薛兆丰的经济学课049

房价上升到底好不好？前面学习的价格都是理论上的知识，现在尝试用学到的知识分析一下身边的经济现象。

一、无论房价涨跌，都不应该人为管制。首先政府并没有本事把价格控制住，或说压下来。这些年大城市各种方式限购，（以户籍与纳税时间）。但事实上压住的只是价格，并不能改变和反映背后的现实。如同管不住温度，却非要去管温度计一样的荒具。

住房是我们生活生产从商教育的一种要素。任何一种要素，当然是越便宜越好，供给越丰富越好。要分辨出是哪些因素导致的房价上升？哪些因素导价导致房价的下降？要让那些好的正面的因素改善我们生活的因素更好的发挥，而克服那些负面的因素，使房价能正确的反映人们对房屋的真实需求。

二、房价上涨的正面因素。北上广深的房价一直上涨的原因是人群聚集，人们涌到城市里来。如北京有好医院好剧院好大学，如北京大学许多课程都是公开的对外开放的，只要进去听，找到位子，坐地上也可以听。近水楼台先得月，生活在北京的人付出的房价，不仅仅是一套普通的房子，还有加上这些周边可得到的服务，他们的价格怎么会不比其他的城市，边远的城市更高呢？

对大城市抱怨的人，说分散居住才更绿色更合理的人，大多数人就聚在大城市。当然城市病也是显而易见的，拥堵空气不好人与人之间发生摩擦的机会更大点，但是，愿意留在大城市的原因就是人口高度聚集的地方，能够提供比别的地方多得多的机会。

在大城市见到的是不同的人，遇到的不同的经历，得到的是不同的机会，但是并不是非得要有天大的本事，才能够在大城市里立足，那里讲究的是你的本事能否与别人的本事相匹配，能否与别人互相服务。

三、人口集聚提高大城市的经济效率。

说北上广深大城市要留下高端人口，而把中低端人口清理出去，这个说法或做法都是错误的。一个城市只剩下高端人口，这些高端人口就自然变成了中低端的人，谁打扫卫生谁修车谁送快递谁看孩子呢？

在美国，一个钢琴老师的收入，并不一定比一个修车师傅的高，开垃圾车的清洁工人，他的收入很可能比大学老师还要高，这是为什么呢？谁赚的多谁赚的少，讲的不是职业贵贱，而是互相依赖的程度。

大城市的人口聚集，是一个全世界的大趋势，在日本，东京名古屋大阪这三个地方的gdp加起来，占日本gdp总量的80%多。在美国绝大部分的gdp，也是有十几个喊得出名字的大城市产生的，如纽约波士顿华盛顿西雅图旧金山洛杉矶丹佛休斯顿等等。这是多年来城市化人口自然聚集所产生的后果。

而中国，要讲GDP产出占比最高的城市有哪几个？无非北上广深成都重庆香港台北……等等全国的一二线城市，从这个角度看，中国人口的聚集和城市化还没有完成，还要聚集，这些地方对房屋的需求还在增长。如果房价是有人口的集聚造成的，那么这种现象是好的，是正面的，不应该去抑制它。

四、一个城市不可能只有光鲜的街道。应尊重人口迁移的基本规律，还有人与人之间互相服务的这么一个生态环境。如同一个城市不可能只有光鲜的该道，还有烟囱工厂仓库，才是一个完整的城市。一个家庭不能只有客厅，还要有垃圾桶有储物间有厨房才行。而工作上白领要跟蓝领互相配合等等。

五、房价上涨的负面因素。

如房屋的交易不够灵活，不够频繁，城市的规划部门对房屋容积率限制太大（房屋不能建太高，限制了土地的使用效率）。这涉及到一个观念问题，一个城市到底能承受多高多密的房屋？事实证明，世界各大城市的经验表明，高密度的城市在技术上是可行的。

20180618