房子涨了18年明年会怎样？

关于房地产市场，我在以诺教育的投资哲学课堂上，跟同学们做过很多的讨论。唐太宗曾经说过，以史为镜，可以知兴替。

1、房地产的长周期现象

大家都知道康波长周期的理论，它是一股强大的潜在力量。由康波所导致的利率的波动，进而产生了房地产市场的长周期。普林斯顿大学的克拉伦斯·龙教授，研究美国1870年一直到1955年的房地产的周期变化，存在着平均18.33年的长周期，在人的一生中，你可能最多只能经历2到3个长周期，因此你有时候会觉察不出来或者选择遗忘了房地产的周期。

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日本房地产1955-1974年快速上涨期，20年涨44倍。1975-1985年缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。1986-1991年最后疯狂期，6年1.7倍。

日本土地价格于1991年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，截至2015年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。

弗雷德哈里森，全球最著名的房地产周期研究专家，他用龙周期理论，曾经准确的预见了1992年英国房地产的崩溃，以及2007年美国房地产的崩盘。哈里森认为，在这18年的周期中，房价一般会先上涨七年，然后会发生一个短期的下跌，在经历五年的快速上涨，再之后，是两年的疯狂，又叫做胜利者的诅咒，最后是历时四年左右的崩溃。为什么房地产的周期能够跨越历史种族文化，甚至是国别，在工业革命后的几百年中，世界上很多市场经济国家都是如此相同呢，除了经济金融以外，主要因为人性的恐惧和贪婪的轮回。

中国的房地产市场是从1998年，国务院发布房改通知开始，从2000年房价开始上涨了七年左右，到2008年金融危机，短暂的下跌，然后09年的4万亿政策又开始了五年的上涨，一直到2014年，房地产已经相对比较低迷的情况下，最后又迎来了2015-2016年两年的疯狂，从2017年开始，就进入了一个盘整期。

那么房地产的长周期是基于康波长周期以及人口迁移及超大城市的发展等等因素影响，中期是由于土地政策，土地财政，地价的影响，而短期主要是由金融的利率，货币超发等等，产生的影响。从美国房价波动和联邦基准利率的之间关系可以看出，每次美联储加息，都会造成房价相应的下跌。

2、中国的房地产的泡沫风险

到底有多大呢？第一，绝对房价，中国虽然还只是一个发展中国家，但是中国的香港，深圳，上海，北京分别在，全球房价最高的城市中，排第一、七、八和十三位。

第二，租金回报率整体偏低，中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%。低于国际的平均4~6%的水平。

第三，空置，尤其是三四线城市房地产的空置率大大高于一二线城市，积压严重。

3、国家不会让房价下跌

有观点说国家不可能让房价下跌，是因为如果房产价格下跌，首当其冲的是银行业，会出现大量的不良资产，影响金融稳定。但是中国房地产的贷款余额，只占到银行贷款比重为25%，比美国水平要低很多。美国的次贷危机以后，不动产抵押贷款已经在银行信贷的比重持续下降，但目前仍然高达33%，这也就说明，中国的房地产的价格的下跌，对于中国银行业影响低于美国。尤其是，2015年，16年，中国一二线的房价的大涨，这轮房价的上涨，更多的是二手房买卖推动，对于银行房地产信贷资产负债表的影响远远低于整体。

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目前国家已经非常清晰的发出了信号，房子是用来住的。在政策上，进行严格的调控，当然，有时候这种调控也会带来一些局部的，房产价格的攀升，可是最终基于房地产的长周期的确定性存在，我们，必须相信这个周期，我们可能没法预测，何时地产真正开始下跌，可是，朋友们，我们是不是需要未雨绸缪，而不必顶着国家的政策和房地产的周期性规律，去刀尖上铤而走险呢。