星盛商业：商业运营服务先行者 在港成功上市

1月26日，一个引发物业管理行业重要关注的消息发布，作为一家重量级的商业运营及管理公司，星盛商业管理股份有限公司（06668.HK，简称“星盛商业”）于当日成功登陆港股，成为以纯商业运营服务上市公司先行者。星河控股集团董事长黄楚龙、星盛商业执行董事兼董事会主席黄德林共同为上市鸣锣。

凭借星河控股集团快速发展的业务需求和大湾区领先的轻资产运营商的品牌背书，星盛商业香港公开发售获超额认购近756倍。公司全球发售2.5亿股股份，定价为每股3.86港元。同时还拥有包括新世界旗下Pilgrim Ever ProjectCompany、招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资、深圳市创新投资集团、双城资本等四家基石投资者，合计认购约4041万美元（约3.13亿港元），相当于公开发售股份数（不含超额配售部分）的32.46%。

作为中国商业地产头部轻资产运营商，星盛商业是深圳本土老牌房企星河控股集团所设立的全新上市平台，是大湾区领先的商业运营服务供应商，在全国其他区域管理多个项目。截至目前，星盛商业订立合约以向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积328.4万平方米，当中合约面积的61.6%由独立第三方开发或拥有。 

凭借出色的整体实力，星盛商业获评“2020年中国商业地产百强企业”、“2020年中国商业地产运营十强企业”等荣誉。

主打纯商业服务 成功登陆港股

近年来，物业管理企业赴港IPO浪潮风起云涌。整个港股物业板块累计涨幅逾50%。高潮背后的隐忧是，诸多物业公司业务同质化严重，且在业态上集中于住宅物业。

分析人士表示，商业物业管理企业所获得的估值，要远高于住宅物业管理企业；同时，虽然商业运营服务与商业物业管理在资本市场被归类为同一类型，但是商业运营服务比商业物业管理业务范围更广阔。星盛商业作为纯商业运营服务先行者，率先登陆港股市场，其独特性和稀缺性将较一般的住宅物业及商业物业管理企业均更胜一筹。

与传统的物业管理服务供应商有所不同，星盛商业专注于通过专业管理、为业主改善购物中心、购物街及商业综合体等商用物业的运营业绩。其所提供的商用物业运营服务旨在增加这些物业的客流量及人气，以提升商用物业的整体价值，最后达到改善受管的商用物业表现这一目标。

星盛商业旗下服务包括定位、建筑咨询及租户招揽服务；运营管理服务，如制订运营策略、举行营销及推广活动、租户管理服务、物业管理服务及收租服务；物业租赁服务，如向租户分租根据整租服务模式管理的商用物业之商用空间；及增值服务，如管理客户可短期租作限定店及促销活动的购物中心公共空间以及管理广告空间，类似购物中心的LED显示屏、内墙及外墙。

星盛商业表示，融资所得款约55%将用作寻求其他中小型商用物业运营服务供应商的战略收购及投资，以壮大业务及扩大项目组合；约20%将用作整租服务分部项下零售商用物业装修或翻新；约10%将用作对拥有优质商用物业的项目公司进行战略性少数股权投资；约5%将用作提升资讯科技系统，以提高管理服务质素、降低劳工成本及改善内部监控；约10%将用作营运资金及一般业务用途。

创新运营模式 提升盈利能力

星盛商业积极创新商用运营服务模式，为客户提供三大运营模式，即委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式，以及整租服务模式。其中委托管理服务是星盛商业最为成熟的运营模式，年均贡献其收入的七成以上。品牌及管理输出服务模式呈现较为突出的持续增长态势，为公司的整体毛利率提升带来了驱动力。

招股书显示，公司委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三种模式的毛利率均不俗，其中又以品牌及管理输出服务最高，该项毛利率常年在60%以上，间接拉动整体毛利率的上涨。截至2020年前九个月，委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式、整租服务模式的毛利率分别为49.5%、74.2%及45.4%。

与住宅物业按照按每平方米为基准收取固定物业管理费的收费模式不同，星盛商业提供服务所收取的服务费包括了固定服务费及一部分与商用物业的运营业绩相关的服务费，包括与租金收入、总收入或利润等相关的服务费。这种收费模式，决定了公司收入并不完全受限于在管商业物业的面积和项目数量，公司的成功与否主要取决于其商业物业的运营能力和品牌输出、商业模式输出的能力，轻资产的特征非常明显。

