樊纲教授在博鳌的房地产论坛上指出：“我们命中注定只能住拥挤的房子，你想住不拥挤的房子到澳大利亚去，到加拿大去，你可以买到看不到邻居的大房子”。 博鳌的房地产论坛上指出：“我们命中注定只能住拥挤的房子，你想住不拥挤的房子到澳大利亚去，到加拿大去，你可以买到看不到邻居的大房子”。
但是，大多数人同时也会对现状表示理解，毕竟一个常识是——中国地少人多，人均土地资源相对稀缺，再加上保护耕地政策，我们需要对土地进行集约利用。城市居民住得挤点、住得小点，是命中注定、无法改变的客观事实。 特别是对于大城市、特大城市而言，人口过多/交通拥挤/房价畸高，都是全世界的普遍现象，就算中国大城市的房价涨得更快、涨得更高，许多人也会将其归结于金融政策、炒房风气、缺乏其他投资渠道等等，认为只需要加强限购限贷、严控买房资质，乃至严控人口流入，就能解决。 然而，本文将通过大量数据来说明这样一个事实——中国人并不是“命中注定要住拥挤的房子”：
大城市糟糕的居住状况来自土地资源的错配。 当前经济、人口、债务面临的种种问题，大都来自于约束大城市扩张的土地政策。 这些问题，不是靠年轻人努力工作、不是靠新经济产业升级，就能完全解决的鼓励生育需要更多的居住空间，消费升级需要更多的居住空间，教育、医疗、交通基建也需要更多的土地供给。
首先我们来看看特大城市居民的居住现状，在列举数据之前，先感受一个身边的例子，： 我有两位同龄好友，都是30 岁出头，在同一公司上班，一个住昌平南绍，一个住昌平县城，我们用稍近一些的南绍为例。 坐地铁的话，从南邵到公司的单程时间是1 小时50 分钟。
这两位朋友一位有京牌车，一位是河北牌照。上班开车的话，单程是46公……
有人会问，既然在东三环上班，为什么不住东面，何必住北六环？ 因为他们的妻子都在北面上班——现在买房一般都是选离女方单位近的方向。
除了上面这样的搭配以外，更常见的是女方在东三环金融区、男方在西北五环软件园上班。在这种情况下，房子通常买在东六环的通州，比我这两位朋友的通勤时间还要更长一些。 这是其中一位好友的妻子的上班路线，虽然只是从北六环到北五环，但由于没有直达地铁，需要先地铁、再公交，单程1 小时40 分钟。
这就是大城市的现状，桃桃我从2005 年上班到2019 年，几乎都是每天来回三到四个小时的样子。 有人会问：他们为什么非要买北六环外而不买离市区近一些的房子？ 正好，这两位好友的买房经历我都很清楚，他们在2014 年入手，房价比现在便宜一半。住南邵那位，同户型的近期成交价是这样的：82 平米405 万。
如果买个近一点的房子，比如从北6 环挪到北5 环外清河区域的老房子，价格是这样的：77 平525 万。
这个小区楼龄20 多年，谈不上有正规的物管，上面这样客厅只有一个小窗户的，已经算小区里不错的南北通透好户型。
所以，对我这位好友而言，如果再能多拿出一百多万，同时降低对小区品质和居住面积的要求，在共享单车的帮助下，好友的单程通勤时间会缩短到1 小时——这是如今一线城市年轻人里非常理想的状况。
这两位好友一位是清华毕业，另一位是985 本硕，都在全国知名的高薪公司工作，都有一个孩子，双方夫妻每天上班+通勤时间都在14 小时左右，都是一方父母来京带娃，全家5 口人，人均建筑面积不到20 平。 他们运气都比较好，毕业拿到了北京户口，在房价翻倍前上了车，现在都是准备再奋斗几年，把房子卖了换一套近一些的。而我的另一些年纪更小的朋友，现在大都对在北京上车不抱希望。
上面说的都是顶级学校毕业生、进入热门行业顶级公司的情况。对于绝大多数非顶级高校、非热门行业顶级公司的年轻人而言，能不能在北京上车，如今基本已经不再取决于自己的工作是否足够努力。 以前我在知乎上列举过来北京学习工作的外地尖子生的“惨状”，有人留言称——“你不应该把真相说出来，不然小地方的好学生就要对好好学习—>考上好大学—>留在大城市找个好工作这条路绝望了。”
这也是桃桃我经常说的，如果你有钱给你还在在北京买个房子吧，这比他到时候考上北大还重要。到时候他考上北大也买不起北京的房子呀。 总之，以我的两位好友的案例为代表，特大城市有两个大家都习以为常的问题： 居住面积小 通勤距离长
而中国的特大城市，由于人为原因，让这两个问题变得尤为严峻，正在走向近期大家讨论很多的“香港化”。 为了更好的探讨这个问题，看完上述个例，我们再看统计数据，看看这两个“问题”是如何诞生的。
先说一下数据口径，“城镇常住家庭”是指居住在北京半年以上的京户+外地户籍家庭，平均每个家庭有2.7 人（成年单身也算一个家庭）。该数据不包括学生、军人等居住在集体公共宿舍中的人口。 也就是说，该调查排除了集体宿舍、对群组/非法空间的抽样也不够全面，大体反应的是在北京正常生活居住的京户+外来常住人口的居住情况。
