最惨健身房创业者：关店5个月二房东不免租 还把店里4000万资产强占了
记者| 希言
编辑 | 吴晋娜
斥资4000万元，耗时一年零6个月打造的一家健身门店，居然在自己不知情的情况下，被二房东直接转租给了另一家健身企业，公司甚至来不及搬走店内物品。
记者、投资人、企业家……从事体育行业十多年的青鸟体育董事长卞光明，第一次遇到这样的“蹊跷事”。
“只要企业能活下来，只要有好的合作机会，都可以谈，我甚至可以让出控股权。”疫情期间，青鸟体育遭受重创。如今，他甚至做好了出让大股东的准备。
作为重资产行业，高租金、高人力成本是线下健身产业的特性。根据规模的大小，各健身机构每月有几十万到百万以上的固定支出。在疫情中关店且没有收入的情况下，传统的超大型健身机构如果停工超过3个月，且现金流存在危机，就会有倒闭风险。
为了开源节流，疫情发生后，卞光明直接关掉了9家门店中的2家，积极向物业方申请各种减租优惠，同时上线线上健身课程，继续服务会员。
发生在青鸟体育的故事，似乎是疫情期间健身行业的缩影。
倒闭、转让、跑路，成为了健身行业这两年的关键词。有行业人士曾估算，有20%的健身企业将受疫情影响倒下。有相关从业者表示，疫情只是催化剂，这个行业本身的商业模式就存在不合理的地方。
卞光明认为，疫情之下，现有传统健身房行业的商业模式迟早会淘汰。“疫情之下，健身一定是刚需，去传统健身房健身就不一定是刚需了。”
注：卞光明承诺文中数据无误，为内容真实性负责。铅笔道作客观真实记录，已备份速记录音。
实体曲折开店路：2500万预算变4000万
2019年7月1日，健身品牌青鸟体育在北京的国航旗舰店正式开门营业，但反常的是，开业时没有出现那些花哨的剪彩仪式——直接开始营业。为了这家店，青鸟体育此前忙了一年零6个月时间，整个团队为此心力交瘁。
“我并没有多高兴，反倒是松了一口气，实在是折腾烦了，只想着这家店能赶紧步入正轨。”卞光明回忆。
可他没有想到的是，国航旗舰店的磨难还远没有结束，甚至有一天自己这个“主人”会被直接赶出门。
时间回到2018年1月。
青鸟体育兆龙旗舰店的物业告诉他们，门店所在的楼太老了，政府要求统一改造。一旦改造，这家旗舰店就必须关门，数千会员无处安置。所以，青鸟体育必须在原店附近尽快另立新店。
就在这种情况下，青鸟体育与北京泽生宝源环境工程公司（以下简称为：泽生宝源）相遇了。
据卞光明介绍，泽生宝源本身为民营企业，同时也是国航世纪大厦的“二房东”，以低房租将场地拿到手后再高房租出租，采取的就是赚差价这种简单的商业模式。
据天眼查App显示，泽生宝源成立于2017年7月，注册资本1000万元，参保人数为8人，法人、最终受益人赵亚沙占股80%。
实际上，青鸟体育从没有与真正的国企房东——国航世纪大厦物业公司接触过，这也为青鸟体育日后的遭遇埋下伏笔。
一起吃饭、喝酒，作为大客户，青鸟体育的巡店团队理所应当地受到泽生宝源的热情招待，对方极力把国航世纪大厦的门店推荐给决策层。
“房租还凑合，位置优越，环境挺好，客户也挺多。”青鸟体育管理层研讨了几次，综合考虑了一下，新店地址就定在了国航世纪大厦。
2018年1月，青鸟体育与泽生宝源正式签订租赁协议，共计租赁建筑面积5800多平米，实际使用面积3500平米，月租金为70万元左右。
签订协议后，青鸟体育就开始筹备新店，可是这个周期受各种因素影响变得格外漫长。
卞光明介绍，由于场地位于地下，当时又处于相关主管部门机构改革的时刻，在办理很多手续上都比较麻烦，诸多施工手续迟迟没有拿到手。加之相关部门提出的施工要求也非常高，导致施工速度也被放缓。更关键的是，与二房东签约的隐患开始浮现出来。“物业属于国企，各个环节卡得比较严，中间协调成本非常高，我们要是跟房东签约就没有那么多问题，但和我们签约的是二房东。”
