房地产投资中的6个坑

趁春节假期，决定把玉米的课程好好的消化一遍，做笔记无疑是一个不错的方式，能深化记忆，然后践行的时候会更有方向感。

一、避开公寓（商住楼）

1.40年产权，不能落户

一般住宅是70年产权，重庆是50年产权，住宅都可以落户，绑定学区、医疗福利等。

2.首付高，贷款年限短

首付一般5成甚至全款，贷款年限一般只有10年。

3.交易税费太重

公寓卖出的时候需要交纳20%个人所得税+土地增值税+营业税，交易总税费差不多相当于公寓涨幅*30%。比如100万买入的公寓，200卖出，要缴30万甚至更高的税，所以在重税之下流通性差。

4.居住体验差

公寓的公摊费用比较高，而且居住的隐形成本高，水电费都是商业水电。其次公寓为了安全，一般不通燃气，不能明火炒菜，甚至一些地方有奇葩的规定。另外，公寓大多数都是用来出租的，因此人员结构比较复杂，对于有老人小孩儿的家庭不是很安全。

二、避开商铺写字楼

商铺写字楼有上述公寓的所有特性，比如产权是40-50年，产权不能落户，首付高等，还具有以下特性。

1.电商冲击

【一铺养三代】的时期已经过去了。10多年前电商不发达的年代，购物都是线下进行，而每个城市都只有几条商业街或者购物中心，那么拥有一个商铺是可以获得源源不断的现金流的。但是近些年随着电商的逐步渗透，新零售等冲击，实体商铺的租金已经连年走低。

2.城市新商业中心不断涌现

之前的城市只有1-2个商业中心，但近些年由于政府规划已经有了多个商业中心。城市人口是一定的，需求是一定的，所以老的商业中心很容易被取代。另外，像道路改道，地铁施工等一些市政改造也可能对商铺造成冲击。

3.现阶段房产要赚资本利得，而不是现金流

资本利得是房价的涨幅，现金流就是房租。现阶段投资房产赚的是资本利得而不是房租，因为比起房价的涨幅，房租是微不足道的，大部分以租金来吸引人的房产投资项目都是坑。100万的商铺和100万的住宅相比，商铺即使一年租金10万，要赚100万也得10年，但住宅10年基本可以走2个周期了。

三、避开旅游地产

当地人不缺房+后来者不买二手房，未来要卖给谁？

四、避开远郊一手CEO盘

1.什么是远郊CEO盘？

多远的距离算远郊呢？

一、二线城市通行距离超过25公里，三、四线城市超过15公里，都属于远郊。

什么是CEO盘呢？

指代那些附加值高但价值不高，对抗不了通胀，毫无升值潜力的那类楼盘。

地理位置处于远郊，但由于品牌溢价或者装修等搞得比周围楼盘价格都高，那基本就可以判定是CEO盘了。

2.看楼盘附近有没有经营良好的房地产中介

微观上来看，看这个楼盘方圆三公里以内有没有3家以上的房产中介，长期经营不倒闭。如果周围的房产中介都活不下去，说明没有二手房市场。

五、避开小产权房

1.小产权房没有产证，不能贷款

小产权房没有正式的产证，不能贷款，只能全款交易。

举个例子，同样100万，我们可以选择首付3成买一套330万的住宅，也可以100万全款买一套小产权房，同样是翻倍的情况，显然330万的住宅涨幅更多。房产是杠杆工具，不能贷款的房产不是好房产。

2.拆迁

小产权房很多人买了是为了等拆迁，但现实很多时候是打脸，中国的的拆迁以目前的行政效率，90%的项目都是漫漫无期的。因此，买小产权房等拆迁，首先是太被动了，其次浪费了很多时间成本。有这个时间去买其他住宅，可能都涨好几轮了。

六、避开学区房

如果是有上学的刚需，在有能力的情况下，买一套小的学区房倒是可以的。但是如果是纯投资，就没必要了。

1.学区房的本质：学区房=房子+学票

一个地方的房子是300万一套，而带学区的房子是500万一套，多出来的200万就是学票。如果我们期待房价翻倍的话，那就是600万的房价+400万的学票。房子可能很快翻倍，学票可能吗？

学票的价值来至于对口学校的老师，那这个学校的老师有能力或者有动力让学票的价格翻倍吗？

2.学区房的激励机制错位

一所学校，在老师的共同努力下，评分高，升学率高，成为了好学校，所以学校周围的房子都成为了学区房，房价纷纷升值，房东都发了财。但是激励机制却是错位的，做出贡献的是老师，得到奖励的是房东。

3.名校学位价值不断缩水

在公立学区房错误激励体制下，优秀的教师难道不会跟随市场价值而流动吗？越来越多新区的学校，花重金去老校挖优秀的教师，一个优秀的教师在原来的学校苦哈哈一年五六万，而新区给的薪酬直接薪资翻倍。另外，现在教育改革实行教师轮岗制度，一个优秀教师不能长期的待在同一个学校。我们买一个学区房让孩子进一个好学校，就是奔着那里的老师去的，结果优秀教师不断的流失，那么贵的学区房价值何在呢？优质教师流失，学票价值可能面临断崖式下跌。因此，纯粹为了投资，不建议买学区房。

4.学区房刚需族

对于一些孩子等着入学的刚需族，同等学区下，就买面积最小的，总价低以后更容易出手。

完！