从上表可以看出，52.1%的北京城镇常住家庭住在一居室和二居室内，还有11.7%居住在筒子楼/连片平房（大杂院），拥有三居室的家庭只有17.5%，拥有四居室的只有2.2%。 也就是说，高达63.8%的北京常住家庭，其居住条件不好于两居室，这是符合人们常识的——一线城市住得差。
再来看另一个数据： 2013 年，北京国有土地上住宅建筑面积为47610 万平米（2013 年后的数据不再公布），而北京2013 年城镇常住人口为1825.1 万人。 也就是说，当我们把居住在北京半年以下的外来人口、把无法统计到的外来常住人口都排除掉后，北京城镇常住人口的人均住宅建筑面积是26.1 平米，一个三口之家平均就是78.3 平米（建筑面积）。
北京居民的住房来源中，商品房的比重刚刚超过1/4，房改房占1/5，租房占14.5%，保障/安置房占10.6%，还有一大块是自建房（村镇集体土地宅基地、老城区胡同四合院），占近1/4。
在北京买过房、租过房的应该都清楚这样几个基本情况： 北京的新房、次新房数量很少。对于北京的一个常住人口三四百万、相当于中等省会市区人口的经济、人口大区，一年新开的楼盘一只手就能数的过来，而且不是整个楼盘，通常只是其中的一两栋楼。 由于新建住房极少，相比起其他蓬勃发展的省会城市而言，北京的住房总体上越来越老旧，房屋楼龄较大——哪怕土地极其充裕的郊区也是如此。
笔者居住的小区是2009 年竣工的，位于北五环边上。这个房龄接近10年的小区，已属于方圆很大一片区域内著名的稀缺“次新房”。 而那些在其他城市城区里属于旧城改造范围的老楼，在北京还广泛存在着。近年来北京一个重要的民生工程就是为这些楼龄三五十年的老楼，由财政出钱，免费抗震加固、管道更新、安装电梯。
许多毕业不久、刚接触北京楼市的年轻人都会有这样的疑问： 北京的平均收入比老家高那么多，大家住房条件那么差，需求那么强烈，市区里也就算了，为什么不在郊区多修点新房子？ 房价10 万一平，盖房成本才几千，为啥这些老楼不拆掉盖新房，而是由财政出钱改造？
我们来看另一组数据，下面是北京从2000-2016 年以来的商品住宅竣工面积（来源：《北京统计年鉴2017》）。
可以看到，2005 年是个分水岭，如今北京的商品住宅供给相比最高点接近腰斩，回到21 世纪初的水平，而北京的常住人口已从世纪初的1300万+增长到现在的2100 万+。 下面是北京城镇常住人口人均住宅竣工面积，同样是以2005 年为分水岭，当前已比高峰期腰斩还多。
许多人看到这里会说：没办法呀，北京已经扩张得很大了，没有土地可以供应了。 而实际上，北京的平原面积有6200 平方公里，而城市建成区面积只有1420 平方公里（来源：《中国统计年鉴2017》）。 北京目前的耕地面积有2200 平方公里、园地面积还有1350 平方公里。 面积不大的北京平原，大部分土地仍然是农业用地。
为了让上面的数字更形象，来看这样两个数字：北京六环路包围起来的总面积是2200 平方公里，五环路包围的面积是大概是700 平方公里。 也就是说： 北京六环内、甚至五环内，大量空间是未开发的。 北京现有的耕地+园地面积，是城市建成区面积的2.5 倍。 暂且不说远郊区，我们以北京的重要主城区——海淀区为例，在海淀山后地区，六环以内，仍然保有大量可供开发成住宅小区的空地和耕地。
下面是曾号称“亚洲第一大社区”的回龙观地区（回龙观+霍营），紧挨着海淀区，总建成区面积不到11 平方公里，容纳了数十万人口。 而根据海淀区的土地利用总体规划，到2020 年，海淀区还需要保留148平方公里的农用地。
根据北京2035 年总体规划，北京的建设用地还要逐渐净减少——“减量发展”是北京未来的主题。 然而，北京曾经并不是这样的，十多年前，北京是个高速扩张的城市：1998 年，北京建成区面积488 平方公里，到2004 年发展到1182 平方公里，1998-2004 年平均每年增长116 平方公里。 到2016 年，北京建成区面积增长到1420 平方公里，2004-2016 年平均每年只增长14 平方公里，是此前速度的12%，下降了一个数量级。 其根源，来自两个重要政策： 2004 年8 月31 日开始实行的“土地招拍挂”，禁止土地自行协议出让，而必须由政府统一买卖。 2005 年修编的土地利用总规（2006-2020），“耕地红线”成为核心KPI。
