物业公司IPO如过江之鲫

今年的物业公司不是在上市，就是在上市的路上

文|陆警幻

编辑|李惠聪

2020年过半，多支物业股逆势上扬，令人侧目。而整个物业版块在资本市场，俨然一副新晋资本明星的架势。

自去年以来，房企分拆物管上市的热情高涨。从物业巨头再到蚊型物管企业，今年在港等待IPO的各类企业如过江之鲫。

6月24日，端午节假期前一天，荣盛发展旗下的物业公司荣万家生活服务、合景泰富集团旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申请。

2天之后，6月26日，佳源国际旗下的佳源服务递交招股书；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服务和世茂集团旗下的世茂服务亦同日递表。

数据来源：嘉和家业整理

据不完全统计，今年以来已有15家房企分拆物业平台赴港上市。其中，兴业物联、烨星集团、建业新生活3家已经成功挂牌上市；金融街物业、弘阳服务、正荣服务3家已经通过聆讯；星盛商业、宋都物业、第一服务、卓越物业等10家物业公司则完成递表，在排队等候上市的途中。

此外，有消息称，华润置地也正在着手分拆旗下物业板块上市，拟IPO时间可能在2021年。同时坊间亦传闻，中国恒大也有分拆物业公司上市打算。

有业内士总结，“今年的物业公司不是在上市，就是在上市的路上”。

疫情防控催使物业价值加速重构，一路走高的估值以及不断上涨的股价，是房企热衷分拆物业上市的原动力。一个特殊现象是，无论市值表现还是估值层面，越来越多的物业公司正逐步跑赢房企。

事实上，房企分拆物业公司上市，并不是敲钟爽完就万事大吉。企业上市后，万里长征才算迈出第一步。IPO完成后，物业公司还是要专注核心业务，保证公司长久良好运转，才能真正为资本所追捧。

分拆一波未平一波再起

房企物业扎堆上市波澜早起。

2018年，物管公司就进入了上市窗口期。相关数据显示，2018至2019年，上市的物管公司数量达18家，是2014至2017年上市企业数量的3倍。

进入2020年，这种势头似乎越来越旺。据汇生国际融资总裁黄立冲观察，今年房企物管公司赴港上市态度比以前更加积极，“经过这次疫情，大家发现之前有希望的小船都被打翻了，只剩下物业，目前看来物业行业更稳定，就赶紧把它拿起来做。”

为何今年物业公司分拆上市数量再创峰值？

其实自2014年彩生活上市之后，大部分物业公司的上市意识在2018年左右被再次点燃。经过1-2年的时间，大多数企业都做好了财务、架构等方面的准备，导致今年出现物业企业集中递交招股书的情况。

特别是一些体量本身较小的企业，更需要一个筹备期，由于港股对物业公司上市比较友好，且上市门槛不高，所以我们才会在资本市场看到一些中小型物业公司近年频频上市。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房企分拆旗下物业板块上市，一方面，是因为公司可将该业务作为独立融资平台，用以募集资金，方便融资，减少母公司资金运营压力。另一方面可使其在房地产细分业务市场中发展壮大，在存量时代占得先机——这是近年来房企加快分拆旗下业务上市背后的核心逻辑。

此外，疫情给一季度房地产市场造成显著冲击。一方面，重点城市成交规模降至近十年同期最低位，房企短期销售回款承压；另一方面，偿债规模高企，房企对资金的渴求更为迫切。

有地产公司高管面对上市潮分析认为，年初暴发新冠肺炎疫情中，物管公司获得了良好表现和声誉。但港股物管上市公司超高估值才是推动这股上市潮真正发酵的催化剂。

不过，市场间也有对这股上市潮的种种担忧。

物业公司拆分上市后能够募集大量资金，这有助于为母公司资金纾困。但事实上，物业公司作为独立主体上市后，在获取资本加持同时，资金亦要保持独立性，物业公司的分拆上市对关联房企影响不大，一般情况下，物业收入在房企营收中不会占据太高比例。

