17.日更1208-能力训练之:换位思考

最近看了很多长租公寓，多方查证对比购买风险。考虑购买长租公寓，是否真的能够使用40年居住权。

发现最有用的一个方法:换位思考。

举例:

我是一个开发商，在东五环有一大片土地，正在销售1000+套公寓，每栋限高4层，使用权42年。合同中标明转让42年使用权。旁边计划会建一批低层别墅。正在在建一个社区公园。

提问:如果我购买一套长租公寓，计划使用42年。何种情况下，将减少我的使用年限?

个人推测:

公寓减少使用年数，最大的风险来自开发商会不会中途将公寓拆迁，将土地另行他用。考虑中途固定资产的投入回收年限(一般最长5-6年。如果10年收回，仍可以收入10年)。

问题1:

最大的风险在于前10-20年内，开发商拆除长租公寓改建其他用途。(个人认为5-10年内就拆除改建，对于开发商本次销售资金的受益没有最大化)

推导出的问题2:

如果第15～19年内改建，第20年开始获得新的收入。

开发商的收入支出为:

收入:50万/套公寓*1100套=5.5亿

5.5亿使用20年后，年化应该10%以上，20年收入11亿。

20年后，按照公寓的购买金额退回20年租房费用，并支付银行利息，共计支付:5.5亿*20/42*(1+3.5%*20)=4.45亿(按居民5年存款利率3.45%计算)。

结论:

即使20年后开发商拆除公租房，并按银行利率返还购房者的金额，开发商仍可获得最少10亿的收入，远超过公寓销售的5.5亿收入。

如果确保购买公寓者确保可以使用40年，购房者就比较划算。但是如果开发商在20年左右 更改房屋用途，开发商收益更高。