因为这个行业政府把济南变成了“四限”城市

  经常玩斗地主的人都知道“王炸”，是专门用来对付各种刁钻古怪情况的一等底牌，在房地产市场，限购、限贷、限价、限售就是专治炒房和楼市泡沫的“王炸”，正式这个“王炸”把济南变成了一个名副其实的“四限”城市。

  自2016年下半年开始，济南市政府频放大招，加强对房产市场的调控，首当其冲的就是限购！限贷、限价、限售紧跟其后，换着花样打压炒房族，不给任何喘息的机会。一时间，济南的房产市场经历了冰与火的动荡和冲击，慢慢趋于平静。为什么说限购、限贷、限价、限售就是房产调控的“王炸”呢？

一、限购，顾名思义，就是限制购买，规定购买的数量。当房地产市场过热的时候，往往会先从需求下手，让需求先冷却下来，限购就是对购房资质进行限制。一般通过限制户籍、社保等多条件，增加非本地刚需居民的买房门槛，从而改善房地产市场的购买供需关系，抑制炒房和投机，防止房价上涨过快。

济南2017年4月20日出台的限购政策是本地户籍家庭限购两套住房，外地户籍家庭限购一套并提供3年内连续缴纳24个月社保或个税证明。全日制大学本科(含本科)以上学历的购房者，与用人单位签定正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可享有本地户籍居民同等购房政策。对引进海内外的高层次人才，可由市人才工作领导小组办公室出具证明，享有本地户籍居民同等购房政策。限购与限贷对于控制市场需求至关重要，因此政策出台时两者往往步调一致，紧密相连。

二、限贷，是针对房地产市场中多数人贷款买房的情况，通过严格执行房地产贷款的首付款比例和房贷利率比例，以及严控消费信贷在房地产领域的使用，让投机者失去通过贷款增加杠杆的能力，从而有效防止房地产泡沫的产生。目前济南的购房贷款政策是，本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第2套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍，并暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。

外地户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。

同时在济南，非济南户籍、在我市就业，且与用人单位签定正式劳动合同的全日制大学本科(含本科)以上学历的大学生及我市引进的海内外高层次人才，在济南行政区域内购买自住商品住房已交首付款比例不低于30%、并已网签、住房公积金连续足额缴存6个月（含）以上的，可申请住房公积金贷款。

  虽然限购与限贷是从市场需求下手，通过限制买房数量，降低贷款杠杆，抑制房价过快上涨，但是这只针对居住属性的住房，对全款买房不起作用。所以，还要从供给下手，这就是限价和限售。

三、限价，是一种经济学的调控方式。一般对于居民的某些生活必需品，为了防止价格过高，通过限价手段来保护消费者的利益。

  济南市目前采取的是根据土地出让溢价率来办理商品房预售许可，以达到引导企业理性竞价的目的，如：结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让较高限价，当竞买人报价超过较高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

四、限售，是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。

  在市场经济环境中，商品都是自由流动的，房子也是商品，所以理论上你今天买了房，明天就可以把房子卖掉，而限售对于卖出时间进行限制。

2017年4月20日济南落地实施的限售政策是，在限购区域内（历下区、市中区、历城区、槐荫区、天桥区、高新区、长清区、章丘区）须取得不动产权证满2年后方可上市交易。限售政策的出台冻结了资金的流动性，抑制房产泡沫的迅速扩张，不仅可以防止房地产价格进一步上涨，也可以有效防止房地产市场的暴涨暴跌。

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