适老化住宅与普通住宅在“客户”“产品”“盈利模式”上都有哪些区别？

2018年12月24日 Lee公子 文 于深圳

最近为自己公司的项目系统梳理了一套适老化健康住宅的要点，与普通住宅做对比，能够明显看出二者的区别。
一般人对适老化住宅的认知，都是停留在建筑室内设计的细节上和室内家具用品的细节上，其实，根本区别要从项目的经营模式上做区分，一个持有经营型的项目与销售型的项目会有着完全不同的产品形式和设计要求。
我从“客户（包括“客户定位”“客户诉求”）”“产品（包括“户型要求”“室内设计”“配套要求”“服务要求”）”“盈利模式”三个大方面对比二者的区别。

	适老化住宅（持有型）	适老化住宅（销售型）	传统住宅（销售型）
客户定位	·50~75岁人群为主。 ·高知高干高收入群体。 ·科（工程师）教（教师）文（文艺工作者）卫（医生）公（公务员）商（企业主）退休人群为主。 ·接受新理念，对老年生活有规划、有生活预期的群体。	·全年龄段。 ·有购房资格和支付能力的客户群体。 ·关注健康、养生、保健、医疗的群体。	·全年龄段。 ·有购房资格和支付能力的客户群体。
客户诉求	·健康生活、医疗保障、软性服务为主要诉求。	·养生保健、医疗保障、生活便利、资产保值升值为主要诉求。	·居住环境、生活便利、资产保值升值为主要诉求。
户型要求	·小户型为主，以独居长者和夫妻两人的居住需求为主。	·小户型：以短住需求为主。 ·中大户型：满足全家两代或三代人长期居住需求。	·中大户型为主，满足全家两代或三代人长期居住需求。
室内设计	·房间满足无障碍设计。 · 家具采用适老化设计。 ·房间内安装紧急呼叫系统。 ·卫生间有隐形扶手设计。 ·电梯配置一部以上担架电梯。 ·地面材料采用防滑材料。 ·针对长者的人性化细节设计。	·房间满足无障碍设计。 ·房间内安装紧急呼叫系统。 ·卫生间有隐形扶手设计。 ·地面材料采用防滑材料。 ·针对长者的人性化细节设计。	·普通家具。 ·普通电梯。 ·常规设计。
配套要求	·需要专门的集中配套功能区，一站式解决入住人群的餐饮、健康管理、文娱活动、生活服务、商业服务等需求。 ·设置有专门的员工办公区域。 · 配套功能区面积占计容建筑面积的10~18%。 ·园林景观有功能性设计，而非仅仅提供观赏。 ·楼栋之间设置风雨连廊。 · 公共空间进行无障碍设计。 ·公共空间有隐形扶手设计。	·配套商铺、超市等生活配套。 ·楼栋中配置健康小屋等自助性健康管理设备。 ·楼栋之间设置风雨连廊。 ·公共空间进行无障碍设计。 ·公共空间有隐形扶手设计。	·配套少量商铺，社区便利店，中小规模超市等。 ·一般不会配置集中式的大型文化生活配套。 ·没有专属的服务人员办公区，仅提供物业管理用房供物管人员使用。 ·园林景观以观赏性为主。
服务要求	·使用智能化系统管理。 ·提供管家上门服务，健康管理、定期保洁、餐饮服务、长者俱乐部等丰富的生活服务。 ·与医院建立直接的通道联系。	·与周边医院有绿色通道联系。 ·常规的物业管理服务。	·常规的物业管理服务。
盈利模式	·会员权益模式。 ·长短期租赁模式。 ·使用权转让模式。	·产权销售模式。 ·产权销售+售后返租模式。	·产权销售模式。

对于散售型的适老化住宅，其室内设计要注意几个要点：

必配项	选配项
·房间满足无障碍设计。 ·房间内安装紧急呼叫系统和人体感应系统。 ·卫生间有隐形扶手设计。 ·卫生间配置坐浴椅。 ·房间开关上有文字提示。 ·地面材料采用防滑材料。	·家具采用适老化设计。 ·电梯配置一部担架电梯。 ·房间转角处有防撞条。 ·针对长者的人性化细节设计。 ·符合适老化住宅的设计规范。

对于散售型的适老化住宅，在配套设施方面要注意几个要点：

必配项	选配项
·配套商铺、超市等生活配套。 · 楼栋中配置健康小屋等自助性健康管理设备。 ·公共空间进行无障碍设计。 ·公共空间有隐形扶手设计。 ·公共空间有紧急呼叫系统及监控系统。 · 与医疗设施设置联通的快速通道。	·利用会所空间，配置150~200平米的健康管理中心。 ·楼栋之间设置风雨连廊。 · 园林景观有功能性设计。 · 专设120急救车位。

以上为基于一个具体项目，自己理解的适老化住宅与普通住宅的区别，提供大家参考，欢迎业内专家批评斧正。

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