卖房定价需谨慎，千万不可随意定价

     随着信息传递的高速发展，现在买卖房子越来越方便了，这也使越来越多的人因为各种原因打算卖掉自己的房子。但是该怎么样定价呢？定价有什么技巧呢？房价定的好与坏直接影响了房子能否以一个令卖家满意的价格卖出，定高了没人买，定低了自己又觉得不划算，下面我就来跟大家谈谈如何在以将房卖出为底线目标的前提条件下，将房的价格定的更完美。

一、地域地段

     一套房子的地域和地段，是决定一套房子价钱最重要的影响因素，没有之一。在北京二环附近买一套100平米的房子，价格可能在一千万人民币左右，而在农村盖一栋每层楼100平米共三层楼的房子，大概总共也只用一百万人民币左右。这足以体现地域对房价的影响。所以二手房定价的第一步是区域价格调查，在做价格评估时既要参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格，又要结合自己手中二手房的实际情况。可以通过询问同小区新迁入业主的购房单价、查看本小区二手房中介公司的成交记录及成交价格、网络发布出售二手房信息并虚拟一个临时价格来获取反馈信息等途径进行。

二、房龄

     房龄也很重要，对于二手房来说，房龄对价格的影响很大。一般而言新房价格肯定是高了许多，其次是房龄在5~10年的房子，而房龄超过20年的老房子，售价一般较低。

三、面积楼层

     一套房的面积又分为很多种。商品房销售计算有3种方式

1、按建筑面积计算

2、按套内建筑面积计算

3、按套计算

如果购买的是现房，3种方式计算的房价是一样的。如果购买的是期房，按第2种也就是售楼小姐说的这种道理是对买房人最公平的。而且国家已经从去年某月开始要求必须按照套内建筑面积计算房价，现在新建项目都是按套内建筑面积计算。

四、外部环境

     如果卖出的房子位于外部环境佳、绿化面积大、条件好的小区里，那买家肯定会更心动；反之，如果处于一个环境不太好，人多吵闹的小区里，那价格也相应的要低一些。

五、户型

      户型就是住房的结构和形状。在社会的发展、人们生活水平的提高及各住户的生活需求、经济条件不同而千变万化。有的是开发商设计，如连片成栋小区，有的是个人根据自家的条件和要求设计，如自己建设的别墅。总之，有什么样的思维就可以设计出不同的户型。一般来说，南北通透、方方正正、无暗间采光通风好、厅出阳台、大小合适、开间进深合理（开间是指户型东西间的距离，进深是指户型南北间的距离）的户型是住着最舒服的。

     以上就是卖房定价时对于房子来说最重要的几点，那下面来谈谈在以上不可变条件下，我们可以人为的用何技巧去再提提价格。

一、我们需要去多多了解当地房产政策、做好市场调查，再结合上面几点考虑定价。

二、定价的方法有哪些？

1、竞争定价法：看看竞争对手的房子大概在什么价位，然后你给出一个与之相比较低的价位，而购房者一般都会选择价格更低的房子。

2、成本加价法：你可以将房屋以及房屋内各设备的成本价格全部计算出来，然后在此基础上进行加价，但是价格一定要合理，不能加太多。

3、非整数法：一盒方便面，四块一盒和三块九一盒，你会选哪个？相信大部分人都会选更便宜的那个，即使只是省了一毛钱，所以使用非整数的定价方式会让购房者感觉自己取得了优惠，从而更愿意购房。

三、确定心理价格底线

     在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线了。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量（假设为将要升级房产）为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额。制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，切不可将底线定得过高，造成二手房长期卖不出去的现象。

四、预留一定的砍价空间

     在确定了心理价格底线之后，卖方应该根据自己的实际情况为二手房价格预留一定的砍价空间，这也是为买方在购买你手中房产时寻求心理平衡的重要方法。具体方法是：如果急于出售房产的话，这个砍价空间应在心理价格底线上上浮3%——5%；而对于并不急于出售手中房产的卖家而言，砍价空间在心理价格底线上上浮5%——10%也是合理的。

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