近年来，星盛商业一直保持着较为稳健的增长态势。数据显示，2017-2019年收入由2.78亿元增至3.87亿元，复合年增长率为18.0%；同期来自持续经营业务的年利润从5042万元增至9560万元，复合年增长率为37.7%。疫情冲击之下，公司维持业绩稳定增长，2020年前九个月实现收入3.06亿元、实现持续经营利润9014万元，分别较去年同期增长6.7%及14.4%。

分析人士表示，星盛商业所财务亮点比较突出，特别是盈利能力方面可圈可点。利润增速大幅跑赢收入增速，客观表明星盛商业的盈利能力逐步增强。2017-2019年其的整体毛利率一直在50%上下，2020年前九月甚至上涨至55.2%。较高的盈利水平与其独特的轻资产发展模式、具有核心优势的商业运营和管理能力以及多年累积并持续提升的品牌影响力密切相关，也反映出该公司所拥有的竞争性壁垒。

星盛商业结合当地的经济发展、竞争格局、商用物业的特质及目标客户群实现精准定位，增加了商用物业的客流量。其成功缔造了以城市消费者为目标的城市型购物中心COCO Park、以购物中心五公里范围内的消费者为目标的区域型购物中心COCOCity及iCO、以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标的社区型购物中心COCO Garden以及高档家居布置购物中心第三空间，旗下商用物业拥有一系列主题馆品牌，涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。

布局大湾区  未来发展可期

粤港澳大湾区是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，2019年名义国内生产总值已经突破11万亿元。叠加深圳先行示范区的政策利好加持，大湾区现代服务业前景广阔，并逐步向精细化和高品质转变。作为大湾区领先的商业运营服务供应商，星盛商业显著受益于区域整体利好政策。 

星盛商业的前身为星河苏活公园实业，自2004年起一直向星河控股所开发或拥有的购物中心及商业综合体提供商用物业运营服务，并于2014年收购星河商置后将相关业务注入后者，同年切入第三方发展商所开发或拥有的购物中心及商业综合体。大湾区是星盛商业的大本营和主战场，深耕多年，截至2020年9月30日，星盛商业业务布局已扩展至中国18个城市，管理总计45个购物中心及商业综合体，其中27个位于大湾区（16个位于深圳）、7个位于长三角地区、4个位于华中地区及七个位于其他地区。并在2020年前9个月有80.5%的收入来自该区域。

近年来，星盛商业成功打造多个标杆项目，获得市场认可。其中，重点项目深圳福田星河COCO Park（北区）为首批“公园情景式购物中心”，自2006年开业以来，历经14年品牌影响力有增无减，成为深圳最受欢迎的购物地、旅游必到的网红打卡之地和年轻人的聚会圣地之一，不但开创了“公园情景式购物中心”的先河，更成为了深圳人新的生活方式、新的潮流、新时尚理念的发源地或集散地。2019年、2020年“星河COCOPark”品牌连续获评“中国商业地产项目品牌价值TOP 10”。

星盛商业的品牌声誉植根于顾客之中，通过口耳相传从老顾客传至新顾客，以此巩固其在目标市场的市场地位。截至2020年9月30日，拥有约150万名注册会员，其中62.6%的会员介乎15岁至50岁，具有较强的消费能力；其消费者忠诚度较高，2020年1-9月的会员复购率为53.2%。 

同时，背靠母公司星河控股，母公司的资源生态圈与其业务形成协同效应。星河控股成立于1988年，是集房地产开发、商业运营、物业管理、产业运营及金融服务于一体的综合性集团。依托星河控股的自循环生态圈，星盛商业赢得稳定的收入来源及预期增长。

星盛商业也在不断更新租户品牌库和商用物业的租户组合，使其商用物业更具竞争力及活力。如其成功为管理的项目引入多间首店及潮店，包括首家Gaga鲜语及华南地区首家永辉Bravo精标店以及深圳首家牛角及The Colorist等众多首家品牌。也成功吸引一批第三方品牌将旗舰店落户所运营的购物中心，如奈雪酒屋及Arabica。于2020年9月末，星盛商业的运营中商用物业的平均出租率高达93.3%。

业内人士分析，星盛商业大约七成以上的收入是来自于独立第三方。表明公司的前景更多取决于为客户提供商业运营服务的范围和能力是否在持续提升，公司品牌及管理输出的优势能否得到持续的巩固，从这个方面再结合其轻资产发展模式，其业绩增长的“天花板”会比一般的商业物业或住宅物业管理公司要高。

过去20年，中国商用物业保持持续高增长的势头，从1999年至2019年的投资总额达到14.3万亿元，且在2013年之后以17.3%的复合年增长率发展。长期来讲，购物中心在未来依旧有很大的空间，中国经济基础稳固、持续城镇化以及消费结构升级都是其中的强大驱动力。

庞丽静/文