房地产的阳光溢价

          前些天看到海南岛建自贸港的消息，炒的很热，虽然政府喜欢画饼是出了名的，但这次才感觉国家，海南省真的要认真去做了，制定的很多重磅的优惠政策。

          前两年我一直有想法，在海南买一套房子，那是自贸港政策刚推的时候。这想法始于，我觉得海南的经济一直很一般，如果自贸港能做起来，无论是经济还是房价肯定再上一个台阶。在海南买房可能是一个很不错的投资。

      另一个原因，我的老家和杭州，都是位于长江中下游的城市，一到了冬天，阳光变得非常稀少，空气阴冷潮湿，冬天十分的冷，这种冷透过你的皮肤深入骨髓叫你无处藏身。当时，一种强烈的感觉，如果冬天的时候，能像候鸟一般，飞到维度更低温暖的阳光地带过冬，在那边过年，是多少人向往的生活。

          所以这引出了一个很重要的逻辑，阳光溢价逻辑。这也是某些经济学家认可，研究过的。

 

    什么是阳光溢价，要从一个问题问起，假如你买房，买长春，沈阳，和珠海的房子，他们现在房价差不多，但那个以后会更有未来？

    首先，从长春和沈阳比较，他们等级一样，都是东北的省会，经济模式相似。但沈阳很多数据都强过长春，沈阳是东北指标最好的城市，所以比较好比较，沈阳较好，是东北最值得买的地方。

     

    那沈阳和珠海相比呢？你会发现，珠海也是很不错的地方，算珠三角的二线城市，而且和沈阳的房价也在伯仲之间，所以当我们用这些经济指标来比较珠海和沈阳的时候，他们完全是两种类型。

      两个城市的经济、人口等基本面指标则各有千秋，沈阳在规模上更有优势，GDP、人口、财政收入都要高于珠海，服务业占比也高于珠海9个百分点，而珠海的人均收入要比沈阳高4000元，两个城市的上市公司数量也非常接近。

    要在十年前，从纯经济指标上，沈阳还是略占优势。但是到了2020年，我们需要从另外一些角度考虑问题，今天要讲的是一个非常基础但又经常容易被大家忽略的变量——气候。

    珠海号称百岛之城，属于海洋性季风气候，全年温暖湿润，最冷的1月平均温度是14度，而沈阳1月份平均温度是零下18度。你试着体会一下，1月份站在14度的地方和零下18度的地方，再加上风速，你的脚往哪里走？千百万年的演化中，那些刻在我们人类基因里对温暖的向往告诉我们，我们会往温暖的地方走。

因为严寒的天气会抑制人们的日常生产和消费。所以，人为因素接近的情况下，先天的禀赋对城市选择的影响会非常大。

      随着经济的发展，人们越富裕，就越开始重视这些选择。

      美国从20世纪70年代就达到了中国现在的收入水平，人口开始从东北部和中央北部大规模南迁，推动了阳光地带的快速崛起，随之而来的，就是房地产的繁荣。我们经常听到的加州的洛杉矶、旧金山、德州的休斯敦还有佛罗里达州，甚至佐治亚州的亚特兰大，都涌入了大量人口，房价飙升。

    而传统的五大湖区呢？底特律、克利夫兰等城市，却在迅速衰落。20世纪50年代，底特律是美国第四大城市，人口185万，克利夫兰是美国第七大城市，人口100万。而如今，底特律人口只有67万，克利夫兰人口只有38万，都下降了超过60%。

    一个有趣的规律是：这些崛起的城市冬天的平均温度都在10℃以上，而那些衰落的城市冬天都是0℃以下——城市经济学宗师格雷泽对这个现象给出了解释。

    美国的人口迁徙和城市演化是有规律可循的：除了人口往大城市走之外，在60、70年代以后，气温成为人口迁徙的一个重要决定因素——1月份平均气温在零度以下的寒冷城市和平均气温在10度以上的温暖城市相比，前者的人口增速只有后者的1/3。随着美国社会财富积累到了一定水平，人们对舒适的需求开始变化，开始愿意为温暖的环境付出更高的溢价。

        这其实就是房地产的阳光溢价。

      其实在中国也有类似的趋势：哪个地方的人最喜欢去海南买房？东北，甚至有人笑称，海南省是东北第四省。这些年东北人口大量流出，但80年代之前东北可是人口吸附地，从19世纪中期开始就流行“闯关东”——因为东北的土地肥沃，人均耕地多，要吃饱饭，来这里再好不过了。

      但20世纪80年代这个趋势扭转，尤其是21世纪之后，东北人口流出呈加速的态势，虽然很多专家们给出很多理由，但是其中一个核心原因大家都忽略了——气候。辽宁和吉林1月平均气温在零下10度以下，黑龙江1月份平均气温接近零下20度，机器能够承受长时间的低温，但人不是机器，一到冬天，就会有大批的东北人南飞过冬。

      这个趋势中可能包含一些制度环境的因素，为什么东北人口流失严重，有经济发展水平的原因。但人们对于温暖气候的追求，随着收入上升对舒适和健康的追求，才是根源。

      温暖的气候，阳光地带，不仅带来舒适，也影响健康，常年处于寒冷的环境中，不仅会增加致死的可能性，还会增加呼吸道疾病、心脑血管疾病、关节病等各种疾病风险。温度即寿命，这一规律在中国体现得更加明显。有统计数据表明，中国南方人的平均寿命比北方人长5年，与温度和湿度紧密相关的心肺疾病就是非常重要的因素——一个有趣的现象是，海南黎族自治州偏远落后，但是有很多长寿村，可见温暖气候对寿命的影响。

   

    最后，有了这些标准之后，我觉得你可以作出选择了，沈阳拥有丰富的自然资源，有人口规模，是赢在起跑线上的城市，但城市的战争终究要看对人的吸引力。扪心自问，不考虑经济条件的差异，你会愿意生活在1月份零下20度的地方，还是零上15度的地方？

    随着国人慢慢变富，大家越来越追求舒适的生活，选择城市的房子，又要加上一条新的参考选择，房地产的阳光溢价，看好未来阳光地带。