全新城市更新解析，这波你“细”了吗？

导读

为了切实缓解土地供需矛盾，提升政府掌控土地资源的能力，通过反思长期以来被动的征地拆迁制度，探索出一种有效的土地管理新模式：土地整备。

土地整备通过收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发。

城市更新、土地整备、棚户区改造是深圳现行存量土地开发的三大主要方式。相对于城市更新，土地整备起步较晚，试点项目较少，但也是作为盘活存量土地开发的重要方式，政府支持力度较大，具有可观的发展前景。

与城市更新相比， 土地整备的门槛相对较低，对合法用地比例、现状建筑年限等无强制要求；空地也能纳入，对于合法指标比例较低、空地较多、现状开发强度不高的项目，现时政策对土地整备利益统筹更有支持及侧重， 使得土地整备较城市更新灵活度更高、操作性更强。让我们紧跟政策及市场发展的步伐，拥抱土地整备的新趋势！

整备与更新之区别

1、深圳存量用地开发主要路径

• 城市更新：主要针对合法用地比例达到门槛的建成区

• 土地整备：主要针对未完善征（转）地补偿手续用地

• 棚户区改造：主要针对旧住宅小区

2、政策对比

3、流程比较

4、相关联动

 两种模式优缺点辨析

1.土地整备

优势：

（1）政府主导，有整备资金补偿，政策支持力度大；

（2）可以对法定图则主导功能进行进一步优化，开发强度保留一定弹性，也暂时没有保障房和创房配建要求，便于项目顺利实施；（3）准入门槛低，没有合法用地指标门槛，空地和建成区都可纳入范围；

（4）申报条件中除面积要求，基本无其他门槛；

劣势：

（1）土地移交率较大（至少要求50%）；

（2）政策不够普及，村集体、市场主体等普遍对政策理解不足；

（3）尚处试点阶段，成功案例不多。

2.城市更新

优势：

（1）土地移交率相对较低（平均32%）；

（2）社会普遍关注，政策相对完善和普及；

（3）实践项目多，案例丰富。

劣势：

（1）除了面积限制外，还有合法用地比例、建筑年限、是否位于“十三五”规划拆除重建范围等限制；

（2）目前仅限特定城市建成区，空地无法纳入拆除重建范围，但可纳入更新单元进行统筹；

（3）政策调整频繁，不稳定因素较多，实施难度逐步增大；

（4）开发建设用地规划受到严格限制，对突破法定图则等上层次规划主导方向难度较大。

实施方案

1、适用范围

以原农村集体经济组织及其成员实际掌控用地为主，包括合法用地和未完善征转地手续土地。项目范围内至少一块3000平米以上的集体未征转规划建设用地。

2、资金安排

主要包括建（构）筑物重置价、土地补偿及青苗与附着物补偿。

3、项目实施方案

总结

“土地整备+城市更新”互补模式有利于实现社区、开发主体和政府利益最大化。城市更新作为深圳存量土地开发的两架马车，具有各自优势。土地整备的现阶段的优势主要体现在：项目合法权属不够，非农指标现在也是想调就调了，那么只能退而求其次，搞土地整备；各区政府，想通过土地整备解决一些历史遗留问题，土地整备是一个很好的路径。

保守统计，目前龙头房企在广东旧改市场合作的旧改项目已超过新增土储的60%，那怎么在这个旧改大蛋糕分一杯羹呢？