127万就能买西城学区房？这种法拍房我劝你别买！

上周，西城区有个“老破小”卖出了22万的单价。

虽然以前常提到“老破小”，但像这套房子一样老破小到极致的，倒真是不多见。

根据官方的资料，这套位于烂漫胡同121号6幢1层的房子，建成时间在1949年以前，房龄起码七十多年，可能比很多爷爷辈的年纪还大。

至于有多破呢，看图就知道：

说是说“一套”房子，但实际面积才5.6㎡，可能还没好多人的房间大。

老、破、小，三方面俱全。

新闻一出，很多吃瓜群众哗然：周边二手房价也就十来万，花22万买这个图什么呀？

但假如换个角度去想，单价22万不假，可是算上面积，这间房总价才127万。

花127万买一张西城区的学票，贵吗？

北哥随便问了几个关注学区房的朋友，异口同声答曰：太便宜了！虽然广牛学区在西城算垫底的，但中考的通路是一样的啊，努努力，西城区的牛校就在招手。

这样看起来还挺划算，可惜的是，这是套法拍房。

关于法拍房，从前也有粉丝问过，北哥的态度永远只有一点：

珍爱生命，远离法拍房！

“

法拍房，没你想的那么便宜！

很多人对法拍房跃跃欲试，最主要是觉得价格便宜，可以捡漏。

但根据近几年的实际成交情况来看，法拍房的成交价并没有想象得那么便宜，远远达不到“捡漏”的标准。

就拿烂漫胡同这套房子来说，牛街附近的二手均价才9万不到，即便排除面积小总价低带来的溢价加成，22万的单价也实在高太多了。

而除了成交价以外，类似二手房交易，法拍房的买家也要承担交易产生的各项税费。

要注意的是，如果土地性质是经济适用房、划拨商品房等，除了上表列出的税费，买家还需要缴纳价格不菲的土地出让金。

因此，即使成交价是低于市场价的，但加上税费后，法拍房的总价极有可能和市场价相差无几。

除此以外，如果房产还有水电煤气物业等费用的欠费，也是由买家承担的。要注意，大多数法院查封拍卖房产的时候，是不会去调查欠费情况的，如果有欠费，也全部由法拍房的买家支付。

“

法拍房，比你想的更麻烦！

其实，费用只是小问题，还是拿烂漫胡同那间房为例，即使加上税费和各项费用，总价也并不会高太多。

法拍房最大的问题，是执行难！

司法拍卖的房源大多数是有债务纠纷的。注意这个词：“纠纷”，要么是争执不下的事情，要么就是不易解决的问题。

一个普遍的真相是：法院查封房产前，房产存在纠纷；法院查封房产后，老纠纷很可能还在，并且，会产生更大更多的新纠纷。

纠纷的一大来源，是腾退问题。还是拿烂漫胡同那个房子来说，仔细看详情就会发现，原来的住户还没搬走。尽管房屋实际使用人承诺拍卖成交后一个月腾房，但假如一个月以后，他坚持不搬，往家门口一横说我今儿就不搬了除非你让我死，那怎么办？只能自己解决。拍卖的法院不能直接解决这个问题，想要解决只能重新花时间金钱精力起诉。

冲着学区房买的人觉得这可能也无所谓，我买这房子不是为了住的，就是为孩子占个学位的。这就要说纠纷的另一大来源了，产权问题。房子里有户口，还没地方可以迁出去，这样的情况可太常见了。房子所在的上学名额被用了，冲着学区房去的更得哭死。另外，尽管法院会做租赁抵押情况的基础调查，但是房产的民间抵押和私下租赁法院是不负责调查的。而这种情况在法拍房市场里很常见。

发现问题了没？法院拍卖房产时，只会做最基础的调查，买了以后如果发现什么问题，对不起，后果自负。

上面说的只是关于法拍房的常见纠纷，更多法拍房的新闻，什么原先死过人的，什么原房主债主上门泼大粪的，什么原房主特地让家里老人住着赖下来不搬的，只有你想不到的，没有什么不会发生的。

所以说，买法拍房的风险相当高。这就相当于买彩票，头等奖是顺利过户交易，而大多数人，运气都不太好。

总而言之，买房子别抱有“捡漏”的心态。

法拍房，心脏不好的，胆子不大的，时间精力不够的，就别碰了。