富爸穷爸（房产分析2）

店址决定一切

房产三要素，地段，地段，还是地段。这话对连锁快餐来说也是正确，正确，还是正确。

那些待售的地段经常不是太差就是太贵。在大城市里这一点尤为突出。如果你发现了一个完美的地块，千万别太激动的掏钱。因为背后很可能存在这样或者那样的问题。你的竞争对手们可不比你傻，也不会比你懒。作决定之前一定玩铃声行事。如果把自己的店建立在一个没人去的地方那哭都来不及了。

如果选址出现了问题，无论你费多大功夫，花多少钱，生意都很难好起来。

我就曾碰到过一些位置很好，但由于交通拥堵，管制和车位缺而使塔在消费者心目中留下了不方便的印象。所以，如果你发现自己的店面对顾客来说不够便利，把他们一定不会喜欢来你这里消费。

面对雄厚的竞争对手，创新无疑是唯一的出路。每当有房产经纪人说麦当劳正在和我们竞争眼下的某处店址，我都忍不住要笑出来。因为我心里很明白，无论竞争对手是谁，只要事麦当劳看上的地方，都会当仁不让的拿下。麦当劳绝对称得上是当地得霸主，在拿地方面具有不可比拟的优势。我想，这种傲世群雄的感觉应该很棒把！

所以如果想要获得成功，必须要以奇制胜。我们的分析不仅要准确还要富有创新性。很多都成为第一次。

我们公司只有不断得再选址过程中创新，才能存货并着渐成长起来。几乎每一家的选址都优于竞争对手，最起码是旗鼓相当，要么就是定位特殊从而避免了很多正面的竞争。也就是说，选址成为了造就成功的关键因素。

失败原因1.人们对建筑没有好感，√产品没有兴趣，人流量大招牌缺不显眼，周围车辆很多缺没有一个停车位。这使得我能做的便利店或者快餐生意，让人觉得不是太方便，所以选址时，千万别指望你的顾客会有耐心来找你的店，他们根本一点都不在意。

其实我早该想到，他不继续做下去肯定有原因的。那时候我觉得现成场地。不做白不做后来才发现，无论人们多喜欢这家店，如果地方不好找的话他们还是不回来的。我也没有采用忠言逆耳的诚恳建议。所以你该意识到，无论你花多少钱，都无法在一片糟糕的地盘上获得成功。如果你选址出现大的失误，那么无论你如何补救都无济于事，有些事情是你永远无法改变的。

地段，人流量，入道口和招牌都很重要，尤其是选址。如果完美，那么很可能存在你没发现的什么问题。换个角度思考，以奇制胜。让大家觉得方便很重要。要听取专业人士的意见。千万不要逆天而为。

外地项目很麻烦，先问问自己能有效的对这个项目进行管控。做项目可不是在电脑旁收收邮件敲敲键盘就能搞定得了。如果你的投资有风险，那么你肯定要时刻对它保持关注。所以，要想项目成功，你就必须得在它上面付出足够多的时间和精力。项目管理是否到位，按我的经验来说，在项目开发过程中，你的亲力亲为会为项目管理带来意想不到的积极效果。

如果项目过于遥远，我对它的关注就会不足和产生纰漏，从而无法保证高质量的管理。其实你根本没必要跑到地球的另一边去自找麻烦，因为家里的麻烦就够你找了。

外地项目的麻烦，控制力差，不能经常及时的去，不管不行的，外国项目风险高，没必要跑大老远给自己找麻烦。

有一个退出机制，如果对手不同意那么最好别在合同上签字。

每一次签订担保协议，都像是给自己的下半辈子上了一道枷锁。最终，我们决定不再接受这类要求了，毕竟谁也不能保证自己的后半生只盯着一片地不放啊！在重新协议，抹去自己担保身份后，你会发现很多业主非常强势，他们不愿意再和我们续签合同。所以，若果业主要求以你个人为合同进行担保，那你就得仔细考虑是否愿意为此承担连带责任了。这一点在决策中很重要。

因为这可能成为你后半生的负担。

不仅终止了个人担保协议，也要有个合理的退出条款。也就是一个降落伞。业主对这类长期租的合同中退出条款非常抵触或者直接解决。但你的理由也要很强硬，我的租初期会投入大量成本，不到万不得已不会轻易放弃。同时会做一点点妥协。比如，碰到特别中意的店址，我可能会同意做三五年额个人短期担保，或答应业主一次付清。但不管怎么样，我都时刻做好了面对不利局势转身走开的准备所以，我绝不会签署那些苛刻的长期合同，让自己被它约束。

给项目带一个降落伞

长期个人担保意味着一生负担。尽可能给合同加一个降落伞。过于苛刻的合同，最好做好随时放弃的准备。

分析出持有还是出售更有利罢了。我做过很多精明的决策，也经历过很多抱憾终身的决定。

对于健全餐饮行业，最重要的是现金流周转率。如果年周转率为6，那么不错。如果为4.5 就是一般了。

聪明的卖家和买家会根据行业标准来计算现金流，从而得出更客观，更有价值的数据来确定最终的售价。

你需要判断出售，持有，自行开发究竟哪条路可以为你带来最大利润。当然，这些决定出售的业主都是因为自身条件不具备继续开发的能力。

机不再失，失不再来。

合适定价，现金流比资产规模更提现价值。如果你没有水晶球，就别指望对市场的走向进行精准判断。千万别错过出售的时机，也就是我们所说的机不可失，失不再来。

错过了市场的高点，没能及时出手也是让人痛苦的事。不仅仅如此，在经历了市场下跌的过程中的持有策略带来严重的损失。

除了价格因素，还有其他一些因素，比如说我们的精力有限，市政府会有新的规划，而新的规划对你产生积极或者消极的影响。或骨干跳槽，你还需要通过持股方式留住他们。总之，每个决定之前，你都需要像制定建造或者收购计划一样，根据当时的情况进行分析。具体问题具体分析。

看来选址很重要，不仅要针对人群，还要老人流量，还要看方便程度。还要考虑政策变化或者精力问题，还要考虑员工留住问题。真的是一件繁琐的事情，不过也要一件一件去攻克，针对具体问题具体分析，提出具体可行性方案进行解决。不得不说是一件相当考验人综合能力的事情，不过做好了能跟升级打小怪兽一样，置之死地而后生，