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今天，2019年12月28日，央行放了一个大招，大到足以影响每个人的房贷利率。
央行官网发布《中国人民银行公告【2019】第30号》，公告存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜。
很多人搞不清楚如何计算，三爷就给大家整理了一下通俗易懂的房贷利率相关问题如下。
1.什么是LPR
LPR，全程loan prime rate，贷款基础利率，也就是所说的贷款市场报价利率，由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，目前LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
请注意2019年12月的5年期以上LPR为4.8%，因为我们的个人商业住房贷款会以此利率来转换。
今年8月份的时候，央行就发公告，自2019年10月8日期，新发放的商业性个人住房贷款利率以LPR为定价基准加点形成。
而本次公告，就对存量商业性个人住房贷款的定价基准转换成LPR。
2.什么是存量浮动利率贷款
指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，不包括公积金个人住房贷款。
2020年1月1日以后的贷款，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同，都要以LPR为定价基准。
目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年并且定价日为每年的1月1日。
通俗的说，就是2019年10月8日之后的个人住房商业贷款都是基于LPR的，不需要改，2019年10月8日之前的个人住房商业贷款，基本都是存量浮动利率贷款，需要转换成LPR。
公积金贷款不包含在内。
3.什么时间转？
转换工作从2020年3月1日开始，原则上于2020年8月31日前完成。
至于在此期间什么时间去转，是没有差别的，因为转换的时候都根据2019年12月的LPR和原贷款利率确定加点，加点数值不受转换时间点的影响。
通俗讲，个人商业住房贷款在3月1日到8月31日中间什么时候去转是没有差别的，因为都是参考2019年12月份的LPR，5年期以上LPR利率4.8%。
4.我可以不转吗？
原则上不可以不转，但是可以选择是转LPR还是转固定利率！
借款人可与银行协商，确定转LPR还是转换为固定利率，只有一次选择的机会，转换之后不能再选择，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转。
如果选择转换为固定利率，转换后的利率由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
通俗的说，就是其他贷款转换之后的固定利率可以协商，但是你的个人商业住房贷款转换成固定利率要跟之前保持一致，转换后的固定利率就是2020年你的贷款的执行利率。
比如你的个人商业住房贷款利率是9折利率，基准利率4.9%，那么你的贷款执行利率就是4.41%，转换成固定利率之后，你的个人商业住房贷款利率将一直是4.41%，以后不再浮动。
再比如你的个人商业住房贷款利率是上浮15%，基准利率4.9%，那么你的贷款执行利率就是5.635%，转换成固定利率之后，你的个人商业住房贷款利率将一直是5.635%，以后不再浮动。
5.转换LPR之后房贷利率如何计算？
定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月的LPR的差值（可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；转换时利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。
说的一般人不容易看懂，总结就是下面三点：
[if !supportLists]1. [endif]LPR有两个品种，一种是1年期，一种是5年期以上，利率不同，根据你贷款的期限选择相应的品种。我们个人商业住房贷款全部是5年以上的，所以只参考5年期以上的LPR利率，2019年12月5年期以上的LPR利率为4.8%。
[if !supportLists]2. [endif]加点数值在转换的时候确定好，确定好了之后以后就保持不变。并且转换时利率水平保持不变。这两条可以确定出加点数值的计算方式如下：
加点数值=当前贷款执行利率- 2019年12月的LPR利率。
[if !supportLists]3. [endif]此后在每个重定价日，贷款利率就是LPR利率加上加点数值
贷款利率=重定价日时的LPR利率 + 加点数值
6.举例说明
依然以上面两个个人商业住房贷款为例。
例一，比如你的个人商业住房贷款利率是9折利率，基准利率4.9%，那么你的贷款执行利率就是4.41%。2019年12月5年期以上LPR利率为4.8%，所以
加点数值 = 4.41% - 4.8% = -0.39%
那么2020年当年你的贷款利率就是LPR+加点数值
贷款利率 = 4.8% + -0.39% = 4.41%
由此，你的贷款利率在转LPR的这一年，实际利率是不变的。如果你们约定的重定价周期为1年，并且重定价日为1月1日，那么等到2021年1月1日，你的贷款利率会重定价，其中加点数值不变，假如彼时的5年期以上LPR变为4.75%，那么你2021年的个人商业住房贷款利率为
贷款利率 = 4.75% + -0.39% = 4.36%。
例二，再比如你的个人商业住房贷款利率是上浮15%，基准利率4.9%，那么你的贷款执行利率就是5.635%。2019年12月5年期以上LPR利率为4.8%，所以
加点数值 = 5.635% - 4.8% = 0.835%
那么2020年当年你的贷款利率就是LPR+加点数值
贷款利率 = 4.8% + 0.835% = 5.635%
由此，你的贷款利率在转LPR的这一年，实际利率是不变的。如果你们约定的重定价周期为1年，并且重定价日为1月1日，那么等到2021年1月1日，你的贷款利率会重定价，其中加点数值不变，假如彼时的5年期以上LPR变为4.75%，那么你2021年的个人商业住房贷款利率为
贷款利率 = 4.75% + 0.835% = 5.585%。
7.哪样更划算？
存量的个人商业住房贷款都会转LPR或者固定利率，至于转LPR和固定利率那种更划算，其实就是简单的赌一把。
2019年12月的5年期以上LPR利率为4.8%。
如果以后的LPR持续下降，那么转LPR就是划算的。
如果以后的LPR持续上升，那么转固定利率就是划算的。
新闻上说LPR会是下降的趋势，但是谁知道呢，xx不可信。
8.三爷的话
这下，你的房贷利率会怎么变，都可以算出来了。
新闻虽大，但是对我们影响不会太大。
投资房产，贷款利率上浮或者下浮个5%或者10%并不是那么重要。
重要的是挑城市、资产配置和选筹。
毕竟30年的按揭贷款，我们从来不打算还30年，最长5年就会refinance。
如果5年后还不做refinance，那你确实不适合投资楼市。