商业地产要运营管理与物业管理并重

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【12月21日 阿桂小语】

现在做商业地产都会重视运营管理，因为大家都清楚了商业地产的价值要靠运营来实现，但是我们往往会忽视物业管理对商业地产价值的重要意义。

我们一般是把物业当做成本中心，更多地是考虑如何压缩成本和控制费用。

从商业地产的盈利模式来看，刨掉那些散售型的物业，持有型的项目，虽然考虑的是长期价值，但早晚也要退出，因为资金只有一进一出才会产生盈利，否则资金只有进，没有出，是无法实现收益的。所以或早或晚商业地产都要面临销售的问题，要么是卖项目，要么是卖公司，要么是卖股份。

那么未来既然要销售，就有一个估值的问题，商业项目的估值跟住宅是不一样的，住宅是成本＋利润=销售价格，而商业地产的估值是现金流收入的倍数，也正是这个原因，我们才会说商业地产的价值是由运营决定的。

但是不是你有高的现金流收入，就一定能得到一个高的估值呢？也不一定，因为买方在收购前，一定会做一件事，就是雇一个建筑师对你的物业进行尽职调查。

原因是对方买的是你这个商业项目未来的收益，而你未来的收益不单跟现金流收入有关，还跟你的物业运营成本有关。

假如你的项目虽然有很好的收入，但是你的外立面破败不堪，灯光昏昏暗暗，设备严重老化，洗手间到处漏水，你想一下，换了是你会给个好价格吗？

所以这一点我们得向港资的商业地产企业学习，大家可以观察一下港资管的场子，用了十几年、二十多年的场子就像刚开业的新场子一样，像无锡恒隆，生意不好，场子快空一半啦，但是如果你不知道的话，你会认为他是在试营业，还没有正式开业，因为它从里到外都是窗明几净的，一点没有衰败之气。

相反，我们国内的很多项目，用个三四年，养店期都还没过，物业就基本不能看啦，外立面要么是脏兮兮的，要么是色变了、砖掉了，地板也到处是裂痕，灯也变得有白有黄深浅不一啦，电梯也有毛病了，空调也不正常了，这样等你要出手时，市场怎么会给你一个比较高的价格呢？

就像你要嫁闺女，本来好好一个姑娘，被你活活整成一个黄脸婆，你还想收个好彩礼吗？

所以商业地产的价值管理是运营和物业并重的，缺一不可。