2020上半年楼市之变意味着什么？

2020上半年的楼市对于我们究竟藏着什么寓意，楼市呈现怎样的规律，哪些城市迎来了机遇，购房者该如何判断？

作者：木子 来源：子木聊房（ID：zimuliaofang）

纵使楼市如何翻涌，也敌不过岁月沧桑操磨，转眼间，2020年就走了一半。
总体来看，2020年上半年楼市像是过山车，给人的感觉除了胆战心惊就是“魔幻重重”。
有疫情打击下的惨绝人寰，也有新冠之后的万人抢盘，城市再掀的抢人大战，中央三令五申的“房住不炒”。
一方多城放松政策难逃“一日游”魔咒，另一方小区业主密谋房价炒作。这边经济匍匐在地，写字楼空无一人，那边人们成群结队闯进售楼处抢购豪宅。
每一个楼市缩影都是一个写实的社会现象，不过，看惯了也就不会心起波澜了，因为在二十年前，中国楼市即是如此，当下如此，未来亦如此。
资本市场运作下的达尔文进化论，是楼市的铁律。无论是个人还是企业、乃至城市，都处于弱肉强食的游戏中，割韭菜的镰刀从未停下。
对于普通人来说，改变游戏规则不切实际，要做的，只有适应环境，看清玩法，逃顶入底，在浪潮中翻涌出自己的浪花。
如果上面这些话你能看懂，恭喜，你已不再是楼市小白玩家。
那么2020上半年的楼市对于我们究竟藏着什么寓意，楼市呈现怎样的规律，哪些城市迎来了机遇，购房者该如何判断？接下来，子木以一篇汇总文帮你解析。

1

有什么不同
作为楼市观察者，我们一直在思考，2020年的上半年市场究竟和以往有什么不同？
为什么提到这个呢？
是因为今年我们的确在大环境上遇到了许多突发变量，例如百年不遇的新冠疫情、大国摩擦二次升级、美股跌宕、台港问题探讨等等。
楼市作为国民财富的主要载体，自然和外界有着千丝万缕的关系，有时候就是牵一发而动全身，老百姓的经济预期直接影响着房产价格。
不知道大家记不记得，在今年1月份疫情爆发后，市场上很多人出来预测中国楼市，认为岌岌可危，大概率倒塌。当时我写了一篇文章作为反驳，叫做《疫情对房价的影响》，大家感兴趣可以去翻一下。
我在文中推演了2020上半年趋势，部分城市有一波行情爆发，包括起因和结果。今天来看，无一例外，一一都被我蒙对了。
至于原因，简单来说就是“供需失衡”下的市场自我矫正。一些城市的房价到了底部，跌无可跌，再加上将近大半年的购房需求积压，集中释放是必然事件。
而点燃需求爆发的的导火索就是应对突发事件，提出的一系列刺激政策，例如「不断下调的房贷利率」和「宽松的房贷政策」。
这个在2003年、2008年都出现过，路径依赖罢了。

2

房住不涨
数据显示，大概从去年12月开始，全国各地的房贷利率就处于下滑趋势中。LPR5年期利率累计下调15个基点，同期首套房贷利率下降26个基点，二套是24个基点，房贷利率降幅大于LPR降幅。

2020年6月，32个主要城市的房贷利率，更是创下18个月新低，首套利率5.32%，二套利率5.66%。

不单房贷利率连续下调，年后银行对购房者的放款速度也加快了。数据显示，6月份全国32个主要城市放款速度为18个月以来最短，仅为39天。
与此同时，疫情之后市场上的钱开始乱了起来，为了刺激经济，小微企业抵押贷款利率比房贷利率都低。
我一个银行的朋友讲，很多大行消费贷利率低至3.78%-4.35%，低房贷利率1-2个百分点，尤其是这段时间的杭州，很多人开始想方设法把低利率的钱套出来买房，几场万人摇号抢房，少不了这些人的身影。
历史上，每一次利率连续走低+宽松的货币政策，都会造成房价上涨，这是必然的规律，没有例外。
很多人看不懂了，为什么口上喊着“房住不炒”，怎么私下里放开信贷口子支持购房了？
其实这是很多人的理解误区。
你会发现，房住不炒，到头来不是对大众购房者说的，而是针对炒房客。
的确，当局现在通过四大限法，把炒房客的杠杆空间打空了，这个没得说。但对刚需的策略依旧没有更改，那就是顺应市场供需，为了经济复苏，采取支持政策。
否则，谁的脸色都不好看。

