一个月内15家跑路，骗钱数十亿！看了日本之后，我才知道中国这个市场有多烂
◎智谷趋势（ID：zgtrend）|大门未知子
在国内，有这么一个行业极为关乎你的资产安全，找到专业的你省心，找到不专业的，很可能让你的资产被严重破坏。
这个行业就是房屋托管。
在国内，它有个更接地气的名字：二房东。专业点，叫长租公司。
“长租公司”这四个字，最近是各大报刊杂志的常客了，也上了许多地方政府的黑名单：
有人做过统计，在过去的这一个月里，全国有超15家房屋租赁公司的创始人或负责人失联，波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区，无数租客面临无家可归的困境，涉案金额高达数十亿元。
而针对托管行业的乱象，目前有6个城市齐齐发布长租“风险预警”：
原本长租公司的出现是为了规范租赁市场，将资源统一管理，现在却成了犯罪的培养皿。
然而你不知道的是，不少托管公司之乱象已经发展到了“挣快钱不要脸”的无底线地步。
高收低租
频繁“换壳”存活时间按“天”算
不少不正规的长租公司，其实质很可能是为了骗租金的“空壳”。
他们的套路往往是：在房东那边高租金吸引收房，到租客这里再低价出租（高价低租），其目的是为了骗租客一次性给半年/一年的房租，然后卷款跑路。而开始跟房东说好的长租，最后就变成了短租。
小曹是刚刚大学毕业的学生，为了能方便上班，决定在公司附近找房子。
她没想到的是，自己租个房，会让她如此糟心。
杭州近几年的发展势头可以说全国除了深圳，就属它最牛：阿里、网易，连最近正当红的电商直播行业，都在这里遍地开花。
就业机会大量增长，也吸引来了很多初出茅庐的大学毕业社会新鲜人们。
但是，就是这样一个让人觉得发展迅速的未来之城，监管却跟不上城市本身的发展速度。
小曹通过网上搜索，找到了这家T长租公司，相约中介去公司附近的一个大型公寓小区看房。
因为是刚建好的小区，整个楼道看起来非常干净明亮，小区内的设施也都很新，是那种让租户感觉周围环境安全卫生，不会出错的公寓。
（大楼外观）
而因为初次租房，小唐没啥经验，看的那套房觉得可以，并没有根据功能去检查各个地方，随即就跟中介口头达成了协议。
而让小曹这么快下决心的原因，是T公司那极度诱人的优惠政策：
只有2天时间，当即下定付完一年的租金，就给你免去3.5个月的房租！过了2天就恢复原价了！
一下子免掉将近一个季度的房租，这搁谁都十分心动吧？涉世不深的小曹便迷迷糊糊同意了。
然而，就在准备搬进去时才发现，马桶冲不了水，电灯都是坏的，床铺还少配一个，跟此前长租公司承诺的完全不一样。
她通过左右打听找到了房东后，更发现一个让她心有余悸的事实：
T公司给她报的房租比房东出的价整整少了200元！这还是原价差，如果包括免房租的优惠，就整整低了1000人民币！！
妥妥的高收低租无疑了！
难道T公司是做慈善的？这少付的钱自掏腰包给房东补上？当然不是。
按当时T公司和房东签下的协议，T公司是以月付的形式将房租一个月一个月地分时段付给房东，但是他们收租客却是一年一年地收，还外加上1、2个月的定金。
网上还相继爆出这个T公司其实就是个“空壳”，专门骗没有经验的大学生和房东，具体套路如下：
业务员开一张租单可以拿5000以上的佣金，我问他怎么可能，他告诉我收业主的房子5000一个月，市场上放盘4500一个月，然后套路客户一次性交半年或者一年房租给T（业主实际并没有收到租客租金），然后就卷钱跑路，打一枪换个地方就换个壳。
这个空壳用高收益来吸引人，如果作为房东的你贪财，很可能就掉进了这些公司的陷阱里。
把自己的房子交给一个随时可能跑路的骗子托管公司，你怕不怕？原本承诺的长租变短租，如果你狠心一点，可能就把刚入住的可怜房客赶出去，但如果你心比较软，只能独自承受损失，让房客在房子里白住。
而这样的套路存在在中国市场上，已经相当长时间，少说也有20年，仍没有有效整改。
国内租房市场大乱象：
随意改造的二房东、无资质保证的租客
在国内，除了遇到骗子托管公司，还要小心强改强拆的“二房东”。
“门不是被砸了就是被拆了，玻璃没了，沙发也被人蓄意用刀划得一道一道的，墙上布满鸡蛋液，屋内用品散落一地，厨房被砸了个稀巴烂，厕所水管还在不停地流水……”
“原本两室一厅的房间硬生生打上隔断变成了三居室，承租人当起了二房东，把房间分租给了三户人家”。遭遇此事的分别是贵阳的张女士和青岛的高女士。
