一、问题提出
涉历史遗留违法建筑的租赁合同纠纷，法院是如何处理的?
答：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定可知，涉历史遗留违法建筑因未取得建设工程规划许可证，出租人与承租人签订的租赁合同无效。合同无效后处理的方式：根据前述司法解释第5条以及《合同法》第58条的规定可知，承租人应将涉案建筑物退还给出租人；出租人可以按照租赁合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有使用费；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任（主要表现为装饰装修费用赔偿的情形，以及承租人经营损失等情况）。
二、法律法规
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
三、参考案例
1.廖枕香、深圳市南山区西丽实业公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤03民终23103号，审理法院：广东省深圳市中级人民法院，裁判日期：2018.12.21
深圳市中级人民法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，当事人未提供证据证明涉案房产办理了合法报建手续，符合前述规定的情形，一审法院据此确认涉案合同因违反了法律的效力性强制性规定而无效，并判决廖枕香返还涉案房屋，适用法律正确，处理结果并无不当，本院亦予确认。涉案房屋租赁合同虽无效，但廖枕香实际占有使用涉案房屋，出租人西丽公司仍可请求其参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故一审法院判令廖枕香承担相应的占有使用费正确，本院予以维持。
2.卻国权因与罗烈钦房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤03民终13408号，审理法院：广东省深圳市中级人民法院，裁判日期：2018.12.17
深圳市中级人民法院认为，罗烈钦未提交涉案房产由城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证或其他有关批准建设的文件，且已将该房产作为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑予以申报，原审认定罗烈钦与卻国权签订的《租用合同》无效正确，本院予以维持。《租用合同》无效，卻国权请求继续履行合同理据不足，本院不予支持。租赁双方因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此卻国权取得的涉案物业应当返还罗烈钦，同时罗烈钦收取的押金亦应予以退还。
3.张文勇、杨春华房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤03民终17043号，审理法院：广东省深圳市中级人民法院，裁判日期：2018.11.30
深圳市中级人民法院认为，涉案房屋系未经建设工程规划许可所建，一审判决认定涉案租赁合同无效且应参照合同约定租金标准计付占用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，本院予以确认。
4.深圳市沙井上星股份合作公司与深圳市松上光电科技有限公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤0306民初24106号，审理法院：广东省深圳市宝安区人民法院，裁判日期：2018.11.29
宝安区人民法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案原告没有提供涉案租赁物的产权证，也没有提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，故本院认定涉案的《宿舍租赁合同书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案原被告双方在终止租赁协议书中约定被告以赔偿原告2个月租金93000元（即租赁保证金）作为补偿，故原告主张不予返还已付租赁保证金93000元，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。现原告要求被告支付占有使用费，本院予以支持。原告在庭审中确认被告已于2017年9月30日向原告退还涉案房屋，现原告要求被告按终止租赁协议书约定支付占有使用费276675元，于法有据，本院予以支持。扣除原告自认被告已支付了2017年4月租金46500元、5月租金51150元，被告仍应向原告支付占有使用费179025元。被告未按约定支付租金（占有使用费），现原告要求被告从2017年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，于法有据，本院予以支持。
5.孙智峰与深圳市百利源投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤0309民初5440号，审理法院：广东省深圳市龙华区人民法院，裁判日期： 2018.11.13
龙华区人民法院认为，本案争议的物业并没有办理房地产权证书,亦无建设工程规划许可证,属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑,故涉案《定金协议》违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。根据《合同法》的规定，无效的合同自始没有法律约束力,合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方的对涉案《定金协议》的无效均有过错，故应将因该合同取得的财产返还，并根据自己的过错承担责任。关于定金的返还。被告对已收取原告定金15000元的事实无异议，且确认尚未退还，因涉案《定金协议》无效，故应予以返还。关于原告主张的双倍返还定金，本院认为，因上述《定金协议》无效，故原告要求被告双倍返还定金的主张依法不应予以支持。
6.深圳市辅城坳股份合作公司与深圳市森祺驿站酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤0305民初11315号，审理法院：广东省深圳市龙岗区人民法院，裁判日期：2018.08.17
龙岗区人民法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房屋系未取得产权证书，且无办理报批报建手续的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原、被告于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》和《补充条款》依法归于无效。合同无效，应当恢复原状，原告诉求被告返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。本案因被告截止庭审之日仍占有使用涉案房屋且未支付占用费，故对于原告诉求被告支付从2018年1月1日起的占用费，本院予以支持，被告应从2018年1月1日起按照每月18160元的标准向原告支付房屋占有使用费，付至本院确定被告返还房屋之日止。
7.深圳市鑫永耀实业有限公司与深圳和地地产有限公司房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)粤0310民初572号之一，审理法院：广东省深圳市坪山区人民法院，裁判日期：2018.08.17
坪山区人民法院认为，原告未能提供涉案房屋的权属证明，因此双方所签订的《房屋租赁合同》是无效合同。根据《合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据无效合同的处理原则，原告请求被告返还租赁房屋并支付占用期间的房屋占有使用费及电费196813.01元，符合法律规定，本院依法予以支持。占有使用费应参照双方《房屋租赁合同》约定的租金标准每月37500元计算，从2017年4月1日起计算至交还之日止。原告收取被告的100000元租赁保证金，应当予以返还。原告诉请被告支付逾期交纳租金的违约金，因租赁合同无效，故原告该主张没有法律依据，本院不予支持。
8.深圳市德盛昌物业服务有限公司与深圳市策维科技有限公司租赁合同纠纷案，案号：(2016)粤民申1216号，审理法院：广东省高级人民法院，裁判日期：2016.05.16
广东省高级人民法院认为，由于涉案物业未取得房地产证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一、二审法院认定《德盛昌大厦租赁书》无效，并据此未采纳德盛昌物业公司以涉案房产已进行申报历史遗留违法建筑申报为由主张合同有效并无不当。德盛昌物业公司现向本院申请再审，主张一、二审法院遗漏关键性事实并适用法律错误，理据不足，本院不予采纳。