20200809踩盘心得

每个项目有定位，每个本土开发商也有市场定位。

创业：老牌开发商，低价团购策略，项目无亮点，品牌房企客户不担心烂尾。

新东升：棚改项目标杆企业，产品创新力强，“园”系产品有保障。

民泰：西区拿地专业户，有钱土豪，品味美感略差，产品开始走下坡路，市场号召力下降。

中德、银亿：政府关系背景强硬，品牌几乎无溢价，低价出货走量。

金鼎：项目较多，市场声音小，中规中矩无亮点，无明星项目。

方正：质量过硬，临淄认可度高，张店品牌声音小。

天煜：拍地王卖现房，有钱有实力。明星项目多，扎扎实实做产品。

兔巴哥：临淄开发商，景观物业不错。

每个本土开发商能够“活下去”，总有它存在的意义，随着市场精细化发展，不与时俱进的开发商会慢慢被时代淘汰。创业是一个最典型的案例。

今天作为同行去看天煜九峯：

（1）为本地房企骄傲：终于有本地房企愿意与一线房企叫板，拍好地块，研发好产品，卖现房，不追求高周转，用心做淄博真豪宅。不愧对这一片土地的热爱。

项目负责人讲了一个小故事：

桓台新地王，招拍挂拍地前，碧桂园、中南的投拓负责人都去和天煜商量，一起拍地，低价合作拿地，入股分成。天煜老大问，谁说了算，一线房企纷纷要说了算，老大摆摆手，凭实力用钱说话。一举拿下新地王。

（2）有魄力的开发商：1300多万每亩的土地款，1个月交齐，2年还未出售。案场负责人介绍：

楼面地价：8000多每平米

建安成本：4000多每平米

景观成本：3000多每平米

加上财务税费等成本，项目卖2万每平就亏本，目前还迟迟未定价。

（3）卖豪宅不造梦，真金白银买你能看到的一切。之前在上湖项目时，也是这样，所有东西呈现后再邀约客户。用实景实现溢价。

（4）产品硬实力需搭载超一流服务：至少要超过市面上所有物业服务，目前九峯的保利物业服务无论人员颜值还是细节服务，与绿城物业对标，差距很明显。

（5）置业顾问素养：我个人认为，美女置业顾问与豪宅项目更配，九峯清一色的男置业顾问略逊色，大长腿有了，高颜值还有进步空间。

（6）案场说辞：故事特别多，随便一个点抛出来，就是一段小故事，这一点我们要学习。

（7）明星项目的重要性：5年前，天煜错过了进军张店的机会，2020年天煜要让淄博人重新认识天煜，目前市委书记、市长等领导都来看过项目了，也对项目寄予厚望。

想快速建立品牌知名度，明星项目的加持是关键，好地段、好学区、好产品、好服务，一个都不能少。