2022-09-28 心理咨询，内部分享讲座

心理咨询

今天按约定时间进行了第4次心理咨询，可能也是最后一次了，因为发现心理咨询的方式，好像很难去解决自己内心的困惑，可能更多的收获还是通过引导自己进行回顾和思考自己的问题。

讲座·房地产行业分享

□房地产概念：房产和地产的总称（属于二级开发）

一级：征收、拆迁（三通一平）

三级：对不动产的运营（招商、运营、商业服务等）

期房：已获得预售许可证，没有产权证；楼花（港澳说法）

准现房：主体机构几近完工

尾盘：销售达到90%以上

□产业结构

下游：建材厂商、施工单位、设计院、监理单位。。

政府提供土地、金融机构提供资金给房地产企业

上游：家居装修、资产管理、物业、地产科技。。

□业态类别

住宅、商业、产业、健康养老、长租公寓、物流地产（普洛斯）

其它业态：文旅、酒店等

□中国房地产最赚钱的部分（房企）

万科全线布局，很多靠收购实现短板的补充；

未来会转型（资金充足，可以做新业务的太多）

□核心收入

地产开发：不动产销售、代建服务

不动产运营：出租、商业运营（自己运营、代运营）、酒店运营（一般代运营，比如万豪）、房产经纪（链家）

生活服务：物业（很多上市了，万科、龙湖还没有上市，PE比地产开发高。业主是私域流量）、装修、零售、健康服务

□盈利模式

核心是帮助政府提供土地财政，土地款基本占房款60%，帮政府打工

高杠杆模式（1个亿原始资金买4个亿土地，达到7个亿货值）

□为什么近期很多暴雷？

①政策收缩，企业现金流受影响

1. 控制资金流入，放慢资金周转速度

2. 预售资金监管，拉长企业回款周期

3. 延缓金融机构对购房者的放款速度，拉长企业回款周期

恒大暴雷但没有破产的原因是，背后涉及的金融机构和普通群众太多

②疫情和房地产企业自身

□未来

中央政府：房住不炒，购房贷款有所放松

地方政府：部分地方政府需要土地财政补充，地产政策放开；城投企业短期内承担大量购地任务，导致债务情况变差，未来3~5年可能有风险

地产企业：占中国GDP10%+；整个产业链占20%+，头部企业已经走出困境；利用规模优势开始转型发展

购房者：中西部非核心城市、三线及以下，无投资价值，一二线倒挂城市有空间

商业地产在疫情情况：

核心资产比较优质的话影响比较小：租金收入高于成本

疫情下中小型（KTV、餐饮-只会留3~6个月资金等、教培）比较难，拿不到租金