从北京总体规划看楼市未来

北京今日发布《北京城市总体规划(2016年-2030年)》(草案)，目前正在公告期，确立了未来政治中心、文化中心、国际交往中心等定位。

在那么多信息里，和房地产核心相关的内容主要是两条，2020年前人口控制在2300万，北京城乡建设用地规模减少至2860平方公里。 

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按照规划，北京会一直贯彻政府控人减地的策略，长期不会变化。

我的观点是：对于北京这样的全国政治金融中心而言，人口是很难控制住的，土地是会减少的。尽管有短期政策打压，但是调控几年过后，房价还是将难以遏制上涨。

人口控制难

截至2016年底北京人口是2173万，按照这个速度，未来4年里平均每年人口要控制在30万左右。着实非常困难。

先看两张图，是北京历年来人口增长的情况。

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可以看到从2000年以来，16年来北京常住人口快速增长，平均每年增长50万。从2014年以来，北京开始控制人口流入，采用非常多的手段限制人口，限购住宅、限购商住，淘汰低端产业这样的方式，人口增速开始放缓。但这只是统计数据上的修正，实际流动人口的增加还是比较迅速的。援引自天天说钱微信号，虽然北京官方公布的数字是：2016年北京只增长了2.4万人，不到三年前的十分之一，但2016年北京居民用水、用电都大幅增长了10%以上，创下近年来最大增幅。

我的判断是北京政府可以通过严格控制居住证的方式，减少统计数字上的人口增长，但是流动人口都是长腿的，在整个中国北方，只有北京有最好的发展机会和较高的薪酬待遇，虽然有种种限制，但是大量人口仍然可以商办或者租房物业涌入了北京，政府却无从知晓（除非搞人口普查）。

因此，要实现每年人口控制在30万以内，非常困难，需要领导动用很大的决心。不通过暴力手段实现逆城市化，太难了。

减少供地易

目前北京城乡建设用地规模是2921平方公里，2020年实现2860平方公里，意味着，北京未来一段时间会加大拆迁、退地来实现减少建设用地规模。大量供地的时代已经一去不复返，未来只能通过改变其他用地的用途等方式，小幅提供住宅用地供给。

其实2010年以来，供地规模已经减少许多。看图。

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从图中可以看出，2016年的供地规模，已经大幅减半于2015年。而2017年的北京住宅供地，我们可以看到这样的新闻。

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最受关注的住宅用地，今年北京的计划供地量仅为610公顷，较上年大幅下降。从近12年土地供应数据来看，2017年北京市计划住宅供地量、普通商品房供地量均为历史最低点。

所以北京政府不是嘴上说说，的确是在真枪实弹的减少住宅用地。

后市可期

看长远

一面是源源不断的需求（buyer），一面是持续收缩的供给（seller）。

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从供求关系上来看，未来北京的住宅将会继续非常稀缺，价格具备持续上涨的基础。如果未来货币不出现大收缩的话，拉长看，北京楼市未来的价格将会持续上升。这一点是毫无悬念的。

看短期

那么当前的问题是这一轮调控的周期性调整，能顶得住几年？

当前的政策的路数其实和2010年起的国十条差不多，主要是以打击需求为主，这样的限制需求的政策随着需求堰塞湖的累积，迟早会爆发出来。那让我们来看看历史。

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从上一轮2010年出台国十条强化新一轮限购开始，北京市场的调控有效期大约在2年左右，市场也会出现小幅的回调。

结合当下的情况，这一轮北京大涨的空间已经足够多，政府出台史无前例的认房认贷和五年周期限购的政策以及货币政策转向稳健略紧的方向，市场的确也需要休息，预计北京年内成交量将会冻住，价格上到年底会保持稳定略有松动下滑，但相比于年初还是略涨的。

明年开始至后年是难得的入场窗口期，预计届时的价格会比现在低一成到一成半左右。这是个很好的买点机会。因为一方面，2015年至2016年供地少的效应将会在明后年逐渐显现，另一方面，限购限贷的耐药性也会逐渐出现。届时成交量和房价又会重拾升势。不过政策多变，具体要结合政府的刺激和调控政策来判断时机。

总体来看，未来若干年，市场不太会再出现像这一轮这样2年1倍的行情了，因为房价的确领先于收入增长过快了，而且国家也在转型会找到新的经济增长点代替地产。未来会逐渐进入@杨红旭 老杨专家说的楼市白银十年，每年稳定增长。