房产税该怎么收?

讲一讲房产税。

房产税已是大势所趋，这是一个超级热门话题，被无数人整出各种耸人听闻的题目来吸引眼球。可惜，99%的文章都不靠谱，这里给大家做一个专业的可靠的预判。

首先罗列一下最近的官方的权威的表述：

“稳妥的推进房产税立法”——关键词：稳妥。

“房产税是地方税”——关键词：地方税。

“房产税按市场评估值征收”——关键词：评估。

把这些关键词串联一起，其实未来房产税怎么征收，脉络是非常清晰的。

“地方税”，未来房产税一定是地方政府主导制定当地的房产税具体细案，这也符合分类调控的基本原则。

“稳妥”——这是一个非常有意思的关键词。这个关键词有几层含义。第一，从时间层面上理解，既然是“稳妥”，那么时间周期一定比较长，目前大家公认的时间周期是2020年左右，距离当下还有2—3年。第二，从政治层面理解，“稳妥”就是不能影响社会稳定，不能因为房产税的征收引发尖锐的矛盾冲突；第三，从经济层面理解，“稳妥”就是房产税征收应该有清晰的规则与依据，不能含混不清，被人诟病。

梳理出这三层含义，房产税的脉络已经有了一个大致的方向。

下面，我们再看看第三个关键词：“评估”。

“房产税按市场评估值征收”——这个表述很清晰不歧义，但是现实操作却有很大的技术问题。目前中国的房产仅从种类而言就非常复杂，包括商品房、小产权房、经济适用房、军改房、集资建房……等等数十种，总体规模数十亿平米，要彻底把这些房产完整的梳理清楚并给出准确的“市场评估值”至少也要十几年时间，房产税不可能等待这么长的时间，所以，如果在2020年之后要实现“房产税按市场评估值征收”——那么，征收范围只可能是非常有限的部分。

那么，那一部分的房产才是房产税出台时的征收对象？

首先，小产权房不大可能——如果小产权放也征收房产税就意味着官方公开认可小产权房具有合法地位——这会涉及一系列的重大问题；如果小产权房不可能，那么普通商品房也不可能。因为，如果小产权房不征收房产税，而对普通商品房征收房产税，从经济层面上看，必然导致小产权房价值大增，资金都涌向小产权房，地方卖地收入大减——这是地方政府无论如何不希望见到的。这里多说一句，我们政府的研究机构做过无数次测算，征收房产税在相当长的时期内都无法替代地方直接卖地的收入，所以，任何地方政府制定房产税征收条例时，就有一条不容动摇的原则——房产税征收这个“增量收入”不能影响卖地收入这个“存量收入”。另一方面，一开始就对普通商品房征收房产税，涉及面太大，很可能引发尖锐的矛盾冲突，这也不符合“稳妥”的原则。

所以，未来房产税出台时首先征收的对象几乎是呼之欲出——

高价商品房。

如果是住宅，征收对象就是别墅与部分洋房、大平层等高端产品。

如果是商业，征收对象就是繁华地段的高价商铺。

具体的价格标准与征收范围就由地方政府根据本地实际在划分，总体而言，一线、二线城市，征收范围会大一些，大致占当地商品房总量的10%——20%；三四线城市，征收范围会更小一些，大致占商品房总量的10%以下。

征收金额，按照商品房市场评估值的1——3%不等，大概率会采用差别化税率，房价越高，征收税率越大。

未来房产税按上述方式征收才是最符合官方表态的精神，最符合逻辑的。

首先，对高价房征收不会引发尖锐的矛盾冲突——征收对象都是有钱人嘛，征收范围小，那么“按市场评估价值”评估也就有了可操作性，这两者都很符合“稳妥”的精神。最重要的是，对高价房征收房产税（再配套差别化税率），可以很好的抑制房价的过快上涨——这就是“房住不炒”最好的长效机制。

这么一套房产税方案出台是不是鸡不鸣，狗不叫？老百姓就慢慢适应了房产税这个税种。

然后，

就是温水煮青蛙。

房价总归会慢慢上涨的，房产税出台时设定的当时“高房价”，过几年或者10年后，慢慢的越来越多的房子将达到这个“高房价”的标准，地方政府房产税的征收范围就越来越大，收入就越来越高，总有一天会超过卖地收入——届时，地方财政对卖地的依赖将实现完美转型，这将进一步打开我们国家政治经济体制的改革空间。

最后补充三点。

其一，未来即使越来越多的房子将达到房产税征收的标准，普通商品房或者刚需首套房也不用担心会缴纳房产税——为了保持社会的稳定，国家一定会立法对普通家庭的居住权进行基本的保障。比如，规定家庭成员每人多少平米免税抵扣面积等等。

其二，房住不炒！房住不炒！房住不炒！重要的事情说三遍。

2011年冰冷之后，所有人咨询我投资建议时，我都建议买房；但是16年年末17年年初开始我的建议就变成“自住买房什么时候都可以，投资买房就没必要了”，这个建议比“房住不炒”还早几个月。现在看来，这些建议都是非常有遇见而且非常准确的。

这届管理层是很厉害的，上届年年喊着“坚持房地产调控不动摇”基本都是扯淡，这届提出“房地产调控的长效机制”则是大家手笔。比如先是冻结交易时间——“房子交易必须在产权证办理2年后”，如果是新房，大致就是4—5年时间，你2017年买房，能够交易的时间就是2022年之后，二手房也要3年，你2017年买房，能够交易的时间也是2020年，2020年恰好是房产税出来的时间——届时一道红线划出来，“商品房价格达到XXX元/平米缴纳房产税”，这个XXX元/平米就是当地相当长一段时间房价的天花板！即使你以略低于这个价格出售房子理论上还有利润，但是算算几年持有房子的资金成本、银行利率，各种税费，不倒贴都是万幸了！

其三，房产税对开发商才是真正的大杀器，对传统的开发模式将是一种颠覆。过去对发展商而言因为各种原因往往持有了大量商业，因为我们的税收体系主要在交易环节征税，开发商持有物业一般是没有税收的，即使税务部门按照估值征收所得税与土地增值税也比正常出售税收少得多，一旦房产税出台，开发商持有大量的商业物业将大大提高持有成本，所以，未来商业物业的抛售将加剧，叠加互联网经济的冲击+商业物业存量远超过城市人口的增量，所以，商业价值在未来将呈贬值趋势。