6月18日，第二届陆家嘴论坛开幕式上，经济顶层设计师依然肯定了这个事实：
1、我们仍面临经济下行的巨大压力，但形式逐步向好的方向转变。
2、一些消费零售指标也出现积极变化，车市和楼市均在回暖。
单独把车市和楼市拎出来讲，又和经济形式对应上，其中缘由我不说，你应该懂。
所以兜兜转转，我们其实又回到了2015年，只是现在不同于过去的是：基础限法绝对不会放开，炒房客没有空间，每个城市根据自己的情况因城施策做「刚需刺激」，而不是一股脑全部放开。
这样操作，房价有小涨机会，但大涨没有空间，市场也相对理性。
退一步讲，2020年再来一波全国性大牛市，没有任何一个城市能承担得住这样的重击。

3

自己的周期
不得不说，2020年上半年的楼市表现出了严重的分化。而分化的决定因素有两个：
1、综合购买力（这个城市到底还有多少持币待购的刚需）
2、自我楼市周期（房价和真实价值的距离）
以此来看，疫情影响下，有些城市居民购买力依然强劲，例如北京、深圳、成都、杭州等，有些城市则需求进入疲软期，房价横盘阴跌，例如南昌、济宁、北海、淄博等城市。
过去你问我，下半年房价是涨是跌，我能给你一个差不多的信号。但现在你问我下半年房价涨还是跌，这真是难以言口。
因为每个城市的楼市周期都不一样。
我用楼市风向标北京和深圳给大家举例，观测方法大家应该关注一下。
北京，2015年的房价是4万/平米左右。经过一年跳涨，从4-6万多/平米，在2017年年初，炒房客入场，飙至历史高峰7.8万/平米。
之后就是2017年史上最严政策“317”出台，房价被打回原形，维持在5.8/平米左右。
2017年到今天，整整历时三年，北京房价被压在6万/平米以下。同时，北京三年房价一直没有跌破5.5万/平米，这就是所谓的横盘筑底，跌无可跌。
去年年底，我喊北京读者去买房，是因为监测到了市场异样：在房价趋弱，传统淡季11-12月份，北京二手房市场成交量连续上涨，出现了翘尾行情。

(数据来源：世联评估)

这是很不正常的，这相当于你在冬天最冷的时候又脱掉一件衣服，证明什么？事出有妖。
数据是不会骗人的，北京底部蕴藏的刚性购房需求，进入了不得不爆发的阶段。
结果也证明了这条推论，今年疫情结束北京成交大热，在5月份迎来高峰期，新二手房成交达到2.6万套，达到三年内的峰值。
半年时间，没买房和买了房的购房成本差了一大截，而且这波涨上来的房价，是主力刚需入场带动的，意味着再也回不去了。
这套研究方法适用于任何城市，还有山东青岛、沈阳大连的行情也是跌到底后的蛰伏反弹。

4

扩散效应
除了北京，在上半年里深圳的表现也意外抢眼。
对于深圳这个城市我在多篇文章里叙述过，市场需求爆发来自于长期供需失衡下的政策刺激。
2019年年底一波“取消豪宅税”击起了水花，新创造的购房需求，直接会把楼市热度拖到2020年小阳春。
结果2020上半年深圳迎来大湾区多重规划利好，信贷宽松，利率下调，又有预期的深圳40周年大庆相重叠。
房价涨势迅猛，一度超过北京登顶全国。

