关于买房的思考

在全球范围内看，房价上涨是普遍现象，我国房价上涨也符合一般规律，既不特殊，也不例外。

长期来看，房价上涨有一个简单的公式：

房价增长=经济增速+通货膨胀+城市化速度。

这个公式完全可以解释我国的房价增速。根据这个公式，保守估计我国房价增长6%，12年翻一番。

到2030年，现在大中城市的房价会翻倍。几十年后回头看，现在的房价很便宜，就像现在我们看十年前的房价很便宜一样。

从横向空间维度看：

世界上主要发达国家房价年均涨幅在6.6%左右。

经济增速2.5%

通货膨胀4.3%

城市化率1.5%

从纵向时间维度看：

我国过去从1998年到现在经济增速是9.5%，通货膨胀是2.5%，一年12%，六年翻番，

过去20年房价大约涨了十倍，这也基本符合上面的公式。

过去中国的城市化率是1.5%，再加上1.5%，就是一年13.5%左右增幅。

按照这个公式，房价增长=经济增速+通货膨胀+城市化速度。中国房价增速能够大致算出来的，这就是一个分析框架。

从全球范围看，只要是经济起飞，房价涨的都很快。只要未来十年中国经济向好，房价依然会增长，只是中国经济增速放缓，房价增速不会像过去20年迅猛。

以上从时间和空间上来讲，都还有上涨的空间。保守估计这个数字也会在年6%的增速。

如上，买房每年收益率大约会在6%以上，三倍杠杆，大约会在20%的年化收益率。试问做生意一年收益也就是20%已经算是不错了，而且失败的风险超级大。

6%的增长率，12年房价会翻番，租金也会跟涨翻番。每月月供等额本息金额，要还的房贷固定的。比如，在深圳买入一套房子，价值600万，月供1.2万，目前只能租出去6000元/月，12年后租金就可抵消月供，自己净剩一套房子了。在往后，如果经济向好，房租会一直涨，就可没有被动房租的现金流入了。而此时随着房价上涨，你的房子价值会在1200万。左右。（以上只是根据公式意向出来的数据，仅用来说明事实，但也足够说明事实了）

如果说看好那座城，首选深圳。创新，开放，包容，有活力，未来的发展依然空间很大。

随着我国大城市化率升高，北上深，无疑是最稳定的选择。

文章主要内容及数据来自徐远教授一次直播，少部分是自己的思考总结。