郎咸平：房价为啥降不下来？

2012年3月18日，国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，虽然2月份房价整体仍呈上涨态势，但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降，涨幅缩小的城市个数也明显增多。从同比数据来看，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。尽管如此，房屋价格仍远超居民收入水平，房价调控何时才能真正发挥效力，使之回归合理价位，这不仅是温总理的期望，也是国人共同的心愿。房价为啥降不下来，听听郎咸平的新书 《财经郎眼08：这两年，经济那点事》怎么说。

温总理在全国“两会”结束以后的记者招待会上说，房价还远远没有回归到合理价位。如果硬要说房价下跌，那也只能是环比下跌，就是拿这个月房价跟上个月房价比，但要是同比，跟2011年比，70个大中城市中，只有28个下跌，剩下的42个还在上涨。你要说调控有效果，得感谢北京有个通州，上海有个南汇。

房价真的下跌了吗？房价下跌只是一个统计学游戏。感谢北京有个通州，上海有个南汇，广州有个番禹，这给这些城市一个更好的机会来个统计游戏，用来调整房价。如果按照跟收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。通州是北京市区吗？南汇是上海市区吗？东莞是广州市区吗？都不是！但你是把它也平均进去了，这样是跌。但是你说三环之内跌了吗？它也没怎么跌。但是这样平均下来好像是跌了，政府觉得调控成功。想买房的人呢，你就到郊区去买，比如说到通州去买，通州跌了，你心里也好过一点。市区的人呢，房价没怎么跌，你心里也挺好过的，因为你本来就有房的对不对？所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。

然后开发商也特有意思，中小型开发商被大量淘汰，大型开发商却越来越壮大。比如说，2011年万科的销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园，它的销售量和利润也都上升了35%。你不是调控吗，怎么越调控大开发商的利润还越高呢？因此你看，大开发商也挺高兴，他们掌控了大量的资源，是真正的利益集团，而你调控的结果是他们发了。

然后小鱼呢？2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗，再加上小型的兼并以后，地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。也就是说，调控之后小鱼慢慢被吃掉了，而大鱼则变得更大了。2010年土地出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创历史新高。地方政府也挺高兴，因为出让金也上升了。因此可以说，调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。

我们做了一个统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右。70%是税费，这是刚性的，你降不了吧？还有呢，10%是最起码的构建成本吧？这个你也降不了的。还有呢，开发商有20%的利润，那我再请问你，它这里面还有很多的灰色支出，所以它至少还要有10%的利润，来保障它的灰色支出吧？所以加在一起是多少？70%加10%加10%等于90%。那我请问，你能不能突破90%这个刚性关口？答案还用说吗？

那我请问你，谁才是高房价的最大推动力？是地方政府的土地财政。我举个例子，比如说我是市长，任命你到这个县去当县长，我跟你说，必须到那儿给我搞好，GDP要多，社会治安要好，所有一切都要好，但是我告诉你，没钱给你，这个你自己去想办法。那你能想什么办法？只有卖土地了。事权太多，财权太少，最终一定会导致土地财政。土地财政的结果是什么？就是房价越来越高，因为房价越高，它的土地就卖得越好。因此呢，就是你刚才讲的那个话，有钱人去买房，把房价再炒高，地方政府也非常高兴，然后土地卖得更高，这已经形成一个恶性循环了，房价根本不可能降低了。

价格的背后是什么，价格的背后是利益，而且价格的背后的利益，是涉及到地方政府的利益。那么你如果不让它获得利益补偿，就是房价高是地方政府，就是地方政府缺钱的产物。如果你不从其它正当的途径找到钱，它只能从高房价里找到钱，问题实际上是如此的简单的。而且你不能漠视地方政府的利益，而且你漠视它，它跟你过不去。

因此今天你是用一个所谓打压的方式，不准那些需要买房的人买房，当然你说不准炒房，那是另外一回事，但是全世界都在炒房，为什么中国不能炒呢？美国政府给民众最低的贷款利率，鼓励他们去炒房，可是人家为什么就不炒呢？因此这个问题是我们自己要检讨的，为什么只有中国在炒房？

