全国多个城市，写字楼空置率超过30%！什么信号？

最近，长沙个人公寓降价引起了网络上的热烈讨论。

　　据《时代财经》披露，长沙市岳麓区北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓目前价格较高点下跌约，卓越中寰已经衰落。

　　此外，开福区的绿地V岛，跌幅也超过20%。整个长沙核心五区的公寓，价格整体下跌了5%，其中雨花区跌幅最大，达到了13%，开福区也跌了11%。

　　主要原因有两个：第一，长沙的公寓价格与房价相当，需求下降。

　　数据显示，长沙区6月份一手商品房平均成交价格为12578元/平方米，长沙区同期公寓价格为12286元/平方米,公寓价格实际上与住宅价格持平。

　　公寓有许多缺点。例如，产权一般只有40年（有的50年，极少70年），而且大多数人没有学位，没有煤气，水电成本高。价格通常只有房屋的价格60%左右，因为只有低价格才能抵消不利因素。

　　但长沙的公寓实际上与住宅价格持平。同样的价格，你为什么不买房子呢？这样一来，价格不下跌才怪。

　　二是空置率超标，或净化周期过长。

　　根据数据显示，长沙市核心区的公寓去污周期高达数月，也就是说，即使从现在起，长沙市也不再增加公寓。按照目前的销售速度，销售完需要3年以上的时间。

　　芙蓉区更是言过其实。净化周期已达93.1个月，需要将8年才能售罄。雨花区和岳麓区的去化周期都超过三年。

　　核心问题即将到来。为什么长沙有这么多公寓？事实上，不仅长沙有很多公寓，其他中心城市也有很多公寓。

　　此外，中心城市不仅拥有大量公寓，还拥有大量甲级写字楼和其他商业地产。

　　公寓、甲级写字楼等商业地产税收较高，可以持续产生税收，吸引企业入驻，带动城市发展。

　　因此，地方政府仍然乐于提供建设用地，供应量也在增加。再加上互联网和电子商务的影响，许多实体经济业务已经转移到网上，一些互联网公司可以在家工作而不必租用办公楼。

　　在双重因素的影响下，我国大部分城市的写字楼空置率居高不下，甚至在中心城市也是如此。

　　根据仲量联行最新发表的《开创新局面重塑格局：中国写字楼市场》白皮书披露的数据，中国大陆有6个省会城市和首府，加上深圳、宁波、青岛、厦门和大连等单独规划的城市，再加上苏州、无锡等超级地级城市，再加上香港、澳门、台北等地，一个城市的甲级写字楼空置率超过30%。

　　这些城市是长春、无锡、南昌、呼和浩特、武汉、贵阳、长沙、天津、西安、哈尔滨、大连、银川、厦门、沈阳、海口、福州、青岛、南宁和合肥。

　　30%的空置率是什么概念？几乎三分之一的办公楼是空的，每栋办公楼中都有一栋是空的。

　　其中，长春、无锡、南昌的甲级写字楼空置率已经超过40%，可以说是相当夸张了。武汉市甲级写字楼的空置率也很高，正在逼近40%。

　　原因是武汉去年受疫情影响较大，甲级写字楼吸纳量较过去大幅减少，很多人退租，共同推高了空置率。

　　数据显示，武汉的空置率处于上升趋势，去年空置率大幅上升。长沙、西安和天津的空置率都很高，空置率超过三分之一。

　　这表明这些城市有太多的办公楼难以消化。

　　天津还受到经济下滑因素的叠加，其去库存能力也有所削弱。

　　在所有的中心城市中，台北的空置率最低，只有。这主要是因为台北的写字楼不多。

　　在中心城市中，最合理的空置率是香港、广州、澳门、北京和其他城市。写字楼的空置率自然很高，但不能太低。它必须有一定的空置率。

　　一方面，它可以调整租金，另一方面，它允许企业有一定的选择。台北的空置率太低了。长春、无锡、南昌、呼和浩特和武汉的空置率过高。

　　香港、广州、澳门和北京介于和之间。相对而言，这是最合适的范围，尤其是香港。香港的空置率是合理的。

　　一方面，空间有限，没有盲目建设。另一方面，香港作为全球金融中心，有着非常强劲的需求。

　　最好的证据是，香港的租金在全国排名第一，几乎是排名第二的北京的两倍。

　　面对大多数城市甲级写字楼空置率居高不下的现状，管理层早就为城市指明了一条光明的道路，即商租商住。

　　从那时起，从管理层到地方政府，我们基本上形成了一致的思维和行动：企业到租赁，企业到住房。

　　这样一来，一方面可以解决资源的浪费，另一方面也可以增加租赁住房的供给，缓解租金上涨的压力。

　　管理层还指定广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山和肇庆为“商业租赁”试点城市。

　　然而，进展相对缓慢，主要是由于土地属性、税收、水费和电费等复杂因素。

　　不久前，北京市下发了《关于进一步推进非住宅楼改建宿舍租赁住房工作的通知》，明确提出改建后的住房允许出租。

　　允许按规定将商品房改为出租房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为住宅用地，调整后的水、电、气价格按照居民标准执行。

　　在此样本下，相信后续“商务租赁”的推广速度会加快。即便如此，也不要轻易投资公寓和办公楼等商业地产，尤其是办公楼。

　　最好不要碰它们。一方面，写字楼空置率高的现状无法在短时间内扭转。如果你粗心，你可能会撞到你的手。另一方面，办公楼充斥着各种税收，其自身的回报率也不高。此外，目前的房地产市场非常寒冷，写字楼的投资价值较小。