虽然按照协议，青鸟体育有6个月的装修开业免租期，这也符合商用租赁行业的通行规则，但是签约后的6个月很多快过去，国航旗舰店还没有大规模开工装修。时间线拉长也意味着成本急剧上升，原定2500万元的开店预算最终变成了近4000万元。
卞光明还表示，新店筹备周期虽然耗时一年零6个月，但青鸟体育在这期间一直按期缴纳房租。
自己的店被二房东转租了
一路磕磕绊绊走过来，国航旗舰店终于在2019年7月1日正式营业，卞光明对铅笔道表示，青鸟体育对这家门店抱以厚望，希望它能起到“标杆”作用。
“所以我们把大部分现金都投进去了，这也是青鸟体育在疫情期间现金流紧张的一个重要原因。” 卞光明后来反思。
要是一切都按照规划好的路线发展的话，国航旗舰店会在半年后迎来稳定发展的时期，门店会从亏损养到盈亏平衡，再到盈利，按照这个规模，一年现金流结余1000多万.
可是一切美好的希望都被这场疫情打破了。2020年1月下旬，疫情开始在全国大范围爆发。餐饮、酒店、旅游等重线下资产的企业迎来灭顶之灾，青鸟体育所在的健身行业也不例外。
对于这类企业而言，开不了业就没有收入，而房租、人力这些开支却一样也少不了。卞光明表示，疫情期间，青鸟体育亏损达数千万元。
与此同时，去年斥资4000万元打造旗舰店的隐患开始爆发，公司现金流吃紧，摆在青鸟体育面前的是生死困局。
自救的工作必不可少。关店、裁员这些常规手段青鸟体育也有采用。在自救期间，青鸟关闭了北京的2家门店，还剩下7家。
开源方面，自四月份以来，青鸟体育就一直在密切对接潜在的投资人和合作伙伴，而且还在疫情期间上线了健身直播课。
此外，青鸟体育也在与房东物业积极沟通，努力争取符合健身房运营实际的租金及物业费减免政策。其中几家国企背景的物业方，按照国家和北京市的相关规定，都为青鸟体育免除了3个月的租金，一定程度上为公司减轻了一些运营成本，让这些门店得以顺利度过疫情，重新开门迎客。
没想到的是国航旗舰店却在沟通中出现了问题。疫情爆发之前，青鸟体育便足额支付泽生宝源房租至3月9日。之后，青鸟体育多次与二房东北京泽生宝源环境工程有限公司沟通，商讨疫情期间租金减免事宜。
按国家及北京市、朝阳区两级政府要求，国资房东需要给予租户3个月免租金的硬性政策。可是就在这个问题上，青鸟与泽生宝源一直没有谈妥。
“对方表示自己是民营企业不需要执行，而且说国航也没有给他们免租。”卞光明表示，青鸟体育希望与国航直接对话，或者希望泽生宝源向国航申请免租，但是对方一直没有答应。
卞光明觉得自己要求减租是符合政府规定的，因此从3月9日至6月9日的房租并没有缴纳。
然而，6月16日，就在北京二次疫情爆发后的不到一周内，二房东泽生宝源在手握青鸟体育168万元押金的情况下，仍以青鸟体育拖欠房租为由，单方面宣布与青鸟体育解约，并宣布店内所有资产归其所有。
卞光明介绍道，“泽生宝源”便将门店以及店内价值数千万元的资产据为己有，并高价转租给另外一家健身企业，同时准许该健身企业进场改造。目前，店内原有精装修等已被部分拆改，且部分艺术陈设品遗失、被盗，损毁非常严重。
“实际上，如果按照免租政策，在6月16日前，青鸟仅欠7天的租金，何况我们还有168万押金在他们手里。”卞光明无奈表示。
更让他感到匪夷所思的时候，当接手的这家健身企业宣布开业的时候，青鸟体育才得知自己的门店居然已经被转租了。在此之前，泽生宝源并没有通知他们。
卞光明本人很不理解对方的做法。减租这件事也是个商业拉扯的过程，就算不给我免，也不能因为200万的房租把我价值投入了4000万元的店直接转手。”