根源就在于地方财政对土地出让金的依赖。财政部的数据显示说，地方政府现在对土地财政的依赖度是86.75%。

十几个税，五十多项费，这都是到地方政府去了。炒房跟地方政府的利益，它是一致的，所以说这是第一个原因。第二个原因是什么，就是我们多年垢病的这个土地财政。分税制，分的中央是大头，地方是小头，地方财政没有钱，怎么办呢？税也没有，税的大数都是中央税，地方政府就发现什么，找来找去找到这个卖地，卖地就有土地出让金，地方政府就有“零花钱”，因为城市土地其实是地方政府所有的。然后呢，我卖房子，房价越高呢，我国内生产总值也多，我既有国内生产总值，既有经济增长速度，又有自己的零花钱，我为什么不搞房地产呢？我当房地产低迷的时候，我为什么不支持房地产呢？你想想，在这个意义上来讲，你这个地方政府，它追求两个东西，你看，第一个经济增长，第二个就是地方财政增收。官出数字，数字出官。你不要说，现在我们经常说是，我们要淡化经济增长速度，我们从8%降低到7.5%了，你不要忘了，我们“十一五”期间，我们定的计划就是7.5%，结果我们到了10%。所以虽然是定了什么7.5%，其实它意思不是真的7.5%，那我们肯定要更高。这就是为什么有的地方政府总想偷偷摸摸地松绑楼市的一个利益的冲动。所以在中央这轮调控中，地方政府有17个城市在“顶风作案”，比如说上海、成都、佛山，它们总想伺机松松绑。还有芜湖，芜湖是给买房的人一些税收的减免政策，但是这个小火苗被无情地扑灭了。

所谓的地方财政的问题，就是这个土地出让金问题。现在中央、地方似乎都达成了共识，说这个地方财政不能太依托于土地了，但是呢，当这种中央调控这个利剑之下，又不允许地方松绑，地方政府又陷入了一个怪圈。那你不让我用土地来维系财政，那让我来用什么呢？换句话说，这个问题是如何来重构地方财政？

结果我们想了一个非常“英明”的办法，就是要全面开征房产税。好极了！你现在不卖土地了，不让用土地出让金了，你去开征房产税，什么结果呢？结果就是让地方政府更进一步地陷入土地财政的窘境，就是这么简单。房产税跟房地产没关系吗？它也是房地产的东西。因此我非常担忧我们的整个税制结构是畸形、不合理的。地方政府不管怎么讲，它拿这个30%的钱，做事倒是挺多的，可能做了70%的事。过去说地方政府陷入了土地财政的漩涡里面，那下一步呢？表面上说我们要改革税制，重建财税结构，到最后呢？还是土地财政，只是换了个名义，变成了房产税。

中国是不应该全面开征房产税的，为什么？因为从长期来看，房产税本质上是一种财产税，财产就是你自己有的东西。现在我可以说，中国没有任何一个人有自己的房产，为什么？财产是永久的，比如说你对这个杯子的所有权是永久的。而我们对房子的拥有权最长也不过70年而已，不是永久的。

所以“郎眼”的价值观和立场一直是一以贯之，叫做“功夫在诗外”。就是说，你不能为调控房价而调控房价，必须在理顺分税制上，在保障房建设的种种制度的考量上做文章。这叫本质分析法，但是现在媒体中充斥的很多都是表面现象的讨论。还有很多人热衷于讨论房价，比如说谢国忠，美国房价5年来连续下跌，日本房价低迷了近20年，中国香港房地产的熊市从1997年持续到了2003年。所以谢国忠表态，说中国房价下跌的趋势刚刚开始，被扭转的可能几乎没有，这个最近被媒体炒得很热。其实谢先生，还有很多其他人，包括我的朋友，他们从2003年到现在，年年鼓吹房价要崩盘，下跌至少50%，但他们从来没预测对过。他们的逻辑是这样的，如果我年年这样预测，就可以吸引眼球，而且貌似站在老百姓这一边。然后，假定我继续说下去，说到死，万一房价真就下去了呢？这年头有个特点，你只要说房价会降，就占据了道德制高点，老百姓就说你好。如果你要分析说房价为什么不降，像我这种本质分析法，就总是得罪人，大家只会说，郎教授说了，房地产价格不会降。我们当然期望房价会降，我必须说明，我比谁都希望房价会降。但今天房价降不降不是我说了算，而是你要先把高房价的原因给找出来。