万科成立股权基金实现项目退出与融资

2017年5月23日，万科公告出资50.31亿元与招银资本、长江招银，一起设立商业地产投资基金，投资万科及其控股子公司所持有的42项商业地产项目（含在建和已完工项目）。根据公告内容整理的两只基金的交易如下图：

图片来源： 沈来雁，房企的冬天来了，万科公告与招银资本设立地产基金融资78亿，是创新还是规避监管？

万科将42处商业地产项目卖给“商业地产基金”（由万科和招银组建），出让价款为129亿元，按照交易结构，该出让应当是万科卖断出表形式。129亿元的基金规模万科出资了50.31亿元，实际万科通过此项交易后净获得的货币资金为78.69亿元。

万科的资产负债表影响：投资性房地产/存货（商业地产）减少129亿元，货币资金增加78.69亿元，长期股权投资（基金投资）增加50.31亿元
借：货币资金 78.69亿元
长期股权投资 50.31亿元
贷：投资性房地产/存货 129亿元

实质是万科将估值129亿元的42个房地产项目所有权和经营权转换为价值50.31亿元的股权和78.69亿元的现金。即通过私募股权基金形式实现项目价值套现、退出和融资。

万科的这笔交易与REITs有异曲同工之妙，都通过一定的结构化技术重新分割收益和风险。但非证券化的私募股权融资与证券化的房地产投资信托基金之间，在风险隔离程度、达成交易的成本以及合同条款透明性方面均存在差异。