购买预售商品房，购房人不得不知的事！

前言：英淇房产律师团曾提到已有某些地方对商品房预售买卖合同范本进行修改且已适用，就在2016年12月，北京住建委对购买商品房（预售）买卖合同范本进行修改，修改后的合同范本较之前范本区别较大，各条款约定更为细化，在此，北京英淇律师事务所为您解析修改的条款

商品房买卖预售合同（期房）修改的内容：

1、合同范本增加了目录：使范本框架更为清晰，便于购房人更好的理解房屋买卖合同的条款，其中还增加了一些术语解释，目的是为了减少纠纷的产生。

2、说明部分：增加了出卖人的提示义务、任何一方不得将自己的意志强加给另一方等条款，让购房人更好的了解自己的风险，避免落入陷阱。

3、合同当事人信息：增加了房地产经纪机构的备案号，现实中，很多购房人认为出售房屋的为开发商人员，实际上出售房屋的人员多为房地产经纪机构，明确其身份后，更加公开、透明。

4、抵押条款：增加了房屋抵押人和债务履行期限的约定，并对该商品房取得抵押权人同意销售的证明、解除抵押的条件和时间等内容进行了提示。现实中，预售商品房被抵押是常见的现象，由于老百姓对其抵押的风险并不是特别了解，增加的条款可以让老百姓直白的理解其中的风险，减少购房风险。

5、房屋权利状况：增加了关于“一房两卖”、“司法查封”等房屋状况的提示性条款，同时细化了相应的违约责任，明确了违约金的计算标准，此外，还增加了惩罚性赔偿金的约定，即出卖人支付不低于全部房价款一倍的赔偿金。

6、付款方式及期限：增加了定金的相关规定，细化了一次性付款和分期付款的付款时间及条件，更为重要的是增加了预售资金银行银行、专有账户及账号信息等提示性约定。

7、商品房交付条件：除了建设工程竣工备案等外，还对基础配套、公共配套、消防等情况进行了提示，特别是对基础配套设施更为细化，且增加了公共绿地面积、绿化率、物业管理用房、规划的车位、车库等设施的交付条件，除上述之外，还增加了《白蚁预防合同》的约定，对购房人的提示作用更为全面，为日后解决上述问题提供依据。

8、交接手续：增加了“以该商品房所在地为交接手续办理地点”的约定，对于验房环节更为细化，对“可及时修复类质量问题”进行了列举，特别是因出卖人拖延或多次修复，而导致买受人无法按期入住的纠纷，将“可及时修复类的质量问题”是否修复完好，作为买受人是否同意商品房交付的条件之一。在维护买受人合法权益的同时，提示房地产开发企业关注和完善商品房质量。

9、逾期交房的违约责任：将解除合同时退还全部已付款的约定修改为退还已付房价款及利息（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率），并明确了利息的起算点及利率标准。

10、规划设计变更：现实中，常见的规划变更大多是开发商一方私自变更，漠视购房人的权利，此次修改，开发商应取得行政部门的审批同意外，还强调了购房人知情、异议的权利，即通知购房人和买受人有权解除合同或要求赔偿损失。

11、商品房质量和保修责任：对商品房质量问题约定更为细化，包括但不限于：空气质量、噪音等问题，此外，保修责任增加了质量担保的连带责任。

12、不动产登记的约定：根据《物权法》、《房屋登记办法》的有关规定，增加“预告登记”的相关约定，对买受人进行此项权利的提示，并要求双方当事人事先约定“预告登记”办理的时间限制要求。增加了出卖人取得房屋初始登记后书面通知买受人的约定，有利于区分买卖双方对于逾期办证的违约责任。

除了上述这些，对于物业前期服务合同中关于购房人的重要权利条款，销售和使用条款，购房人信息保护等约定，可更好的解决购房后引发的信息被泄露，前期物业纠纷，销售人员所做承诺与现实不符等问题。

英淇房产律师团提示

此次商品房预售合同的修改，更多的提示了购房人的购买期房风险，希望在签订商品房预售合同时，解决日后可能出现的房屋买卖纠纷，但其中相关约定的违约责任过于模糊，所以，英淇房产律师团提示广大购房人，购房时请擦亮双眼，甄别合同的陷阱，如有条件，可聘请专业房产律师为您把关，将风险降到最低。

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