出行生态将得以重构其实只是无人驾驶崛起之后的一阶效应，基于其上的二阶效应将带来一场更为深刻的改变。
多数人可能不太知道，汽车的出现曾彻底改变了美国城市的面貌。在那次变革中，郊区、购物商场等新兴产物应运而生。沿着这个思路想，无人驾驶是否会二次重塑我们的城市？
答案是显然的，而且影响最大的一个可能是，房地产行业。
据保守估计，如果无人驾驶技术成熟，在美国 13 个主要城市，可能会有约 1 万亿美元的住宅价值发生不同程度的转移。具体来说就是，因靠近公共交通设施而出现溢价的房产价值将会部分转移到因偏远而被低估的房产中。
1 万亿美元听起来是个很大的数字，但这主要是因为房地产市场本身就足够巨大。据美国最大的房地产在线广告商 Zillow 估计，美国住宅总价值超过 29.6 万亿美元。这意味着，由无人驾驶技术驱动的价值转移占总物业价值的 2％ 至 13％。
下面这张图显示了各城市可能遭遇的影响程度对比，可能遭受较大冲击的有洛杉矶、纽约这样的城市，芝加哥、迈阿密等城市次之，而受到较小影响的可能是西雅图、凤凰城等。
我们该如何理解这种可能的价值转移呢？
原因主要有三：
1）无人驾驶使通勤体验更加愉快，因此人们愿意住的更远。
同样是 40 分钟的通勤，如果可以安心打盹、玩手机或是回复电子邮件，那将会是完全不同的体验。很多人最讨厌的并不是通勤时间的长短，而是整个过程的体验愉快与否。如果愉悦度可以提高，可能会有相当多的人重新选择自己的居住场所。
2）无人驾驶汽车有可能缩短通勤时间。
这个问题可能会引起争议，因为一方面来说，如果无人驾驶技术成熟，车辆会变得更加“智能”，这有助于减少行车时间（比如不易发生无意义、非理性的拥堵）。
但是，也会有人反驳，当出行体验提升之后，更多的出行需求可能被“诱导”出来，这会抵消掉一部分原有的收益。
当然不可否认的一点是，无人驾驶汽车会比人类驾驶车辆带来更多的交通流量。
3）无人驾驶可能会侵蚀公共交通的市场份额。
在部分城市，公共交通正在遭遇 Uber 等新兴出行方式的冲击。如果未来 Uber 等公司能借助无人驾驶技术实现更加高效的 on demand 服务，那些因靠近公共交通枢纽而受益的物业项目可能面临一定的压力。
总之，无人驾驶技术极有可能通过减少通行时间或是提升乘车体验的方式来让更多人不那么重视地理距离。因此，房产价值和地理位置的关系可能会产生难以预料的变化，不仅普通人可能重新考虑他们的住所，企业也会做出更理性的选择。
可以这样理解，无人驾驶技术会逐渐抹平因为地理距离而产生的房产价格差异，下图中红绿线段之间的部分，即为无人驾驶技术在房地产行业所造成的价值转移。
最后一个问题，很多人觉得，无人驾驶技术距离我们还很遥远吧？现在讨论这个问题的意义何在？
当然有，这个变化之所以值得关注的原因有两个：
1）投资应当基于未来预期而非当前现实，在事件发生之前，我们最好能有一套自己的判断逻辑。
2）无人驾驶技术正在快速成熟，技术扩展的速度可能会超出我们的预想。