从1998 年到2003 年，北京的耕地面积快速增加，与同期建成区面积飙升相对应。从2004 年开始，北京的耕地下降速度急剧放缓，建成区面积增速下降一个数量级。 总的来说，从90 年代中期到2004 年，北京经济的高速发展伴随着城市的高速扩张、住宅建设的高速增长，房价总体平稳。从2005 年开始，北京房价暴涨： 土地供给的大刹车，让人们的名义收入增长远不如房价的涨幅。 2005 年至今，北京大多数地方的住宅价格翻了10 倍，而同期人均可支配收入只增长了5.2 倍（北京统计年鉴2017）。人们的收入相对于单位面积住房的购买力腰斩——和同时期人均住宅供应量腰斩相对应。
除北京以外，上海的情况也类似，——04-05 年成为上海建设用地供给的拐点，现在上海提的也是“减量发展”： 二线城市也好不了太多，以杭州为例，其土地利用总规要求：“城乡建设用地从2005 年的107004 公顷提高到2020 年的126900 公顷”，低于常住人口增速，就更不要说满足经济增长对人均空间提升的需求。 再来看南京的数据，和京沪一样，都是“以2005 年为拐点，城市建设用地规模增幅经历了快速增长、缓慢增长的过程，其中2000~2005 年，年均增长速度达55.87%；2006~2014 年年均增长速度仅为4.7%，前期是后期的11.89 倍”。 在许多人的记忆中，各大城市的房价都是从2004-2005 年左右开始启动涨价——先是责怪炒房团、然后是要求限购限贷、到近年来直接限价摇号——直到现在，大多数人也还没意识到根源是从2005 年开始的特大城市建设用地增速数量级的脚踝斩。 在众多大城市中，重庆算是个例外，黄奇帆使用其著名的“地票”制度，从农村置换土地指标，为城市的建设提供了充足的建设用地资源，导致重庆房价长期低迷。然而近两年，连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减。
那么，不合理的规划则造就了他们过长的通勤距离。我们再来看一个例子： 感受一下海淀北部地区的土地使用规划，这是一片位于西北五环-西北六环的“郊区”。从北京市中心开车到A 点需要32 公里，到B 点要36 公里。
北京的思路是不要“摊大饼”，将郊区次中心与主城区隔离开来，各自在自身的组团里生活、工作，不要“无序扩张”。 而如上面海淀的例子，城六区只要就业（哪怕远到六环也只修产业园），把居住甩给其他区，再加上上班通勤需要穿过面积巨大的农田和绿隔白白增加了通勤距离，却没有实现大家在各自组团里工作就业的设想。
大方地提供产业用地，低价、甚至免费提供给工商业单位，而对住宅用地供给极其吝啬，这是我国城市供地的现状——工商业能带来持续的税收，而住宅用地是一锤子买卖、憋着一点点卖才能实现最大收益。 容积率只有1.1 的巨型花园式软件园，周围是8-10 万一平米的高房价，员工们在公司楼下享受小桥流水大草坪，回家宅着蜗居。
再来看上海远郊区青浦区的总体规划：同样是极大比例的农用地（浅绿色）+极少比例的建设用地，而建设用地中大部分是产业用地（褐色、红色）、少部分是居住用地（黄色）。
如今哪怕是四五线城市，甚至是许多小县城的新城区，也只能修建30-40层的高塔、高板楼，原因也是对新增城市建设用地极其严格的控制。 这也就是樊纲教授所说的——“我们注定要住拥挤的房子”。而文章看到这里，造成了城市居民住得拥挤的根本原因，我想大家应该也都很清楚了。
大城市的供地紧箍咒，像极了计划生育——对空间、对人口的计划。归根到底一句话：我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”，是土地政策导致了这一切，耕地也好、水资源也罢，都只是借口而并非科学的理由，我们至少应该不比日本群众住得差。这不是一个技术层面的小事，这是会影响国家和民族命运的大事。
最后一个灵魂问题 这种局面是未料到还是故意？ 桃桃我个人一直倾向于是后者 上锋对房产的态度其实一直非常明确，希望房价平稳增长。 既不要暴涨更不能跌，暴涨会有民愤，跌那庄家更不能忍。 重庆就曾经用事实证明，房价是可控的。 非不能也，实不为也
投资最重要的素养是什么？是三观正确。
你需要清楚地知道这个世界是怎么运转的？
统治者和被统治者是什么关系？
谁是庄家谁是散客？投资就是判断，你嫌的每一分钱都是因为你判断正确。
你在股票里赚的钱是其他菜鸟赔掉的钱。你在楼市赚的钱是其他傻空不买的钱。
你对这个世界的运行规则认识是错误的你如何得出一个正确的判断呢？
每天都有一堆人在辩论房价的涨跌，你说来说去就是调控限价房产说什么什么，你为什么就不能相信一个更加简单的事实，就是作为庄家就是希望房价涨的！无非庄家看涨又不能让其他玩家相信他看涨而已。难道过去20年铁一般的事实你还是看不出来这个明摆着的道理吗？