【表里归一】中梁控股：有息负债同比增35% 拿地销售比42%

经济观察网 记者 田国宝 3月23日，中梁控股（02772.HK）发布2020年业绩，根据监管部门“三线四挡”的指标来看，踩一条红线处于“黄档”，与2020年半年报测评保持一致。

“三线四挡”指剔除预收账款后的资产负债率不超过70%、净负债率低于100%和现金短债比大于1倍为主要内容的“三道红线”，以及根据踩线数量将房企划分为“红、橙、黄、绿”四个档位，不同档位的房企每年有息负债增幅分别不能超过0%、5%、10%、和15%。

根据2019年财报测算，中梁控股踩中三道红线处于红色档，到了2020年中报，其净负债率和现金短债比均达标，从红色档转为黄色档，2020年底延续了“黄色档”的地位。

截至2020年底，中梁控股有息负债为540.92亿元，同比增加了34.6%，其中短期负债237.84亿元，对应的现金为342.33亿元。虽然中梁控股的有息负债增加幅度较大，但与同等规模房企相比，整体规模并不大。

在增加有息负债的同时，近两年中梁控股保持激进的拿地力度。2019年拿地总价达到了764亿元，拿地销售比达50%；2020年虽然力度有所下降，但全年拿地总价依然达到了711亿元，拿地销售比达到42%。

2020年中梁控股销售额为1688亿元，已售待结转规模达到1209亿元，这一规模与招商蛇口相当，远超同等规模的雅居乐和远洋集团。2019年中梁控股的已售待结转规模是1158亿元。

房地产行业从预售到交付结转大约需要两年到三年时间。已售待结转规模对于房地产企业是把双刃剑，一方面显示了房企销售业绩，同时也可以提前锁定未来一段时间的营收；但另一方面如果超过正常结转周期，也会因建安成本、财务成本等因素对房企的利润和现金带来不确定。

2020年中梁控股营收659.4亿元，与2019年相比增加了93亿元，但归属母公司股东的净利润为37.4亿元，净利润率为5.7%，无论与同等等规模房企相比，还是自身过去相比，均有所下降。

母公司股东净利润下降了，但少数股东收益一直在增加，2020年中梁控股少数股东收益28.23亿元，同比增加16.6%。在净资产构成中，母公司股东的权益只有109亿元，而非控股权益则高达193亿元。但这一结构也使得中梁控股的净资产回报率达到了34%。

此外，中梁控股2020年业绩公告显示，截至2020年底，其贸易应付款及票据为170亿元，其他应付款及应计费用为244.89亿元，土地出让金及联合营企业待注资缺口为518亿元，对外担保余额为121亿元。