招商·臻珑府:一边卖弄实力,一边大秀概念,20亿是否实至名归?

招商·臻珑府6月16日开盘了,据统计累计销售业绩有20亿。听到这个数据的瞬间,北哥是震惊的,面对当前北京楼市现状,在竞争激烈的大兴,能卖出这个成绩简直不可思议,有点颠覆世界观。我们暂且不纠结这个销量的含水量,先分析分析这个盘。

想必了解北京楼市的朋友们都知道,近两年南城住宅的供应量比较多,特别是亦庄和台湖,前赴后继涌现的限竞房,吸引了一大波购房者的眼球。而臻珑府所在的亦庄路东区,虽然也在亦庄的范畴内,但与限竞房项目众多且竞争激烈的河西区相比,分布着众多产业园的路东区,住宅项目的建设和发展也就刚刚起步。然而这并不意味着臻珑府所要面临的市场竞争压力小,不仅要和亦庄融创壹号贴身肉搏,还要受河西和台湖的双重夹击。而臻珑府能进入大众视野,除了有强力的营销外,本身也具备一定的产品力。

从地理属性来讲,位于路东区的臻珑府,周边分布的京东、小米等众多产业园,提供了优质的产业基础,带来了大量稳定、拥有购买力的潜在客群,拉动置业需求的同时,也一定程度上保证了供需平衡。

招商·臻珑府距离亦庄线次渠站仅900米;距离正在建设中的地铁17号线次渠北站,约1.5公里左右;距京沪高速仅2.7公里;距京津高速仅3km;对于工作在亦庄线、5号线、10号线以及未来17号线等地铁沿线的人们来说,也不失为一个好选择。对比还没能实现地铁通勤的河西区各大限竞房项目,臻珑府的优势就极为显著了。

项目周边1公里范围内有华联生活超市、千禧百润超市、物美超市等商业配套,再远一些还有百发隆购物中心、商厦新城等,基本能满足日常所需,但区域内缺乏中大型商业综合体

项目周边的教育配套有建华实验亦庄学校、景山学校通州分校、通州区次渠中学等,整体的教育资源较好

项目区域内有同仁医院、北京爱育华妇儿医院、北京振国中西医结合肿瘤医院,通州第三医院等,在普遍医疗配套都比较弱的亦庄范围内,臻珑府也算是勉强及格。虽然整体配套水平并不优于河西区,但是比起配套都还处在规划中状态的台湖板块,招商·臻珑府的居住体验更好。

当然,对于与臻珑府紧邻的亦庄融创壹号来说,上面提到的这些外部配套,基本都是两个项目共享,作为同期拿地且拿地价相差无几,同属限竞房,售价也基本相同的两个项目,臻珑府与亦庄融创壹号之间可以说是拥有最直接的竞争关系。为了能在同质化的竞争中突出自己,臻珑府是费尽心机。

招商·臻珑府在户型设计上,花费了不少力气,不仅户型面积段从57㎡一居、77㎡两居、到89㎡三居、再到135-139㎡四居,无论是刚需还是改善都要一网捞尽,将野心暴露得一览无遗,而且臻珑府还搞出了16款户型,在数量上绝对是年度之最。然而臻珑府户型数量虽多,但相对应每个户型的套数就很有限,如果手慢了,很难抢到自己心仪的户型,况且16个户型中,真正能拿得出手的却没有几个。

北哥个人认为其中最好的户型是89㎡三居室E户型,三面朝南,户型方正,采光布局都很不错。

139㎡A2四居户型,也是三面朝南的设计,户型布局相对较好。

57㎡1居室H户型不仅是东西朝向,而且是典型的刀把布局,进深过长。

两居室里77㎡F户型,南北通透,格局还算方正,但是北侧卧室的窗户位置和1.4米的面宽,实在是败笔。

而且虽然户型很多,但是样板间却做不了那么多。北哥实在搞不懂搞这么多花里胡哨的户型是为了什么?是想要通过广撒网,增加猜中客户喜好的概率吗?

除此户型之外,臻珑府还打出了7S健康社区的概念,也可以说是借着疫情的当口,针对购房者追求健康生活的痛点,为自己的产品加分。

此外,臻珑府还首次尝试将静音作为产品亮点,其实新房隔音差是近几年北京楼市普遍存在的问题,很多人看房的时候会忽略掉噪音影响,臻珑府项目能做到高效降噪,确实有助于提升居住品质。在这一点上,臻珑府比隔壁的融创亦庄壹号做得好。

然而,在社区规划、园林设计、楼间距大小、电梯配置合理性等方面,臻珑府与融创亦庄壹号还存在一段距离。其中特别要提醒大家的是臻珑府有几栋27层两梯四户的户型,在购买时一定要注意。

通盘看下来,对于这个号称累计销售了20亿的项目,北哥认为最大的优势还是价格。虽然在大兴限竞房红海,河西才是价格战的重灾区,但可惜路东也没有逃开价格战魔咒。招商·臻珑府降价售卖,4.5万-4.9万的单价,还是精装交付,再加上小平米户型设计,不到300万的总价,大大拉低了准入门槛,对资金有限的刚需群体很有诱惑力。

不仅是臻珑府,连融创亦庄壹号也是精装交付,降价售卖。虽然这是因为路东这两个盘开发商拿地初始楼面价较低,限价定得高,开发商有底气低于限价卖,也有足够的利润空间。但是在这样的价格对比下,让均价相差不多但都是毛坯交付的河西区限竞房项目,和价格更高的台湖区限竞房项目处境更加尴尬。

综合以上,北哥给出了招商·臻珑府的各项得分:

区域发展:3分

北京南城整体区域规划较好,但相对其他城区来说,大兴亦庄整体仍然偏弱。路东区也非亦庄板块热门地段,但住宅区处于建设发展阶段,拥有一定潜力。

交通配套:3分

项目距离地铁次渠站900米,相对较远,但开车出行,周边通达性较好。

周边配套:3.5分

商业配套以超市为主,临近公园、河道,环境较好;医疗配套有一家三甲,教育配套有名校分校。

地块规划:3分

容积率2.8,一梯两户/两梯两户/两梯四户,绿化率30%。

内部配套:4分

精装交房,健康社区7S标准,静音设计。

户型设计:3.5分

虽户型选择较多,部分户型优势明显,但好户型数量较少,其他户型布局一般。

物业服务:3分

招商物业(自持),整体服务水平一般。

交付完善:3分

项目交付时社区自带底商配套尚未配齐。

总而言之,在北哥看来招商·臻珑府算是一个性价比还不错的刚需盘,适合资金有限的上车族。但就产品层面来说和隔壁融创基本没有拉开差距,这一点着实有点尴尬。

另外,北哥也要提醒大家,近期北京疫情又出现了反复,没事尽量不要在人流量大的地方逗留,出门千万别忘记戴口罩!

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