楼市过热必然会引发乱象。
前段时间深圳出现了家长跪教育局，小区业主联合哄抬房价的乱象，引发全国人民关注。这座希望之城，开始变得陌生。
一个深圳中介朋友对我说，现在深圳的风声很紧，深圳有关部门再三强调控制房价。
预计近期会出台落户限购政策，当然信源是否可靠还说不准，但按照目前的房价趋势，深圳已经成为全国关注的“眼中钉”，有些违背大基调的意思。
深圳房价上涨，周边卫星城的楼市是第一受益梯队，例如惠州和东莞。
东莞，在5月份涨幅成功超过了深圳，居于全国第一，东莞进入3万元时代。惠州临深片区，平均涨幅在2000-3000/平米左右。
我2019年底写了一篇文章，叫做《注意，这个城市出现了机会窗口》，告诉大家关注惠州的可以买了，因为和北京一样，同样监测到了数据的异样，出现了翘尾行情。

但有人在迟迟犹豫不敢下手。
随后疫情出现对惠州市场造成了一定的冲击，一些读者还找我，说我的推测是有问题的。结果疫情一结束，惠州楼市一骑绝尘，之前本来可以买到的购房者，自此再和惠州无缘。
楼市存在周期，当深圳房价涨到大部分人无力承受的时候，深圳刚需只能对外寻求居住地，惠州作为不限购城市，利率下调信贷放松，必有一波涨势。

5

分化的二线
在二线城市中，上面所说的结论同样适用。
我特地把23个二线城市1-5月新房市场成交情况整理了出来。

数据显示，疫情影响下，今年的新房市场销售不如去年，所以在面积同比上均都是负数，但不同城市表现出不同的“抗打击力”。
也就是说2020上半年，新房销售同比去年下滑微弱的城市，楼市的抗跌性强，潜力较大。
抛开市场结构和供应的影响，你会看到，苏州今年新房销售达到323万平米，甚至比去年还卖得好，杭州、成都、青岛、济南等城市的行情都不错，而最惨的城市则是长春、南昌、泉州、扬州等城市。
其中武汉虽然新房销售面积同比下跌了51.70%，是二线城市中数据上最惨的。但这是武汉市场受疫情客观影响的结果，并不代表市场的供需结构。
虽然前5个月总体成交有较大降幅，但今年成交曲线呈现了明显逐月增长态势。数据显示，进入5月，武汉新建住房成交11977套，为今年首次单月成交突破一万套，相比4月涨幅达到80%。
武汉这个城市经济底子还是非常强的，人才也多，市场修复反弹是必然结果。这次疫情给武汉一次重创，但对于楼市来讲，未免不是挤出泡沫的一个契机。
“危机中蕴藏着机遇”，这句话再适合武汉不过。

6

承认事实
经过2020年上半年的跌宕起伏，我们显然明白了一个道理，中国楼市已然形成一个「独立型市场」。
作为国民财富的主要载体，当局已经用一切可用的方法把它与外界环境隔离开，放在了一个保护套里，通过货币和政策操作，走出自己独立的行情。
那么大环境，尤其是国外因素对国内楼市影响便降到了最低值。
唯一的影响，可能就是经济问题造成失业和居民收入的下降，从而传导至购房需求疲软。
而且你会发现，每个城市的自我周期现象非常明显：房价高的自己回调，房价触底的蓄势待发，一二线城市是今年楼市回暖的主力，三四线城市疲软，甚至会长期横盘阴跌。
最终还是归结到了经济和人口影响的“线级定律”。
长期来看，即使如何实行房住不炒，供需原理下，优质城市的房价该涨还会涨，而且在百年难遇的疫情之下，刚需为主动力的城市，依然走出了自己独特的行情，这在其他国家是没有的事实，这波房价上涨，很难再跌回去了。
短期来看，下半年进入7月后，由于传统淡季原因，楼市会恢复平静。
从6月份15号央行对外公布的LPR报价利率来看，下半年房贷利率下调的幅度会小于上半年。因为适度刺激，是支持刚需，过度刺激，就是炒作了。
在这点上，当局应该会有所克制。
作为一个聪明的玩家，一定要洞悉大势，搞清楚自己所在城市的实力和刚需购买力，以及城市处于自我周期的哪个阶段。
实时监控数据，每个月多跑几趟线下售楼处和二手中介店铺。每天花一个小时在房产研究上，最后逃顶入底省来的钱和房产升值的利得，可能是家庭1-2年的收入。
“祸兮福兮，强弱恒持，见微知著，天道酬勤”，这是子木送给大家2020下半年的楼市箴言。

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