她们将自己闲置的房屋直租给租客，租期满后，租客当起了二房东，直接把自己家的房子改了！虽然免了中介费，却给她们也造成了极大损失。
这样的二房东在某瓣、某8同城、某红薯等自主发起的平台上非常常见，往往不能找到房东直接谈房租、看房，而是跟仍住在里面的租客，或者打算搬出去的前租客了解房屋的情况。
虽然看起来房东省心，但遇到了那种霸道租客，分分钟“拆解”你的房子从中牟利。
那该如何处理自己名下空置的房产？国内绝大多数房东会选择挂在中介公司放租。
但这样的模式也不保险，因为中介都是一次性买卖，找到租客拿到佣金就可以拍拍屁股走人，租客也没有担保人，遇到奇葩租客的几率无疑大大提高。
国内托管公司大环境的漏洞，是由于一个一个贪高收益的房东、挣快钱的骗子公司、贪便宜的租客组成的，因此迟迟做不到让人放心、专业的托管服务。
而在租赁托管业务上，跟我们一衣带水的日本早已经领先了几十年。目前日本市面上的大型托管公司，都是经营时长达50年的高专业企业了。
日本租房规范领先中国几个身位
在日本，超过8成的出租房屋是交由托管公司管理的，这跟国内的生态基本反过来。
根据国土交通省的调查，日本房东亲自进行出租管理的房屋比例仅为19%，而其余81%的房东从招租到后续管理，都是委托托管公司。
一来，日本房东对于房客的资质要求是很严格的。
每个租客在租房前，都必须有担保人或者担保公司，对租客的财务进行担保，才能出租。担保人需要是在日本有工作或者有生活积累的人，才比较容易做担保。
所以往往所有亲戚都在国外的外国人，在日本租房就比较困难，因为出问题的概率会高一些。
日本还有专门证明租客资质的担保公司服务孕育而生。
第二， 日本租房有“原状恢复义务”，意为租赁契约结束后，租客有义务将房屋还原回最初的状态，再交还给房东。你来时我交给你的房子长啥样，走时也要是这样。
所以，像国内这样租客走了房屋留下一堆问题待处理，还需要房东破财去修的情况就少很多。
而能有如此压倒性优势的服务生态，这其中的口碑、信任建立，在面对日本这个如此挑剔的民族能够长久生存，托管公司这一条龙的服务已经成了标准流程和法律保障。
第三，日本的正规托管公司都有很长的历史，而且都受到官方的监管。
早在2011年，日本官方机构国土交通省就针对租赁托管业务，要求所有进行租赁委托管理公司，有责任在政府进行登记。
在拿到了公寓托管的从业资格证后才能进行托管业务，由政府来监督管理。
目前虽然拥不拥有此证并非必须，但老牌正规的日本托管公司都会进行官方的资格认证。而据业内朋友说，到了2022年，这在日本将成为强制措施。
除此之外，让我觉得很牛B的地方在于，政府不止要公司办个资格证，还鼓励从业人员考取租赁不动产经营管理士。
据说在未来，这一专业资格也可能成为像宅建士那样，变成强制的——只有你雇佣了经营管理士才能成立托管公司。
而国内长租公司的乱象问题，一个非常重要的原因就是并没有托管从业资格这样的要求。
上图某暴雷公司，公司资质只有房地产资讯和营销策划，甚至不具备房地产经纪的从业资质，就直接做长租公寓，可想而知它在政府监管层面有多弱。
由此也可以看出，日本的租房和托管行业至少领先中国几个身位！
不会日语也能投资日本房产的秘诀
所以，如果你投资日本的房产，选择一个靠谱的持证、正规，经营了几十年的大型托管公司，会给你管理日本房产省心很多。比如找我们买房，就能托管给我们的合作伙伴——一个在托管行业深耕50多年，获得包括瑞穗银行、软银等大企业投资的老牌房屋托管公司。上面那个资格证就是他们拿到的。
正是有了这些完善的制度，咱们国人不会日语也能投资日本房产。
好的托管公司会有中国人对应，他们能帮你解决包括跟房客、邻居的协商，联系修缮公司等等需要日语沟通的内容，从而省掉很多因为语言和文化差异带来的不必要的麻烦。
罗马城不是一天建成的。日本托管制度能逐渐完善，也是基于前期大量的“暴雷”事件之上，比如2017年的南瓜马车包租项目暴雷、一些短租公司在疫情期间也相继暴雷等等事件，在推动日本托管行业不断地规范化。
而在如今的中国，大城市的租赁已经出现如此多暴雷事件，是否能推动整个行业逐步走向规范化？我们拭目以待。
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