他认为，泽生宝源的行径不仅有违商业道德及商业规则，更是无视、违背相关政府指导意见。
青鸟体育事后有通过报警来解决，于2020年8月24日和27日两次报警，并与业主方国航世纪大厦沟通，希望能叫停泽生宝源转租给第三方的行为。但上述报警与沟通均未起到任何作用。
卞光明表示，鉴于此种情况，青鸟体育将立刻通过包括但不限于向法院提起诉讼等一切正当、合法手段，收回国航旗舰店。
健身行业在疫情期间的缩影
二次疫情到来后，让青鸟体育雪上加霜，从6月份开始，青鸟体育的其他门店就开始陆续开业，可因为二次疫情的影响不得不再次关店。
“最大的教训就是千万不要在二房东手里拿物业。”卞光明复盘后表示。
其次还是现金流的管控问题，这也给青鸟体育的经营带来巨大压力。
现在，卞光明甚至做好了出售公司控股权的准备，“只要企业能活下来，只要有老板拿钱进来，都可以谈，我甚至可以让出控股权。”
2015年，曾创立过中体鼎新、冠军VC两家投资机构的卞光明实现了从体育投资人变为企业家的转变，成为青鸟体育这个老牌健身企业的新董事长。
青鸟体育旗下的青鸟健身创办于2001年，是国内比较早的高端商业健身俱乐部之一，如今的青鸟体育是融合青鸟健身、青鸟瑜伽，全新开创集健身、瑜伽、SPA、快速纤体于一身的高端健身品牌。
成立至今，公司获得过两轮融资，分别在2015年获得洪泰基金Aplus的天使轮投资，在2016年10月获得鼎新投资3000万元A轮融资。
实际上，青鸟体育的遭遇只是健身行业在疫情期间的缩影。
作为重资产行业，高租金、高人力成本是线下健身产业克服不了的问题。根据规模的大小，各健身机构每月有几十万到百万以上的固定支出。
2月到4月本是行业转暖，并在5月达到顶峰的旺季。但眼下，虽然各个行业都开始了复工，但健身行业的春天却迟迟不来。算完时间账的从业者再算起经济账，越算越心慌。
在没有收入的情况下，传统的超大型健身房如果停工超过三个月，就会有倒闭风险。根据中体数据总经理刘易斯的估算，有20%的健身企业将受疫情影响倒闭。
对于大部分健身行业创业者而言，得不到任何的外界援助，只能自救。有健身行业创业者对铅笔道表示，本质上没有从相关部门拿到任何扶持与补助。
熬不下去的，就只有死亡。
就算不考虑疫情的影响，在卞光明看来，健身这个行业本身的商业模式也有其不合理之处。
一个100平米的拉面馆，一年可能有100万元利润。但是健身房永远不可能只有100平米，它是一个重资产的商业模式。“为了赚钱还需要不断扩张不断开店，随之而来的就是风险越来越大。”
还有从业者向铅笔道表示，现在国内健身房的获客难度在增加。即便在健身房数量上国内目前达到了爆发式的增长，但是在用户渗透率方面还是与健身大国有较大差距。
比如今年8月，美国IHRSA（国际健康运动与健身俱乐部联合会)发布最新的全球健身房TOP25排行榜，包括乐刻、威尔仕在门店总数、门店增长上都位于排名前列，但在年收入、会员规模榜单中，却鲜有中国健身房玩家的身影。
此外，作为会员型行业的代表，健身行业很多都属于预付模式，包括开各种周期的会员卡。在这样情况下，低价竞争之后倒闭携款跑路的现象已经不足为奇，行业在长期缺乏管理的状态下，已经让用户对于健身行业持有一种不信任的态度，获客难度和成本也就越来越高。
卞光明认为，现有健身房行业的商业模式迟早会被淘汰，或是升级成线上健身，或者是转向其他商业模式。“疫情之下，健身一定是刚需，去健身房健身就不一定是刚需了。“
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