央行、住建部明日将召集开发商在京面谈

本文转载自微信公众号“21金融圈”（ID：jrquan21）

文章来源丨南财快讯、21世纪经济报道、财联社

南财快讯消息，从多个信源处独家获悉，央行、住建部将召集部分房地产公司明日起在北京面谈，目前，已有多家房企收到通知，并将赴京与监管部门进行沟通。知情人士告诉记者，监管部门召集部分房企面谈，或为了解行业对融资新规的反应。

此前据21世纪经济报道，监管部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

“通知是真的，昨天接到券商的电话，这个政策对负债较高的房企简直就是定向打击。”一家总部在深圳的上市房企投关负责人向记者表示。

一家大型房企CFO也向记者证实了融资新规的真实性，但表示目前尚未收到具体文件。

“这次监管层释放的信号是非常清晰的，就是要求房企管住有息负债，同时降低负债率，如果做不到，房企融资受到的限制会非常大。这次对房地产公司是一件大事，房企应该认真对待，尽快按照指示调整自身的负债结构。但负债率短期内是很难调下来，对短期融资会受到很大冲击。”一家TOP20上市房企副总裁告诉记者。

“三道红线”禁止房企有息负债增长

据21世纪经济报道，随着房企资金集中还款期的临近，房企融资步伐加速。同时市场传言称监管层或设置“三道红线”，将再次收紧房企融资。

• 剔除预收款后的资产负债率大于70%；

• 净负债率大于100%；

• 现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过 10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过 15%。

此外，还有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

房地产企业触红线情况统计如下表：按照数据统计，有多达56家房企已踩了三条红线，涉及的上市公司有泰禾集团、华夏幸福、中国恒大、金融街、新湖中宝等等。

（数据来源鼎诺投资）

房企出海“续命”

三成利率超10%

如此严苛的融资新规背后，是房企日益困难的生存环境。今年以来，人民法院公告网已经披露了376则房企破产的公告。

根据中房研协数据，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。

房企为了“续命”，只能利用一切可以利用的融资工具，尽量大额度融资，“借新还旧”，避免因资金链断裂导致连锁反应。

近一个多月以来，房企扎堆抛出发行美元债的计划或者成功筹得美元融资，今年以来房企融资整体呈现V字走势。

8月7日晚间，正荣地产发布公告称，公司获得一笔合计1.41亿美元的双币种定期贷款融资。其中包括2.73亿港元定期贷款融资和1.06亿美元定期贷款融资，期限为36个月，自贷款融资首个使用日期起计。

8月6日，华南城控股有限公司发行于2021年到期2亿美元11.5%优先票据。公告指出，华南城发行票据的估计所得款项净额（在扣除包销折扣及就发行票据的应付其他估计支出后）约为1.9508亿美元，公司将其主要用作现有债务再融资及一般公司用途，或会因应市场环境变化、政府政策变动或其他因素而调整上述计划所得款项并重新分配作其他用途。

中原地产研究中心统计的数据显示，在一季度美元融资井喷后，4月-5月房企融资锐减，其中4月份更是交了“白卷”，主要是海外新冠肺炎疫情出现扩散影响。6月单月多家房企再次发行美元债，合计金额高达63.3亿美元。7月房企融资继续恢复性上涨，单月合计融资高达27笔73.4亿美元。8月首周规模则接近20亿美元，年内房企融资整体呈现V字型。

让人感到危机的是，年内总计142笔美元债融资中，44笔融资成本超过10%。这44笔融资合计为135.5亿美元，占房企年内美元融资总额的30%，发行主体多是中小房企，或者是于近两年刚刚登陆H股的房企。其中7月反弹的非常明显，7月一共23笔海外美元融资中有8笔融资成本超过10%。据公开数据显示，近几年中国房企海外融资利率水平总体有升高趋势，从2016年的6.03%升至2019年的近8.6%。

不过也有大型房企的融资利率“跳水”， 如今年年初中海发行的一笔美元债，最低票面利率仅2.375%。

中原地产首席分析师张大伟表示，“分化很明显，大型房企的融资利率在不断下降，而中小房企则是上升。一般来说，头部企业的融资利率在3%到5%之间，个别甚至可以去到2%，但负债高评级低的中小房企则即使超过10%，也一金难求。”

他告诉记者，今年上半年虽然流动性整体充裕，不过由于一季度销售处于几乎停滞的状态，虽然近期房屋销售出现回暖，但是此前的“坑”太深，导致中小房企的资金链非常紧张。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于企业来说，下半年要注意货币环境和金融环境变动的情况。尤其是疫情带来的负面影响在减弱，所以也要防范各类政策调整所带来的风险。类似利率上浮，说明部分企业资信状况可能欠佳，所以需要提高利率支付的水平。总体上，金融市场面临不确定性，至少对于房地产企业来说是如此，所以要防范资金面压力重新扩大的风险。

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