营改增后房地产企业税收处理问题两则

1、房地产开发企业适用简易计税方法的对象问题

营改增以后，考虑到房地产企业的实际情况，对房地产企业增值税计税方法提供了简易计税的选择，即房地产老项目（2016年4月30号以前的项目），可以采用简易计税的方法计算增值税，但是部分房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以房地产项目为对象还是以整个纳税主体为对象。

房地产业按项目管理是基本原则，这是针对房地产行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对房地产行业实实在在的利好。遵循这一原则，房地产开发企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以房地产项目为对象的。举例来说，一个房地产开发企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

2、房地产开发企业自行开发产品出租有关问题

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人，其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定：2016年4月30日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016年5月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。

对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。16号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。