笔记#5从商用物业模式角度解读WeWork案例

“企业总是会重新发现旧的赚钱方式，然后又重新发现那些曾终结这些方式的缺陷”

一、商用物业经营模式

1.传统模式（可控杠杆+长租约）

借款购买物业并装修（资本金可以自己决定--即杠杆自控）--出租给企业办公--租金用于支付贷款、大楼运营

风险与周期：经济走弱--租金下降  （“商业地产一直是个枯荣轮替的行业”）

长期盈利模式：在房地产价格较低的时候购入，在租金较高的时候签下长期租户，建立盈利缓冲，在经济低迷时期保护自己

2.WeWork模式（高杠杆+短租约高灵活性）

（1）长期租赁并划分大量资金升级软硬件，使它成为年轻一代员工眼中的理想办公场所（卖点：外观、社区、灵活）

（2）长期租赁+大规模扩张（大量租金支出带来的高杠杆）

（3）划分小单元办公空间

（4）接受最短一个月短租合同

长期盈利模式：随着大楼入住率增加，剩余的租金收入 (减去长期租赁成本) 可被用来覆盖翻修成本。而一旦这些成本全部收回，规模经济就会开始发挥作用，为公司创造利润。

二、可行吗？

1、期限错配风险:

长期成本：预支出去的翻修费用和未来多年的租赁成本（10年）

短期收入：租金收入将随着经济形势的变化潮起潮落（1年）

（租入的长租公寓面临同样的风险）

2、客户选择性偏误 (selection bais)，即一旦出现经济下行，WeWork的客户最有可能撤租（灵活性带来的逆向影响）

3、维持高杠杆所需要的增长和盈利高于行业平均水平（ 测算假设为：前10年增长率超过60%，营业利润率超过12.50%）

疑问：

1.购入房产出租也是长期投入，有什么区别?

（1）在购买房产时，可以决定权益 (自有资金) 的比例，风险过大时，可以减少财务杠杆

（2）如果一栋建筑物的资产价值在你购买后上升，那么权益部分就会隐性增加，从而降低有效杠杆(当然也有贬值风险)

2.租用“年轻一代员工眼中的理想办公场所”真的可以增加盈利吗，社交型办公的附加值（年轻人总是“潮”的，循环往复）？