20180619-MJ预习营-那些传说的赚钱生意

0615的时候，阿正老师在群里问，你会选择会赚大钱？还是赔钱的几率小的项目？我是后来才听课的，当我完成问卷的时候，我发现只有我一个人选择了“会赚大钱”的生意！不得不服我求钱若渴不顾一切的焦虑心态啊！

作为一个在大城市里温室环境长大的刚步入“中年”的创业者，短短一年创业时间，就让我从理想主义的少年，“成长”为满眼钱钱钱的油腻中年。不创业，真的不知道什么叫做穷！创业的死法实在太多，可谓之婀娜多姿五彩缤纷。。。所以，我是切实地明白什么叫

“投资最重要的，并不是找到能赚最多钱的项目

而是

找到以我们的能力，胜算最大的项目！！！”

多么痛的领悟啊！无论是多么靠谱的项目、多么强大的团队、多么豪华的创投，如果自己能力不足以左右大局的，那真的有点像在赌博。不应该把自己的前途建立在希望他人怎么怎么样的基础上。自己决定胜算大小的项目，才算是好的项目吧，至少对于目前的我来说，就是这样的。

我以前所从事的工作，都是围绕科技地产相关，最赚钱的一次，就是拿了70万平方米的建设项目，半年时间，光地价的涨幅，就达将近20亿元。地产项目确实太赚钱了，尤其是地段好的地方，随着深圳地铁和高速大开发，大量的所谓交通不好偏远的地方，一下子野鸡变凤凰，涌现了很多老旧工业厂房和老旧住宅包租改造的神话。

他们是怎么赚钱的呢？一种是以发展科技的名义拿地，直接盖公寓和商业楼，单单地价就赚了数千万到数十亿元不等；一种是以增加科技办公的名义改造物业，所谓的转型升级，就是把老厂房改造成为各种科技研发办公，把旧宿舍改造成为公寓或者酒店，这些重要的诱因，就是地铁和高房价带动的，地铁让交通一下子便利了，高房价让更多创业者往以前偏远但现在交通相对较好的地方迁移。

怎么算账呢？拿地搞开发就不说了，复杂系统工程，涉及面太广，科技地产是隐秘的世界，传统的住宅和商业地产开发商，也逐渐把目光投向了科技地产，但转型做得好的凤毛麟角。这个项目我足足跟了将近3年。

而如何做好包租公，搞厂房和公寓包租，比较适合几十万到小几千万级别的投资者。所有的地产，首要考虑就是地段、地段、还是地段，哪怕你仅仅是想做厂房改造写字楼，貌似跟做商业差很远，其实本质是一致的。地段，决定了包租的成本、转租租金的价格和涨幅、招商的周期、商业配套服务的品质和水平。举个真实例子，原本深圳关外的老厂房，也就20-30元/平方米/月，哪怕在地铁的起始站，远离市区约1.5小时的地方，改造后的商业配套租金可达100-150元/平方米/月，很多好点地段的首层物业，租金就能覆盖一整栋3层厂房所有面积的租金。改造成本，从500-1000元/平方米不等，办公室的软装都是极简风格的，不需要太多成本，装修的成本回收期大概1.5-2年不等，具体得看招租的周期。盈利点就在于包租的合同长短，以前一般都能签到15年左右的长租合同，现在顶多8年就很少见了。还有配套服务的收入，目前全国各地政府都大举支持创新创业，上点规模的都可以申报各类政府奖励补贴，深圳的话，从100-500万不等的资助。从2015年开始，类似的项目在各地如雨后春笋，现在已经进入红海，一来包租的成本太高，好的地段早已被充分开发，二来市区新建设的产业园和写字楼也是非常多，市场接近饱和。

我是在去年年中离开这个行业的，主要是看到行业正处于走下坡路的变动期，但事实证明我预估是远早于市场变化，其实目前市场还有待挖掘，至少还有2年的发展期；另外，我确实很希望能创业，不喜欢这种简单粗暴的包租公模式，但事实再次打脸，我这种好高骛远的心态，现在想想，真觉得好笑。

事到如今，我没有丝毫后悔当初转行的决定，只是觉得好笑，竟然为了赚大钱，而被自己的人心制服，走上了好高骛远的道路。这一年的创业从辉煌到落魄，让我更加认识了自己，脚踏实地，从把小事情做好做踏实开始，任何时候，都值得重新启程。我相信，我并不孤单。