳东莞同城化程度不断加深，深圳房价的暴涨，还是传导到了东莞，房价扁平化的趋势也越来越明显。
同时，随着东莞一系列利好不断兑现，也直接助推了东莞房价上涨。
从板块利好来看：
东莞主城区板块房价的转折点在去年3月，南城国际商务区更名为东莞国际商务区，主城区定位以商务商业为主导功能。
也是从2019年3月开始，东莞主城区的房价开始出现较大幅度的上涨。
而其他区域，比如松山湖大区同样利好不断，之前松山湖高新区管委会就是发布消息称：
松山湖中子科学城正式更名为松山湖科学城，其面积也由原来的53.3平方公里优化调整为90.52平方公里，整体涵盖松山湖和大朗、大岭山、黄江一园三镇具有战略价值的相关区域，并由原规划的“两核一轴多区”升级为“一轴一区两心三组团”的宏观格局。
除了这些区域利好之外，上半年受到疫情影响，东莞也出台了一系列松绑房地产的调控措施，比如新房取消最高备案价限制，提高公积金提取额度，同时，整个房贷利率也出现了一定幅度的下滑。
但是刺激东莞楼市最重磅的一个利好，就是“投资松绑30条”。
五月中旬，东莞发布《关于强化投资松绑加快项目落地稳定经济增长的实施意见》（以下简称“投资松绑30条”），主要从主体、空间、成本、资金、审批、配置等六方面该投资松绑，共计30条措施，推动企业加大投资。
从具体的这些措施来看，投资松绑30条，加快东莞城市更新的速度，进一步打破土地资源的瓶颈，这对于土地资源十分紧缺的东莞来说，意义十分重大。同时重要的一点是资金的流入，将助力东莞房地产市场的发展。
02
新房限价松绑，东莞新房备案价上涨
3月5日，东莞开始对限价政策松绑，直接取消了“新房备案最高限制”。
所以这就直接造成东莞许多项目备案价较之前都有一定幅度的上涨。
而网传突破6万的东城万科御景湾8号项目，是东莞名副其实的顶豪产品，位于东莞主城。户型全部为482平米以上的独栋别墅。总计41套房源中，有大概23套房源总价超过 3000万元。这个总价足够在深圳湾买一栋海景公寓了。
东莞的同行朋友说，在东莞这样的项目，这个价格其实并不意外。早在五年前松山湖龙湖居主推的别墅产品，均价也早已达到了5.5万。
这样的项目，并不能代表整个东莞市场。
但是这段时间，东莞许多新开盘的项目确实普遍出现了提高备案价的行为。
比如东莞城区，南城万科首铸东望、海德琥珀臺、万科皇马骊宫、国贸盈台、万江信鸿御也东岸、莞城丰华珑远翠珑湾等楼盘，单价均已经超过3万，这些还只是城区的一部分楼盘。
滨海片区的龙光江南大境、首铸御峰华庭，厚街的海逸豪庭等盘也都突破3万大关。
更不要说一直处在东莞热点的临深片湖区和松山湖大区，这些区域部分楼盘均价甚至超过了5万。
而根据东莞住建局4月的网签数据显示，全市有5个镇街销售均价超过30000元/平方米，分别是莞城、东城、万江、长安和南城；销售均价低于15000元/平方米的只有桥头、洪梅2个镇街。
东莞新房市场的火热，也一定会带动二手房市场。再加上之前受深圳扩容的影响，以东城为主的主城区和樟木头为主的临深片区二手房市场成交量出现了比较明显的回升。
同样火热的还有东莞的土拍市场。
受到今年疫情的影响，1-2月东莞供应紧缺，3-5月东莞土地供应逐渐恢复正常水平，土地供应进入上升通道。
同时，信贷政策受疫情影响逐渐宽松，房企资金也相对充裕，3月以来东莞土地成交规模持续高位运行。
5月土地市场整体溢价率达到19%，环比回升。
除了石排地块以底价成交之外，其他地块都有超过3家房企竞争，其中石龙和大朗地块溢价率都超过了35%，甚至世茂还以14.8亿抢下沙田地王。
东莞楼市火热，并非空穴来风。
03
东莞库存去化周期不足9个月
供需关系，决定了东莞楼市的走向。
从2016年开始，东莞住宅用地年均出让面积，总体呈现下降的趋势，在2019年来到土地供应的最低点，尽管2020年以来，住宅用地供应有了一定程度的提高，但是目前还不足以改变东莞市场供需紧张的局面。
房企为了提前备战今年的五一黄金周，所以在4月末加快推盘节奏，这在一定程度上影响了五月的推盘节奏。数据显示，2020年5月，东莞住宅整体供应环比下降近20%，同比下滑9%。
与此同时，住宅成交连续三个月回升，创下年内新高，成交均价也有所上涨。
5月份东莞住宅供不应求加剧，供需比跌至0.59。
细分到各片区，供应上看，各个片区中，仅有东南临深片区和松山湖片区供应环比上涨，其他片区供应均出现比较明显的下滑。
住宅供不应求直接导致库存量的持续下滑，同时热门区域的成交扩大，也直接带动了整体均价的上涨。
截至五月，东莞住宅库存393万平方米， 消化周期约9个月，库存量虽然没有太大变化，但是去化周期明显加快。
据房博士不完全统计，6月份东莞预计将有15个项目推新，总推货量达8571套，其中纯新盘9个，加推盘5万个。
6月到了房企冲刺上半年业绩的最后一个月，今年上半年受到疫情影响，第一季度普遍业绩增长缓慢，为了完成上半年的目标，预计各楼盘将加快入市节奏，一定程度上可以缓解当下的库存压力。
但是这不能从根本上改变当下东莞市场供需紧张的局面。
随着房企推货量的增加，预计6月东莞还会迎来一波成交小高潮。与此同时6月土拍市场即将大幕拉开，房企也会为了完成半年业绩目标继续冲刺。
而东莞楼市的热度，也会持续下去。
