长河税务：提供不动产经营租赁服务增值税征管情形总结

导言：提供不动产经营租赁服务的纳税人增值税如何缴纳呢？现将税法相关政策作以下总结：

一、适用范围

1.适用于：纳税人出租取得的不动产。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资人股、自建以及抵债等形式取得的不动产。房地产开发企业不动产经营租赁服务，适用该政策。

2.不适用于：纳税人提供道路通行服务，不适用该政策。

二、计税方法和应纳增值税计算

1.一般纳税人出租不动产

（1）2016年4月30日前取得的不动产可选择适用简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。

纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县（市 、区）的，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税：

应预缴税款＝含税销售额÷（1＋5%）×5%

应纳税额＝含税销售额÷（1＋5%）×5%-预缴增值税

（2）2016年5月1日后取得的不动产适用一般计税方法计税。2016年4月30日前取得的不动产，也可选择适用一般计税方法计税。

纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴税款＝含税销售额÷（1＋11%）×3%

应纳税额＝含税销售额÷（1＋11%）×11%－进项税额－预缴税款

2.小规模纳税人出租不动产

纳税人出租不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（1）单位和个体工商户出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。应预缴税款＝含税销售额÷（1＋5%）×5%

（2）个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应预缴税款＝含税销售额÷（1＋5%）×1.5%

3.其他个人出租不动产——向不动产所在地主管地税机关申报纳税（不需向国税申报）

（1）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1＋5%）×1.5%

（2）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1＋5%）×5%

三、预缴与申报

1.纳税人不动产的所在地与机构所在地在同一县（市、区），纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

2.单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

四、发票的开具

1.可以申请代开增值税发票

（1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

（2）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

2.不得开具或申请代开增值税专用发票——纳税人向其他个人出租不动产。

财税专家简介：

李莉，毕业于河北经贸大学会计学专业，本科学历，学士学位，中国注册税务师，高级会计师资格，河北长河税务师事务所AAA事务所项目经理。从事财税工作20余年，擅长工业、商业、地产、服务等多领域财税服务，担任多家大型企业的财税顾问，专注于解决财税管理、税收筹划、乱帐整理、资产整合、改制清算等财税问题；所得税汇算清缴、房地产企业土地增值税清算等实操经验丰富。