第七周实践课（冯）

一、计算香港好REITS的好价格

目前在香港上市的REITS仅有十只：领展房产基金（00823）、冠君产业信托（02778）、汇贤产业信托（87001）、泓富产业信托（00808）、春泉产业信托（01426）、阳光房地产基金（00435）、越秀房产信托基金（00405）、置富产业信托（00778）、开元产业信托（01275）、富豪产业信托（01881）。

我们现在打开手机上的富途牛牛后，先点行情，再点市场，最后点港股。下翻点行业板块右边的箭头，继续下翻点房地产信托。下翻就能看到所有的香港REITS了。分别查找并将它们各自最近两次的股息相加，得出ttm股息。先用ttm股息除以当前价格，得出各自的动态股息率；然后再用ttm股息除以10%，分别得出它们的好价格数值。(具体数据见附在文章后面的简图)

香港REITS好价格标准：1.平均动态分红率大于10%  2.目标REITS分红率大于10%

从计算结果发现，富豪产业信托（01881）分红率是11.07%，大于10%，符合好价格标准。并且富豪的现价是1.120港元，低于计算出好价格1.240港元。可以买进！

汇贤产业信托（87001）分红率是10.32%，大于10%，符合好价格标准。并且汇贤的现价是2.110元，低于计算出来的好价格2.177元。可以买进！

其余八只的分红率都在4.87%至8.35%之间，小于10%，不符合标准。

二、计算美国好REITS的好价格

1.海选美国REITS

打开i问财，输入条件：

房地产信托，标普500，近一年资产负债率小于50%

共搜出十二只REITS：ESS、WELL、EQR、O、ARE、MAA、REG、AVB、DRE、HST、PLD、PSA

2.精挑细选：

（1）资产负债率近五年平均值大于50%淘汰；

（2）近五年分红不持续或者不稳定淘汰

打开雪球软件，查找数据。计算时要注意两个问题：一个是美国REITS是每个季度分红，因此要把每只REITS最近四个季度的股息相加，才能得出ttm股息。第二是中国人在美国投资要扣除10%的红利税，所以计算好价格时，ttm股息要乘以0.9再除以8，这样才能得出较准确的结果。

首先把每个REITS的五年资产负债率加权平均，可以看到：最高的EQR平均负债率是48.212%，最低的PSA平均负债率是13.13%，没有大于50%的。

然后再分别计算出它们的动态股息率和好价格：经过计算看到动态股息率从1.68%至7.11%不等。我们知道美国REITS好价格标准是平均动态分红率大于8%或目标REITS分红率大于8%，计算结果均不符合标准！

好价格数据也是全部低于当前价格，我们要耐心等待好价格出现。 (具体数据见后面的草图)