在记者采访中了解到，从去年开始，物管公司选择境外上市，并非是给母公司找钱，更多还是出于财富安全考虑。现在国内可以找到很多低成本融资，以前5%～6%的融资利率，现在银行视企业资质，最低可以降到2%～3%的水平。融资环境宽松了很多。

在预售款模式下，国内物业公司基本不需要负债经营，有着绝对良好的现金流，这是一大优势。睿和智库研究表示，物业公司所需资本投入较少，主要资源投入为人员成本和部分科技成本投入，属于典型的轻资产模式。现在房地产企业债务太多，老板们也想为自己“留一个后手”，做一家没有什么负债的上市公司。

高估值恐难持续

物管IPO大热，除房地产增量转存量现实倒逼之下，房企有意切换新赛道、寻找新的盈利增长点等多方因素使然。事实上，稳定的现金流、广阔的发展空间以及无显著的周期波动性，是物管企业获得资本市场青睐所在。

克而瑞物管相关研究数据显示，从市值方面看，截至2019年底，24家上市物企市值总额2355.9亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过20倍，拥有较高的估值。截至2019年底，24家香港上市的物企全年股价综合看涨，股价涨幅平均值为63.8%，高于同期恒生指数9.1%的涨幅。

此外，2020年，受新冠疫情的影响，虽然整体市场的表现并不尽如人意，但物管板块平均增幅却达到了37%。

不仅如此，部分物业公司市值甚至开始跑赢母公司。数据显示，截至今年7月2日，绿城服务总市值达到299.18亿元，高于其关联房企绿城中国218.22亿元的市值。雅生活服务同样以522亿元的总市值，超越母公司雅居乐377亿元规模。

基于物业股近两年较好表现性以及行业广阔前景，包括易居集团CEO丁祖昱在内的多位行业专家曾作出预判，2020年物业企业上市将迎来一个高峰，在两三年内，物业上市公司或将增加到100家以上。尽管业内普遍对物管行业持看好态度，但并不是任何上市公司都会受到追捧。

眼见的是，未来一段时间内，物管行业的上市进程还会持续，大概率还会有一个密集的上市期。但资本市场对物业公司的估值能否持续保持高位？

事实上，物管服务行业总量终究有限，之前资本市场对其估值高，是因为物业公司上市少，故而稀缺，但如今大量房企分拆上市，资本快速注入物管行业之后，将迅速分食原有蛋糕，因此，可以预见，这波上市潮退去之后，港股对于物管公司的估值或将迅速下降。

眼下，物管公司获得的高估值与行业特性、发展预期密切相关，目前投资者对物业公司的高估值中，叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。如果物业公司能够在未来逐步兑现这部分预期，估值就会有一定支撑，否则将存在一定风险。

此外，扎堆上市及配股融资背后，或会带来更多行业并购。光大证券6月13日发布的研报指出，受二级市场高估值带动，物管板块一级市场估值远高于房地产项目。而物业板块净资产较少，即便出售对企业影响较小，加上小型物业公司股价表现一般，因此中小开发商有动机将旗下物管板块高位套现，而非推动上市。

研究机构数据显示，疫情对于多数中小企业来说是一次考验，疫情后物管行业的并购机会将大量涌现。年初至今，已有多家物业上市公司进行市场融资，为物业并购窗口期储备资金，随着IPO上市成潮持续，预计下半年物管行业将并购汹涌。

微信名：地产杂志

微信ID：dichanzazhi

传承中国房地产首席专业期刊《地产》杂志近20年的新闻格物精神，聚焦行业公司发展，追踪市场，洞悉资本，权威发布。

不卑不亢,不浮不躁。理性讲述商业故事，冷眼旁观企业之变，精准记录行业变迁。纸媒隐去的时代，精神薪火代际相承。理性深度观察中国房地产， “地产杂志”不应错过。

想了解更多？

赶紧扫码关注我们

地产杂志新媒体爆料请加微信↓↓↓↓

lihuicong2005；PreservedRoses