【子安买房笔记系列（16）】（02.05）：合同：4步教你从此远离阴阳合同

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以下内容来自子安的分享。

本节思维框架

1. 前言
2. 第一步：买方、卖方、中介三方会面
3. 第二步：对比经纪公司
4. 第三步：不签独家委托合同
5. 第四步：个人房源
6. 总结

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前言

阴阳合同，一般是在二手房买卖中出现，是指买卖双方在二手房屋买卖过程中，通过双方协商使用了两份合同，以达到避税或者申请高额银行贷款的目的。

在某些情况下是成立的。那我们在这节讲的倒不是这样，我们主要讲如何避免被某些不良分子忽悠签订了阴阳合同被吃了差价的问题。

举个案例：一个聪明的中介，他跟卖家和买家说，双方见面一下谈不拢，可能会避免冲突。我们为你们做协调。你们双方就先不要见面。由我来传达会比较好。约了买家在左边的肯德基签合同。约了卖家在右边的肯德基签合同。就顺理成章的把交易给做成了。实际上买家签的合同是200万，而卖家签的合同是160万。

我们也称为ABC单，A卖家，B是中介，C是买家。也就是中介在中间赚了40万的差价。因为他跟卖家沟通，我把这个房子卖到160万，160万以上都是我的。跟买家沟通，这个房子最低于只能卖到200万，200万以下就不卖了。这样的情况，称之为阴阳合同。

所以，今天教给大家如何4步避免阴阳合同？

第一步：买方、卖方、中介三方会面

无论在何种情况下，交易的过程中最好能把买卖双方和中介都见面。而见面的第一步：

1. 确认产权人、决策人。如果不是，终止谈判。
2. 卖方无法出面：让中介提供卖方委托书，落实合同细节；
3. 买方无法出面：熟悉委托人、明确授权的权限和期限，视频沟通。

第二步：对比经纪公司

对方多家的经纪公司，选一家你最信任的中介。

1. 比专业，比服务，比价格透明度。大的中介的风控机制做得更好。
2. 选当地最大的中介店；
3. 不可以让多名中介去跟同一名房东压低价格。因为越多人跟房东谈判，越让房东觉得他的房子特别热门。

第三步：不签独家委托合同

建议：

1. 作为卖家，不要独家委托，错过宝贵卖出时间。千万不要听中介，卖高部分全归我。
2. 不要贪心，羊毛出在羊身上；
3. 买家启发：多问两家中介是否能问到同一房源。防止独家委托，要高价。

最后，还是需要和房东直接谈。如果不能见到业主，我又应该把钱交给谁呢。

第四步：个人房源

个人房源：就是朋友推荐的，他的朋友想要卖房子。你们之间可以直接谈，没有中介方可以赚差价。看中的小区的业主一般有业主群，业主群里有发出来的，你可以跟他直接取得联系。或者业主一般会委托物业、保安、保洁，你可以向他们询问，直接通过他们对接业主的方式。只需要给一个红包就行了。避免中间的信息不对称赚差价，也可以省去中间的一些费用。

和个人交易也有一定的风险。如果真正要交易的时候，你可以请律师帮你来理合同，或你把所有事情都谈妥了以后，你可以请中介来帮你完成整个交易的流程。比方说，准备材料、过户、签订合同等。因为价格和所有的细节都是你们协商好的，中介的作用只是把这个流程走一遍，把你们约定好的事情写到合同上面。并且协助你们两个去过户。这时，中介费可以是很便宜的，比正常的中介费少一大半。

总结

阴阳合同是一把双丸剑，中介可以通过这种方式赚到很多钱。但对于普通人容易因小失大。在没有房产投资相关经验，或专业人士帮忙把控风险的时候，我们按照正规的流程买正规的买房。反倒更案例，也会更快一点。