关于买房是否合算问题的研究

1、缘起

最近听完了得到APP上面的北大金融学课的房地产特辑，引发了一些个人的思考，权作记录。

2、基本思路

首先，给出基本的公式思路：假设不买房子，那么可以将每月省下的月供进行其他投资，我们设对省下的月供进行投资后得到总金额是X，设这些年的租金是R，房子的增值是A，房子初始的价格是I，那么是否买房就是比较：X与（R+A+I）的大小。

3、具体解释

假设我要买一套300万的房子，30年，商业贷款利率4.9%，等额本息方式，每月需要还款15921.8元，简化为1.6万。如果我不买房，那么我每月可以有1.6万用于投资理财，假设采用每月复利的方式，年利率是4%，那么三十年后存款本金是576万，利息金额是26.7万，本息总额是602万，这时候我手里有602万。

如果当初通过按揭购买了这套300万的房子，那么我现在保有的是30年的房租省下来了，以及一套房子。如果我没有购买，那么我现在保有的是602万。所以是否应该购买房子的问题，就变成了602万和（30年房租+该房子目前的价值）谁大谁小的问题。

4、一些周边问题

• 买房子还是应该创业？
  答：关键在于每月节省下来的房贷能起到多大作用，我这里只是采用简单的投资货币基金的方式，如果每月省下的房贷能够让你出国留学，增加人力资本，或者能够让你不必为了供房，而放弃很多诱人的尝试与机会，那么其能创造的价值就无法简单的用复利公式计算了。个人观点，年轻的时候还是应该尝试下风险更高的投资方式，才有可能博取更高的收益，买房子这种事在没有达到一定数量级（比如10套）的情况下，更多的还是一种保值或者说改善的手段，想要一套房子发家致富的年代已经过去了。
  （其他问题，想到之后再继续补充）

5、补充

本文只是给出了一个大体的思路，但是在具体问题中，涉及到具体的参数与操作手法，还是需要因地制宜的讨论。比如首付多少，月供多少合适，贷多少年，这些也要根据个人资金流状况，避免还款压力过大。